Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 23 de Julio de 2019 - 202 DPR ___

EmisorTribunal Supremo
Número del casoCC-2016-174
DTS2019 DTS 128
TSPR2019 TSPR 128
DPR202 DPR ___
Fecha de Resolución23 de Julio de 2019

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EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

Condominio First Federal Savings

Peticionario

v.

LSREF2 Island Holdings LTD, Inc.

Recurrido

Certiorari

2019 TSPR 128

202 DPR ___, (2019)

202 D.P.R. ___, (2019)

2019 DTS 128, (2019)

Número del Caso: CC-2016-174

Fecha: 23 de julio de 2019

Tribunal de Apelaciones: Región Judicial de San Juan, Panel Especial

Abogado de la parte peticionaria: Lcdo. Rafael Sánchez Hernández

Abogado de la parte recurrida: Lcdo.

Roberto A. Cámara Fuertes

Propiedad Horizontal - Ley de Condominios, Art. 41

Una compañía que se dedica a la compra de créditos hipotecarios se considera un adquiriente voluntario para fines de la protección del Art. 41 de la Ley de Condominios y de la prelación del acreedor hipotecario del Art. 40(c) de la Ley de Condominios.

Opinión del Tribunal emitida por el Juez Asociado señor Kolthoff Caraballo

San Juan, Puerto Rico, a 23 de julio de 2019.

Nos corresponde evaluar si una compañía cuyo negocio es la compra de créditos hipotecarios, por definición, debe considerarse un adquirente involuntario para fines de la protección del Art. 41 de la Ley de Condominios, infra, y de la prelación del acreedor hipotecario que dispone el Art. 40(c) de la Ley de Condominios, infra.

Resolvemos que una compañía de este tipo es un adquirente voluntario y, en consecuencia, no puede invocar la protección ni la prelación del crédito que le asiste a un adquirente involuntario, por lo que es responsable solidariamente del pago de todas las cuotas de mantenimiento adeudadas y las acumuladas al momento de la adquisición de los inmuebles.

I

El Condominio First Federal Savings (Condominio) presentó una Demanda

en cobro de dinero en contra de LSREF2 Island Holdings, LTD, Inc. (recurrida), por concepto de cuotas de mantenimiento adeudadas. Alegó que la recurrida era titular registral de 9 inmuebles ubicados en el Condominio y que al 30 de junio de 2014 la deuda total de los apartamientos ascendía a $108,138.33.1

Planteó que, a pesar de haber notificado a la recurrida para que pagara dicha cantidad, ésta no había pagado.

Por su parte, la recurrida presentó una Moción de desestimación

en la que admitió ser titular registral de los inmuebles, pero argumentó que era adquirente involuntario porque los adquirió mediante subastas públicas.2

Manifestó que solo le correspondía pagar las cuotas de mantenimiento atrasadas de los seis meses previos a la adquisición de los inmuebles, es decir, desde que se adjudicaron las subastas.3 Por ello, además de solicitar la desestimación, la recurrida consignó $27,170.20 en pago total de las cuotas de mantenimiento hasta el 31 de agosto de 2014.4

Posteriormente, el Condominio presentó una Demanda Enmendada en la cual alegó que la recurrida no era adquirente involuntario, sino una corporación dedicada a las inversiones y negocios como "la compra de litigios, sentencias, bienes muebles e inmuebles con el propósito de especulación, inversión y venta".5

Planteó que, al 30 de noviembre de 2014, la deuda por las cuotas de mantenimiento había aumentado a $125,249.25 y advirtió que la deuda ascendía a razón de $2,550.84 mensuales, más intereses y penalidades.

La recurrida, entonces, contestó la Demanda original y negó la deuda reclamada por el Condominio. Asimismo, en su defensa, reiteró los argumentos sobre la titularidad registral, la adquisición involuntaria de las propiedades mediante subastas públicas y, en consecuencia, que su responsabilidad era limitada a los seis meses previos a la adquisición cuya cantidad se había consignado en el tribunal de instancia junto con los pagos de hasta el último mes vencido.

