Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 14 de Mayo de 2021 - 206 DPR ___
| Emisor | Tribunal Supremo |
| Número del caso | CT-2020-9 |
| DTS | 2021 DTS 066 |
| TSPR | 2021 TSPR 66 |
| DPR | 206 DPR ___ |
| Fecha de Resolución | 14 de Mayo de 2021 |
Certificación Interjurisdiccional
2021 TSPR 66
206 DPR ___, (2021)
206 D.P.R. ___, (2021)
2021 DTS 66, (2021)
Número del Caso: CT-2020-9
Fecha: 14 de mayo de 2021
Abogados de la parte peticionaria: Lcda. Irmarie Rivera Miranda
Lcdo. Eyck O. Lugo Rivera
Lcda. Vilmarys Mel Quiñones Cintrón
Abogados de la parte recurrida: Lcda. Monsita Lecaroz Arribas
Lcda. Rosana Moreno Rodríguez
Derecho Registral Inmobiliario-
El principio de tracto sucesivo es un prerrequisito para la validez de la inscripción de una hipoteca en virtud de la Ley para agilizar el Registro de la Propiedad. E l hecho de que el titular no haya corregido las deficiencias notificadas, no cambia el hecho de que -- en el presente caso -- se rebatió la presunción de corrección instituida por el precitado estatuto.
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Opinión del Tribunal emitida por el Juez Asociado señor COLÓN PÉREZ.
En San Juan, Puerto Rico a 14 de mayo de 2021.
En esta ocasión, la Corte de Distrito de los Estados Unidos para el Distrito de Puerto Rico -- por vía del presente recurso de certificación interjurisdiccional -- nos solicita que precisemos si el principio hipotecario de tracto sucesivo es un prerrequisito necesario para concluir que la inscripción automática de una hipoteca, en virtud de la Ley para Agilizar el Registro de la Propiedad, infra, es válida.
De otra parte, nos plantea como interrogante si la inscripción automática de una hipoteca -- conforme el estatuto de referencia -- se ve afectada cuando el dueño de la propiedad no corrige ciertas deficiencias notificadas por el Registrador de la Propiedad, resultando en la no inscripción de su título propietario.1
Tras un examen minucioso de los estatutos y normativa aplicable, y luego de haber expedido el recurso ante nos, resolvemos que el ordenamiento jurídico puertorriqueño exige el cumplimiento con el principio de tracto sucesivo, como condición para la validez de la inscripción de una hipoteca en virtud de la Ley para Agilizar el Registro de la Propiedad, infra. Asimismo, concluimos que el hecho de que el titular no haya corregido las deficiencias notificadas, no cambia el hecho de que -- en el presente caso -- se rebatió la presunción de corrección instituida por el precitado estatuto. Nos explicamos. Veamos.
Tras la muerte del señor Catalino Ramos Díaz, y a raíz de determinado procedimiento de declaratoria de herederos,2 el señor Federico Alberto Ramos García (en adelante, señor Ramos García) se convirtió en dueño parcial -- junto a su madre, Nydia Elisa García Monge (en adelante, señora García Monge), y su hermana, Rosa Amarilis Ramos García (en adelante, señora Ramos García) -- de cierta propiedad sita en el Municipio de Trujillo Alto.3
Tiempo después, mediante la Escritura Núm. 1 sobre Donación de Participaciones Hereditarias (en adelante, Escritura Núm.
1 de Donación), otorgada el 16 de enero de 2006, las señoras García Monge y Ramos García donaron su participación en la Finca Núm. 4074 al señor Ramos García. Como consecuencia, este último se convirtió en el único dueño de la propiedad antes mencionada.
Así las cosas, en virtud de su titularidad registral, y mediante la Escritura Núm. 140 (en adelante, Escritura Núm. 140 de Hipoteca o Escritura Núm. 140) por la suma de ciento veinte mil dólares ($120,000.00), el 14 de marzo de 2008 el señor Ramos García constituyó una hipoteca a favor de Doral Mortgage, LLC.4 Ésta fue presentada ante el Registro de la Propiedad el 3 de junio de 2009.5
Entretanto, tras la presentación de la Escritura Núm. 1 de Donación ante el Registro de la Propiedad, el 14 de abril de 2008 el Registrador de la Propiedad notificó ciertas deficiencias en dicho documento.6 Esta notificación caducó el 16 de junio de 2008 sin que se tomara alguna acción al respecto.
De forma similar, en la misma fecha, a saber, el 14 de abril de 2008, el Registrador de la Propiedad notificó
determinadas deficiencias en la Declaratoria de Herederos que dio paso a la donación.7 Empero, tal notificación también caducó el 16 de junio de 2008sin que se efectuara una corrección.
Ahora bien, en el interín, la Asamblea Legislativa de Puerto Rico aprobó la Ley para Agilizar el Registro de la Propiedad, infra, en aras de promulgar la inscripción automática de ciertos documentos presentados ante el Registro de la Propiedad. En virtud de la Ley para Agilizar el Registro de la Propiedad, infra, ambas hipotecas quedaron inscritas, mediante el asiento abreviado extendido el 25 de febrero de 2015.
