Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 15 de Septiembre de 2017 - 198 DPR (2017)

EmisorTribunal Supremo
Número del casoAC-2016-55
DTS2017 DTS 171
TSPR2017 TSPR 171
DPR198 DPR (2017)
Fecha de Resolución15 de Septiembre de 2017

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EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

Carmiña Alonso Piñero

Peticionaria

v.

UNDARE, Inc.

Recurrida

Certiorari

2017 TSPR 171

198 DPR ___ (2017)

198 D.P.R. ___ 2017)

2017 DTS 171 (2017)

Número del Caso: AC-2016-55

Fecha: 15 de septiembre de 2017

Región Judicial de San Juan, Panel II

Abogado de la parte peticionaria: Lcdo. Juan Arsuaga Álvarez

Abogado de la parte recurrida: Lcdo.

José A. Cuevas Segarra

Control de Acceso, Doctrina de Incuria

Ley de control de tráfico de vehículos de motor y uso de calles: Improcedencia de aplicar la doctrina de incuria o actos propios contra el propietario que rechazó expresamente el establecimiento del régimen de acceso controlado ni se obligó por escrito al pago de la cuota de mantenimiento.

El Juez Asociado señor Rivera García emitió la opinión del Tribunal.

En San Juan, Puerto Rico, a 15 de septiembre de 2017.

En el presente caso el Tribunal de Apelaciones revocó parcialmente una sentencia del Tribunal de Primera Instancia que había determinado que la propietaria de un inmueble no estaba obligada al pago de cuotas de mantenimiento del sistema de control de acceso de su urbanización. Para sostener su conclusión, el foro apelativo razonó que procedía aplicar las doctrinas de incuria y actos propios para sujetarla al pago de las cuotas mencionadas.

Tenemos, pues, la oportunidad de resolver cómo debe brindarse el consentimiento para sujetar al propietario de un inmueble al pago de las cuotas de mantenimiento de un sistema de control de acceso.

Adelantamos que, cuando se trate de un propietario que no autorizó expresamente el establecimiento del régimen de acceso controlado, el titular del inmueble debe comprometerse al pago de las cuotas mediante contrato escrito. Ello, según discutiremos, constituye un requisito de sustancia esencial, ad solemnitatem, a los fines de que la obligación surta efectos jurídicos.

De igual manera, a la luz de esta conclusión, debemos determinar si procede aplicar la doctrina de incuria o actos propios contra el propietario que no autorizó el referido sistema ni se obligó por escrito al pago de la cuota de mantenimiento, pero que las pagó durante varios años. Resolvemos que no procede la aplicación de las doctrinas mencionadas al caso de autos. Como consecuencia, se revoca la sentencia del Tribunal de Apelaciones que sujetó a la propietaria del inmueble al pago de cuotas de mantenimiento sin que prestara su consentimiento escrito al régimen de control de acceso ni al pago de las referidas cuotas. Veamos.

I

El 29 de noviembre de 1984 la Sra. Carmiña Alonso Piñero (señora Alonso Piñero o peticionaria) adquirió, por donación de sus padres, un inmueble localizado en la Urbanización San Francisco de Río Piedras. En ese momento la urbanización no contaba con un sistema de acceso controlado.

Luego de la aprobación de la Ley de Control de Acceso, infra,

la Urbanización San Francisco solicitó al Municipio de San Juan su autorización para controlar el acceso mediante su administradora, la Asociación de Residentes de las Urbanizaciones San Francisco, Santa María y San Ignacio (UNDARE). El 12 de septiembre de 1995 el Municipio emitió un dictamen preliminar para autorizar el sistema, el cual fue autorizado posteriormente por 3/4 partes o más de los propietarios de los inmuebles sitos en la urbanización.1 No surge que la señora Alonso Piñero hubiera autorizado por escrito el cierre de la urbanización en aquel momento.

Ahora bien, a partir de 1993 el señor Carlos Alonso, padre de la peticionaria y quien residía junto a ésta en el inmueble en cuestión, decidió contribuir con los gastos de mantenimiento de UNDARE "hasta un máximo de $50.00 mensuales".2 Con el fin de plasmar dicho acuerdo, dos años más tarde suscribió bajo juramento ante notario público un Certificado de Aceptación/Adopción. En éste afirmó ser el dueño de la propiedad y no tener objeción de que se implementara el control de acceso según el dictamen preliminar del Municipio.3 Conforme se había comprometido, el señor Carlos Alonso pagó $ 50.00 mensuales hasta su fallecimiento el 14 de junio de 2001.4

Así las cosas, una vez falleció su padre, la señora Alonso Piñero continuó con el pago de las cuotas de mantenimiento.5 De igual manera, asistió a las asambleas ordinarias de UNDARE, votó como miembro y completó las hojas de acceso atinentes al control de las personas que entraban a su casa.

Ahora bien, en el 2002 la nueva administración de UNDARE alegó desconocer la razón por la cual el señor Carlos Alonso pagaba $50.00 mensuales y no los $125.00 mensuales que pagaban el resto de sus miembros. Por tal razón, UNDARE refirió a su abogado la cuenta del señor Carlos Alonso para cobro judicial.