Ante esto, el Condominio presentó una moción en la que insistió que, por el tipo de negocio de la recurrida, ésta no podía ser considerada un adquirente involuntario.6 Basado en este argumento, el Condominio solicitó al foro de instancia la denegatoria de la petición de desestimación presentada por la recurrida.7 Sin embargo, el tribunal de instancia dictó una Sentencia en la cual declaró "con lugar" la Moción de desestimación y, por consiguiente, desestimó la Demanda Enmendada al amparo de la Regla 10.2 (5) de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V. El Condominio solicitó sin éxito la reconsideración del dictamen. En desacuerdo, el Condominio apeló ante el Tribunal de Apelaciones, pero este foro confirmó la decisión recurrida. En particular, el foro apelativo intermedio razonó que la recurrida había presentado evidencia acreditativa de que adquirió los inmuebles mediante subastas públicas y concluyó que, en virtud de la doctrina vigente, la cualificaba como adquirente involuntario. Además, el Tribunal de Apelaciones determinó que, por el acto de la consignación de las cuotas de mantenimiento atrasadas junto con las cuotas adeudadas desde la adquisición hasta el último mes vencido, era innecesaria la continuación del descubrimiento de prueba.

Inconforme, el Condominio presentó una Petición de certiorari

ante esta Curia. Ahora bien, tal como mencionamos al principio la controversia medular en el presente caso es dilucidar si la recurrida cumple con la definición de un adquirente involuntario o si, por el contrario, es un adquirente voluntario. La contestación a esta interrogante dispone de los señalamientos de error presentados por el Condominio. Expedido el recurso, y luego de que las partes cumplieran con nuestra orden para la presentación de los Alegatos, nos encontramos en posición para resolver.

II

La fuente primaria del régimen de propiedad horizontal es la propia Ley, por lo que sus disposiciones son mandatorias y no supletorias.8 Desde la aprobación de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, conocida entonces como la Ley de Propiedad Horizontal, 31 LPRA 1293 et seq., se estableció la obligación de cada titular al pago de los gastos comunes o cuotas de mantenimiento como uno de los principios esenciales de la vida en comunidad.9

Asimismo, se instituyó que del titular transmitir la propiedad, éste y el adquirente tendrían la responsabilidad solidaria del pago de las cuotas de mantenimiento impagadas.10 Sin embargo, luego de casi dos décadas, los grandes cambios socioeconómicos en Puerto Rico requirieron la implementación de una reforma con relación a aspectos del estatuto que dificultaban la vida en comunidad y, por ende, afectaban adversamente los adquirentes de apartamientos sometidos al régimen de propiedad horizontal.11 Bajo este entendido, se aprobó la Ley Núm. 157 de 4 de junio de 1976 cuyas enmiendas al Art. 41 de la entonces Ley de Propiedad Horizontal, 31 LPRA sec. 1293e (Art. 41), tuvieron el alcance de ratificar la política pública de "fomentar la construcción de edificios de apartamientos en condominios, manifestada en el balance logrado en la Ley entre los intereses de los titulares condómines y los de sus acreedores...".12 De este modo, la enmienda a esta disposición clasificó como adquirente voluntario al obligado a responder solidariamente con el transmitente del pago de las cuotas de mantenimiento adeudadas.13 Ahora bien, en Asociación de Condómines v. Naveira, 106 DPR 88 (1977), esta Curia realizó un análisis minucioso del adquirente voluntario y, por primera vez, incorporamos a nuestro derecho puertorriqueño la figura del adquirente involuntario. Allí, entre otras cosas, reiteramos que la enmienda al Art. 41, supra, ciertamente fortalecía la responsabilidad solidaria entre el condómine deudor y el adquirente del apartamiento. En esencia, resolvimos que un particular que concurra en una subasta pública con el acreedor que ejecuta y en la pública subasta se lleva la buena pro es un adquirente voluntario, por lo que responde solidariamente del total de las cuotas de mantenimiento impagadas por el deudor.

Luego de varios años de haber resuelto Asociación de Condómines v. Naveira, supra, se aprobó la Ley Núm. 43-1996, que incorporó la figura del adquirente...

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