Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 6 de Agosto de 2019 - 203 DPR ___
| Emisor | Tribunal Supremo |
| Número del caso | CC-2017-467 |
| DTS | 2019 DTS 137 |
| TSPR | 2019 TSPR 137 |
| DPR | 203 DPR ___ |
| Fecha de Resolución | 6 de Agosto de 2019 |
Certiorari
2019 TSPR 137
203 DPR ___, (2019)
203 D.P.R. ___, (2019)
2019 DTS 137, (2019)
Número del Caso: CC-2017-467
Fecha: 6 de agosto de 2019
Tribunal de Apelaciones: Región Judicial de Bayamón y Carolina, Panel VI
Abogados de la parte peticionaria: Lcdo. Luis Muñiz Arguelles
Lcdo. Manuel De J. González Hernández
Abogado de la parte recurrida: Lcdo. José A. Aldrich Méndez
Control de Acceso -Cuotas de Mantenimientos- Corporaciones
Asociación de Residentes, Cuotas de Mantenimientos, Derecho de Corporaciones, Artículos de Incorporación y Estatutos Corporativos. Se resuelve que todos los propietarios de Dorado del Mar que autorizaron la formalización y convalidación del sistema de control de acceso están obligados a pagar las cuotas para su operación y mantenimiento.
Opinión del Tribunal emitida por la Jueza Asociada señora Pabón Charneco.
En San Juan, Puerto Rico, a 6 de agosto de 2019.
Este recurso requiere que examinemos quién puede ser miembro de Dorado del Mar Estates Homeowners Association Inc. y quiénes tienen la obligación de pagar las cuotas establecidas por dicha entidad para la operación y el mantenimiento del sistema de control de acceso que opera en Dorado del Mar. Tras analizar los argumentos de las partes, el derecho aplicable y los hechos particulares del caso, adelantamos que los requisitos para ser miembros de Dorado del Mar Estates Homeowners Association Inc. son los establecidos en su Certificado de Incorporación, según enmendado. Asimismo, resolvemos que todos los propietarios de Dorado del Mar que autorizaron la formalización y convalidación del sistema de control de acceso están obligados a pagar las cuotas para su operación y mantenimiento.
Como cuestión de umbral, y por ser pertinente a la controversia que nos ocupa, es indispensable considerar el origen de Dorado del Mar al resolver el recurso ante nos. Dorado del Mar es un complejo compuesto por varios desarrollos y urbanizaciones que se construyó en la década de los 70 en dos (2) fincas del Municipio de Dorado, la 1573 y la 1951. El 23 de noviembre de 1971 el desarrollador de Dorado del Mar otorgó la Escritura Núm. 60 intitulada Deed of Restrictive Covenants ("Escritura Núm. 60") ante el notario Luis Sánchez Vilella. Allí, hizo constar que era dueño de una parcela de 65.64 cuerdas sita en Dorado en la cual desarrollaría el proyecto Dorado del Mar Estates.1 Inscribió la Escritura Núm. 60 en la finca 1951 y, al así hacerlo, la gravó con unas condiciones restrictivas. Dorado del Mar Estates, una de las urbanizaciones que componen Dorado del Mar, surgió de una segregación de la finca 1951, por lo que está gravada con la Escritura Núm. 60.
Desde sus inicios, el control de acceso de Dorado del Mar ha sido operado por Dorado del Mar Estates Homeowners Association, Inc. ("la Asociación"), corporación inscrita en el Registro de Corporaciones del Departamento de Estado bajo el número 8650-SF desde el 1 de septiembre de 1976.2
Desde entonces, la Asociación se ha encargado de cobrar las cuotas para la operación y el mantenimiento del sistema que da acceso a las urbanizaciones que componen Dorado del Mar. Sin embargo, ante las gestiones de cobro que la Asociación ha realizado a través del tiempo, algunos residentes morosos impugnaron la capacidad de cobro de la Asociación. Particularmente, sostuvieron que la Asociación no puede cobrar las cuotas de mantenimiento porque no está compuesta exclusivamente por residentes de Dorado del Mar Estates, conforme a lo dispuesto en la Escritura Núm 60.
El Tribunal de Apelaciones evaluó la capacidad de cobro de la Asociación en varias ocasiones. Los pronunciamientos del foro apelativo intermedio son medulares a los planteamientos de las partes y a la resolución del caso ante nos. Por lo tanto, los reseñamos brevemente.
En Dorado del Mar Estates Homeowners Association, Inc. v. Myrna Cordero, et al., KLAN201000645,3 el 15 de septiembre de 2010, el Tribunal de Apelaciones revisó una Sentencia en la que el foro primario desestimó una Demanda de Sentencia Declaratoria que presentó la Asociación. El foro apelativo intermedio delimitó las controversias a resolver mediante la formulación de las interrogantes siguientes: ¿Quiénes tienen derecho potestativo a ser miembros de la Asociación? ¿Quiénes están obligados a pagar una cuota para sufragar el control de acceso de Dorado del Mar? ¿Quiénes están obligados a cumplir con las servidumbres en equidad de la Escritura Núm.
