Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 15 de Abril de 2019 - 202 DPR ___
| Emisor | Tribunal Supremo |
| Número del caso | AC-2018-2 |
| DTS | 2019 DTS 71 |
| TSPR | 2019 TSPR 071 |
| DPR | 202 DPR ___ |
| Fecha de Resolución | 15 de Abril de 2019 |
Certiorari
2019 TSPR 71
202 DPR ___, (2019)
202 D.P.R. ___, (2019)
2019 DTS 71, (2019)
Número del Caso: AC-2018-2
Fecha: 15 de abril de 2019
Opinión Disidente emitida por la Juez Asociada señora Rodríguez Rodríguez
En San Juan, Puerto Rico, a 15 de abril de 2019.
Lamento profundamente que este Tribunal desaprovechara la oportunidad que presentaba el caso de epígrafe para atender y resolver una controversia tan acuciante como la planteada. Controversia que, además, incide directamente en el derecho propietario de miles de titulares que residen en condominios de uso exclusivamente residencial sujetos al régimen de propiedad horizontal. Esto, a pesar de la expansión desmedida de los alquileres a corto plazo en nuestra jurisdicción y la ausencia de legislación y reglamentación que regule este nuevo modelo de empresarismo comercial. La utilización para fines comerciales de los apartamientos sitos en este tipo de inmueble afecta la tranquilidad, seguridad y sana convivencia de esos titulares cuyos derechos hoy permanecen en suspenso.
Por entender que el pleito ante nuestra consideración no se tornó académico con las enmiendas realizadas al Reglamento del Condominio Condesa del Mar, disiento del proceder mayoritario. En esencia, la controversia ante la consideración de este Tribunal requería evaluar la compatibilidad de los arrendamientos a corto plazo con el uso residencial al que está destinado un bien inmueble sujeto al Régimen de Propiedad Horizontal. Por entender que los cambios fácticos acaecidos durante el trámite apelativo del presente pleito no tornaron esa controversia en una académica, disiento del dictamen mayoritario.
Un análisis cabal del Derecho aplicable a la controversia planteada -así como su jurisprudencia interpretativa- me obliga a concluir que los alquileres a corto plazo son incompatibles con el uso exclusivamente residencial al que está destinado un bien inmueble sujeto al régimen de Propiedad Horizontal. Considero que, en este caso, la prohibición expresa a los alquileres a corto plazo contenida en el reglamento es redundante y en nada afecta la vigencia de la controversia ante la consideración de este Tribunal.
De hecho, el representante legal del señor Chamah Martínez reconoció que una enmienda al reglamento del Condominio no tendría el efecto de disponer de la controversia, puesto que dicha actuación por parte del Consejo sería una "ultra vires" y "nula". Según arguyó, la enmienda representaría añadir una prohibición que no existía en la escritura matriz y que eso solamente podía hacerse por unanimidad. Destacó que la controversia ante la consideración de este Tribunal giraba en torno al contenido de la escritura matriz, por lo que la misma subsistiría si la enmienda sólo afectaba el reglamento. Regrabación de Vista Oral de 14 de noviembre de 2018, 11:38:20-11:39:12.
En cuanto a este aspecto, conviene destacar que, en la Moción en cumplimiento de orden presentada con posterioridad a la celebración de la vista oral, el Consejo de Titulares también arguyó que la controversia planteada en este caso no se había tornado académica con las enmiendas realizadas. Subrayó que el propio representante legal del señor Chamah Martínez había afirmado durante la vista oral que la única manera de prohibir los arrendamientos a corto plazo era mediante una enmienda a la escritura matriz del Condominio, lo que requeriría el voto unánime de los titulares.
Ante este cuadro, no sorprendería que la enmienda realizada sea impugnada por el propio señor Chamah Martínez, lo que resultaría en la continuación del presente pleito y la recurrencia de la controversia ante nuestra consideración entre las mismas partes. Las enmiendas realizadas también podrían ser objeto de impugnación por otros residentes del condominio que deseen alquilar sus apartamientos a corto plazo para propósitos turísticos y comerciales, lo que podría, a su vez, resultar en una multiplicidad de pleitos que versen sobre la misma controversia.
Al margen de esta realidad, consideraciones de economía procesal militan a favor de que este Tribunal se exprese sobre la controversia planteada. A fin de cuentas, un reclamo de que un caso se ha tornado académico en una etapa tan avanzada de los procedimientos no debe ser óbice para que el foro de mayor jerarquía ante el cual se ventila el pleito determine que el mejor curso de acción es pautar la norma que, en lo sucesivo, ha de regir en los foros inferiores. Véase Erwin Chemerinsky, Constitutional Law: Principles and Policies, en la pág. 115 (2011 4ta ed.). ("When a case is dismissed on appeal, there is a fully developed record and an opportunity for a definitive resolution of an issue.