En vista de ello, la señora Alonso Piñero presentó una demanda en el Tribunal de Primera Instancia contra UNDARE. En ella solicitó la restitución de las sumas pagadas en concepto de cuotas de mantenimiento, pues no había autorizado por escrito el cierre de la urbanización según requerido por la Ley de Control de Acceso, infra.

Luego de varios trámites procesales, el 18 de diciembre de 2013 el Tribunal de Primera Instancia dictó sentencia sumaria. Resolvió que la señora Alonso Piñero no tenía obligación de realizar los pagos referentes al control de acceso, ya que no autorizó el cierre de la urbanización ni se había comprometido a ello por escrito. Empero, determinó que UNDARE no estaba obligado a devolver los pagos realizados por la peticionaria porque habían sido efectuados por un error de derecho.6

En desacuerdo con el dictamen del Tribunal de Primera Instancia, UNDARE presentó un recurso de apelación ante el Tribunal de Apelaciones. En éste únicamente cuestionó la determinación del foro primario respecto a que la señora Alonso Piñero no estaba obligada a pagar las cuotas de mantenimiento. Señaló, en síntesis, que se debió reconocer los efectos legales del Certificado de Aceptación/Adopción otorgado por el padre de la señora Alonso Piñero y que ésta no presentó objeción a que se implementara el control de acceso.

El Tribunal de Apelaciones revocó parcialmente la sentencia recurrida. Resolvió que la señora Alonso Piñero tenía la obligación de continuar con los pagos relacionados a las cuotas de mantenimiento del sistema de control de acceso. Razonó que, si bien no consintió por escrito, su anuencia con el régimen de control de acceso era evidente por sus actos conscientes al asumir y continuar con los pagos de las cuotas de mantenimiento por casi diez años.

Concluyó, en ese sentido, que su conducta fue contradictoria conforme a las doctrinas de actos propios e incuria.

Inconforme, la señora Alonso Piñero acudió ante esta Curia e imputó al Tribunal de Apelaciones la comisión de los errores siguientes:

PRIMER ERROR: Erró el Tribunal Apelativo al revocar la sentencia del TPI basándose en que el carácter continuo de los pagos hechos por la apelante y su conformidad con las circunstancias del cierre, constituyeron una autorización y anuencia concreta, que, si bien no fue articulada en manuscrito, sí fue enunciada mediante su acción manifiesta, la cual comunicó su acuerdo con el régimen de control de acceso expresamente.

SEGUNDO ERROR: Erró el TA al revocar la sentencia del TPI fundamentándose en que la Apelada nunca objetó las facturas, ni protestó, ni realizó ningún acto afirmativo que indicara su inconformidad; e hizo pagos por al menos 10 años antes de reclamar que no tenía obligación de hacerlos.

TERCER ERROR: Erró el TA al revocar la sentencia del TPI basándose en que "surge de la sentencia impugnada que la Sra. Alonso Piñero, además de ser dueña y habitar la casa mientras se produjo el cierre, tuvo conocimiento de la anuencia al mismo y pagos hechos por su padre para tal época y contexto.".

Por su parte, UNDARE presentó un Memorando en Oposición a la Apelación. En resumen, adujo lo siguiente: (1) que la apelante asistió a una asamblea ordinaria de UNDARE el 27 de octubre de 2009 en la cual votó como miembro y no en calidad de residente opositora al cierre; (2) que no se le había notificado la donación de la residencia; (3) que descansó de buena fe en el certificado de adopción suscrito por el señor Carlos Alonso, en el cual éste manifestó ser el dueño del inmueble en cuestión; y (4) que, en consecuencia, a la señora Alonso Piñero le son aplicables las doctrinas de incuria y actos propios.

Así las cosas, el 28 de octubre de 2016 acogimos el recurso y lo expedimos como un certiorari.

Con la comparecencia de las partes, a la luz de este cuadro fáctico, procedemos a exponer el derecho aplicable a la controversia que nos ocupa.

II

La Asamblea Legislativa aprobó la Ley de control de tráfico de vehículos de motor y uso de calles (Ley de Control de Acceso), Ley Núm. 21 de 20 de mayo de 1987, según enmendada, 23 LPRA sec. 64 et seq., con el objetivo de proveerle a la ciudadanía un instrumento adicional para combatir la criminalidad y procurar su cooperación activa en la lucha contra el crimen.7

En ese sentido, creó un mecanismo voluntario en el cual las urbanizaciones y las comunidades ¾luego de obtener la autorización correspondiente¾ pudieran controlar el acceso vehicular y el uso público de sus calles residenciales.

Asimismo, la ley tuvo el propósito de instituir las condiciones generales necesarias para poder someter la urbanización, calle o comunidad a un régimen de control de acceso.

Estableció como requisito, entre otras cosas, que la solicitud de autorización para controlar el acceso a la urbanización, calle o comunidad debía ser adoptada por tres cuartas partes (3/4) de los propietarios de las viviendas.8 Aclaró que dicha autorización debía hacerse constar...

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