60? Analizó la Ley de Corporaciones de 1995, la Ley de Corporaciones de 2009, el Certificado de Incorporación, los Estatutos ("By-laws") de la Asociación y resolvió que todos los dueños y arrendatarios de los predios de la Urb. Dorado del Mar Villas tenían derecho a ser miembros de la Asociación independientemente de si sus predios se segregaron de la finca 1951 o 1573.
Dictaminó que, si bien las servidumbres en equidad solo gravaban la finca 1951, la falta de inscripción de la Escritura Núm. 60 sobre la finca 1573 no era razón para dejar sin efecto el lenguaje claro de los Estatutos ("By-laws") y la práctica aceptada desde que la Asociación comenzó a operar hasta la presentación de la Demanda. Ahora bien, denegó la solicitud de Sentencia Declaratoria respecto a quiénes están obligados a pagar las cuotas para sufragar el control de acceso de Dorado del Mar porque la Asociación no presentó prueba que acreditara el cumplimiento con la Ley Núm. 21 de 20 de mayo de 1987, según enmendada, conocida como Ley de Control de Acceso de 1987, 23 LPRA sec. 64, et seq. ("Ley Núm. 21-1987") ni con las disposiciones transitorias del Art. 11 de la Ley Núm. 22 de 16 de julio de 1992 ("Ley Núm. 22-1992"). La Asociación recurrió de dicha determinación; sin embargo, este Tribunal denegó el auto de certiorari.4
En Dorado del Mar Estates Homeowners Association Inc. v. David Carlos Álvarez González, et al., KLAN2010011515 y en Dorado del Mar Estates Homeowners Association, Inc. v. Benigno Ayala Félix, et al., KLAN201100220,6 otro panel del Tribunal de Apelaciones atendió una controversia similar relacionada a la membresía y capacidad de cobro de la Asociación e hizo expresiones conflictivas con la Sentencia que el panel hermano emitió en Dorado del Mar Estates Homeowners Association, Inc. v. Myrna Cordero, KLAN201000645. En ambos casos, tras evaluar el historial de la Asociación, la Escritura Núm. 60 y las disposiciones del Reglamento de la Asociación resolvió que esta no era la entidad legitimada por la Escritura Núm. 60 para cobrar cuotas de mantenimiento ni la entidad a la que todos los residentes de Dorado del Mar Estates estaban obligados a pertenecer porque no estaba compuesta exclusivamente por propietarios de Dorado del Mar Estates, conforme lo requería la Escritura Núm. 60. La Asociación recurrió de ambas Sentencias; sin embargo, denegamos ambos recursos.7
Tras estas decisiones, la Asociación procedió a formalizar el control de acceso de Dorado del Mar conforme a las disposiciones de la Ley Núm.
21-1987, supra. Tras evaluar la solicitud de la Asociación, el 20 de octubre de 2012 el Municipio de Dorado emitió la Ordenanza Municipal Núm. 18, Serie 2012-2013 ("Ordenanza Núm. 18-2012") en la que autorizó y ratificó el control de acceso de Dorado del Mar y dispuso que la operación y el mantenimiento del sistema estaría a cargo de la Asociación o su sucesora.8
Ratificado el control de acceso, la Asociación optó por dar por perdidas las cuotas vencidas hasta ese momento; sin embargo, no renunció al cobro de las cuotas posteriores respecto a las personas que autorizaron el proceso de convalidación y ratificación del control de acceso.
Con este trasfondo en mente, pasemos a delinear los hechos que dieron génesis a la controversia de autos.
El 19 de agosto de 2014 la Asociación presentó una Demanda de Cobro de Dinero contra Carlos Weber y Abigail Marrero Pérez ("los recurridos") al amparo de la Regla 60 de Procedimiento Civil de 2009, 32 LPRA Ap. V. Reclamó el pago de mil ciento veinticinco dólares ($1,125.00) por cuotas de mantenimiento presuntamente adeudadas. El 11 de septiembre de 2014 el foro primario convirtió el proceso a uno ordinario y le concedió a los recurridos treinta (30) días para contestar la Demanda.
Luego de varios trámites procesales, la Asociación presentó una Solicitud de Sentencia Sumaria. Arguyó que el control de acceso de Dorado del Mar se estableció y ratificó conforme a la Ley Núm. 21-1987, supra, y a la Ordenanza Municipal Núm. 18-2012. Además, la Legislatura Municipal de Dorado la certificó como entidad a cargo de administrar dicho control de acceso, por lo que podía cobrar las cuotas de mantenimiento en pugna. Añadió que los recurridos avalaron el sistema de control de acceso en virtud del cuestionario suscrito por la señora Marrero Pérez. Afirmó que, independientemente de las controversias pasadas relacionadas a la capacidad de cobro de la Asociación, el cumplimiento con la Ley Núm. 21-1987, supra, y la aprobación de la Ordenanza Núm. 18-2012 creó un nuevo estado de derecho.9
Los recurridos se opusieron a la Moción de Sentencia Sumaria.
Sostuvieron que la Escritura Núm. 60 gravó la finca 1951 con unas condiciones restrictivas que afectaban a Dorado del Mar Estates. Indicaron que la Escritura Núm. 60 requería que la Asociación estuviera compuesta exclusivamente por propietarios de Dorado del Mar Estates. Añadieron que la Ordenanza Núm. 18-2012 no podía menoscabar las servidumbres en equidad de la Escritura Núm. 60, por lo...
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