Dismissing such a case as moot might cause the same question to be litigated in many other courts until it is finally resolved by the Supreme Court.")1
Los hechos y el tracto procesal del caso se resumen en la sentencia que antecede. En virtud de éstos, la controversia cuya academicidad hoy se decreta requería examinar, en primer lugar, la naturaleza del régimen de propiedad horizontal en nuestro ordenamiento con particular énfasis en la importancia de la escritura matriz y los reglamentos en la constitución y consumación de éste.
Veamos.
El fin último del régimen de propiedad horizontal, según dispone la propia Ley de Condominios, Ley Núm. 103 de 5 de abril de 2003, 31 LPRA sec. 1291 et seq., es propiciar un balance entre el derecho al disfrute de un titular de su propiedad privada y los derechos de los demás titulares al disfrute de sus respectivas propiedades.2 Por tal razón, el ejercicio del pleno dominio en un inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal no puede tener el efecto de menoscabar los derechos propietarios de los otros condóminos. Véase
31 LPRA sec. 1291n. Estos derechos e interacciones, así como los pormenores relacionados con la administración de las áreas que conforman la horizontalidad, se delimitan y consignan en la Ley de Condominios y su reglamento, así como en la escritura matriz y el reglamento de cada inmueble sometido al régimen.
En el pasado, hemos sido consistentes al dictaminar que la escritura matriz de un condominio sujeto al régimen de propiedad horizontal pasa a ser un estatuto privado al cual se adhieren los titulares, ya sea cuando someten el inmueble a la horizontalidad o cuando adquieren algún apartamiento. Consejo de Titulares v. Vargas, 101 DPR 579, 582-583 (1973). De esta manera, la escritura matriz constituye el documento rector principal del régimen luego de la Ley de Propiedad Horizontal y su reglamento y, además, es "la fuente vinculante más importante para los condóminos". Michel Godreau Robles, El condominio: El régimen de propiedad horizontal en Puerto Rico, en la pág.
71 (Dictum 1992). Ello, puesto que, al comprar sus respectivos apartamientos, todos y cada uno de los titulares llevaron a efecto un claro acto de adhesión a lo allí estipulado. Cond. Prof. S.J.H. Centre v. P.R.F., Inc., 133 DPR 488, 501 (1993).
La escritura matriz, a su vez, una vez inscrita en el Registro de la Propiedad, es vinculante para todos los propietarios y para terceros. Después de todo, como se dijo, los acuerdos y pactos recogidos en la escritura matriz de cualquier inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal conforman la ley entre las partes y obligan sucesivamente a los nuevos adquirientes. Arce v. Caribbean Home Const. Corp., 108 DPR 225, 245 (1978). La inscripción en el Registro de la Propiedad brinda publicidad a esos acuerdos y advierte adecuadamente a futuros adquirientes sobre las restricciones al uso del inmueble que podrían derivar de los mismos.
Como fuente rectora adicional a la escritura matriz, el reglamento de cada condominio delimita con aún mayor precisión los pormenores relacionados con la administración del inmueble y regula las interacciones entre los titulares, así como los deberes y obligaciones recíprocas que nacen de la horizontalidad. En cuanto a esto, el Artículo 36 de la Ley de Condominios establece lo siguiente:
La administración de todo inmueble constituido en propiedad horizontal se regirá por lo dispuesto en este Capítulo, y además por un reglamento que deberá insertarse en la escritura de su constitución, o que se agregará a dicha escritura. Copia certificada de dicha escritura y del Reglamento, y de toda enmienda a los mismos, deberá quedar archivada en el registro de la propiedad.
31 LPRA sec.
1293.
En cuanto a estos requisitos de inserción a la escritura matriz y presentación ante el Registro, comenta el profesor Godreau Robles que "la inscripción conjunta de la escritura y el reglamento no significa que ambos documentos queden fundidos como una sola fuente o que tengan la misma importancia". Godreau Robles, supra, en la pág. 75. A esos efectos, explica que "[l]a posibilidad de enmendar el Reglamento con sólo dos terceras partes -lo que implica que una tercera parte se haya opuesto- distingue esa fuente de la escritura matriz, considerada como un verdadero contrato, cuya modificación no puede imponerse si hay una oposición de tal envergadura". Id.
En el pasado, este Tribunal ha sostenido que el Reglamento es "una gestión legalmente indispensable para lograr la creación formal del régimen e imprescindible para hacer posible el regular el ejercicio y desenvolvimiento de los derechos derivados de la combinación de la propiedad común con los diversos dominios individuales". Arce v. Caribbean Home Const. Corp., 108 DPR 225, 250 (1978). Al margen de las diferencias que pueden identificarse entre la escritura matriz y el reglamento de un inmueble sujeto a la propiedad horizontal, queda claro que "ambos constituyen un contrato entre las partes."...
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