Más adelante, el 1 de julio de 2014 para ser específicos, el señor Ramos García se acogió a las protecciones del Capítulo 13 del Código de Quiebras, 11 USC sec. 1301.8
Como parte de dicho procedimiento, el 14 de diciembre de 2015el señor Ramos García instó un proceso adversativo en contra de DLJ Mortgage Capital, Inc. (en adelante, DLJ Mortgage), sucesor de Doral Mortgage, LLC, quien adquirió el crédito de la hipoteca constituida por la Escritura Núm. 140 (en adelante, DLJ Mortgage).9
En particular, el señor Ramos García impugnó la validez de la inscripción de la hipoteca constituida mediante la Escritura Núm. 140, por entender que la misma fue errónea.10 Éste adujo que no era el dueño registral de la Finca Núm. 4074 -- sobre la cual se constituyó la referida hipoteca --
toda vez que la Escritura Núm. 1 de Donación había caducado, por lo que la Escritura Núm. 140 de Hipoteca, inscrita en virtud de la Ley para Agilizar el Registro de la Propiedad, infra, era inválida por falta de tracto sucesivo.11
En ese sentido, el señor Ramos García argumentó que la Ley para Agilizar el Registro de la Propiedad, infra, estableció una presunción rebatible de corrección de los documentos inscritos en base de dicho estatuto. No obstante, señaló que dicha ley permitió la rectificación de errores en los instrumentos inscritos en virtud de la misma, y que -- en este caso -- la falta de tracto sucesivo rebatía la presunción de corrección. De forma que, por medio de la acción adversativa que incoó ante el Tribunal de Quiebras, se estaba haciendo la gestión de corrección.
Así pues, el señor Ramos García solicitó que dicho foro ordenara al Registrador de la Propiedad que eliminara la hipoteca constituida por medio de la Escritura Núm. 140 de Hipoteca; que declarara la deuda de DLJ Mortgage como una no asegurada; y que ordenara que se le reembolsara al síndico de quiebras todo pago hecho a favor de la hipoteca antes aludida y con posteridad a la fecha de presentación de la petición de quiebra.
Tras varios incidentes procesales no necesarios aquí pormenorizar, el 20 de noviembre de 2017 las partes presentaron un Joint Motion Submitting Factual Stipulations, donde el señor Ramos García aceptó -- entre otras cosas -- que, aproximadamente tres (3) años después de que se otorgara la Escritura Núm. 140 de Hipoteca, cierto notario le comunicó que el Registrador de la Propiedad había notificado determinados defectos en la Escritura Núm. 1 de Donación; y que se le instruyó a rectificar los errores señalados, pero que no lo hizo. De la misma forma, se estipuló el hecho de que la Finca Núm. 4074 constaba inscrita a favor de los progenitores del señor Ramos García -- incluyendo su padre fenecido -- y que la propiedad de referencia se encuentra en posesión de su madre, la señora García Monge.
Posteriormente, el 14 de marzo de 2018 DLJ Mortgage presentó ante el Tribunal de Quiebras una solicitud de sentencia sumaria. En apretada síntesis, la corporación de referencia adujo que la Escritura Núm. 140 de Hipoteca había sido inscrita de acuerdo a la normativa vigente y que el señor Ramos García estaba interpretando incorrectamente los postulados de la Ley para Agilizar el Registro de la Propiedad, infra.
Asimismo, DLJ Mortgage señaló que las razones por las cuales el señor Ramos García no constaba como el dueño registral de la Finca Núm. 4074 eran atribuibles solamente a éste. Por tanto, además de su negligencia en las gestiones para corregir las deficiencias notificadas, DLJ Mortgage aduce que el señor Ramos García tampoco inició un pleito independiente para corregir o anular -- por medio de un mandato judicial -- la constancia de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.12
En fin, DLJ Mortgage sostuvo que la Ley para Agilizar el Registro de la Propiedad, infra, produce efectos erga omnes en cuanto a los derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad y fue correctamente aplicada en el caso de epígrafe.
En respuesta, el 12 de abril de 2018 el señor Ramos García se opuso al petitorio de DLJ Mortgage y solicitó que, en vez, se dictara sentencia sumaria a su favor. En su Reply to Defendants Request for Summary Judgment, el señor Ramos García reiteró los argumentos planteados previamente ante el Tribunal de Quiebras.13
Además, sostuvo que -- contrario a lo intimado por DLJ Mortgage -- éstos conocían de los defectos en la Declaratoria de Herederos y la Escritura Núm. 1 de Donación. El señor Ramos García destacó que los escritos antes mencionados fueron notificados con deficiencia el 14 de abril de 2008 y caducaron el 16 de junio de 2008. Por otro lado, la escritura de hipoteca en controversia fue primero presentada el 8 de abril de 2008, pero tuvo queser presentada una segunda vez el 3 de junio de 2009. Es decir, fue presentada nuevamente ante el Registro de la Propiedad luego de que caducara la Escritura Núm. 1 de Donación y la correspondiente Declaratoria de Herederos. En ese sentido...
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