Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 17 de Noviembre de 2021 - 208 DPR ___
| Emisor | Tribunal Supremo |
| Número del caso | CC-2019-928 |
| DTS | 2021 DTS 149 |
| TSPR | 2021 TSPR 149 |
| DPR | 208 DPR ___ |
| Fecha de Resolución | 17 de Noviembre de 2021 |
Fernández Martínez, María Bernal Echeandía
Certiorari
2021 TSPR 149
208 DPR ___, (2021)
208 D.P.R. ___, (2021)
2021 DTS 149, (2021
Número del Caso: CC-2019-928
Fecha: 17 de noviembre de 2021
Tribunal de Apelaciones: Panel II
Abogados de la parte peticionaria: Lcdo. José A. Molina Cacho
Lcdo. José A. Cuevas Segarra
Lcda. Nilda M. Navaro Cabrer
Abogados de la parte recurrida: Lcdo. Virgilio Mainardi Peralta
Lcdo. Luis Manuel García Tous
Servidumbres en equidad
Las condiciones o restricciones que limitan el uso de determinados terrenos y mediante las cuales se imponen cargas o gravámenes que obligan a presentes y futuros adquirentes. No se demostró la ocurrencia de cambios radicales en el área sujeta a las condiciones restrictivas que justifiquen modificar o dejar sin efecto las referidas servidumbres en equidad. Así pues, por no existir hechos materiales en controversia que impidan dictar sentencia sumaria, revocamos el dictamen recurrido.
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Opinión del Tribunal emitida por el Juez Asociado señor Colón Pérez.
En San Juan, Puerto Rico, a 17 de noviembre de 2021.
En el presente caso, nos corresponde determinar si el Tribunal de Apelaciones erró al revocar cierta Sentencia
Sumaria, mediante la cual el Tribunal de Primera Instancia emitió un interdicto permanente y ordenó a Rad-Man San Juan III-D, LLC. cesar y desistir de arrendar su propiedad. Ello, luego de que el foro primario concluyera que éste último actuó en contravención de determinadas condiciones restrictivas que gravaban el referido inmueble.
En específico, el recurso ante nuestra consideración nos brinda la oportunidad de expresarnos en cuanto al alcance y vigencia de ciertas servidumbres en equidad constituidas a favor de la Urbanización Santa María, en el Municipio de San Juan, donde ubica el inmueble del aquí recurrido. Particularmente, debemos auscultar la existencia o no de cambios en el vecindario que justifiquen modificar o extinguir las referidas servidumbres.
Adelantamos que, luego de un ponderado y cuidadoso análisis del expediente ante nuestra consideración, en el caso que nos ocupa no se demostró la ocurrencia de cambios radicales en el área sujeta a las condiciones restrictivas que justifiquen modificar o dejar sin efecto las referidas servidumbres en equidad. Así pues, por no existir hechos materiales en controversia que impidan dictar sentencia sumaria, revocamos el dictamen recurrido. Veamos.
Allá para el 12 de abril de 2018, el señor José Fernández Martínez, la señora María Bernal Echandía y la sociedad legal de bienes gananciales compuesta por ambos; la Asociación Recreativa de Residentes de la Urbanización de Santa María, Inc.; y UNDARE, Inc. (en conjunto, los demandantes), incoaron una demanda sobre sentencia declaratoria e interdicto permanente en contra de Rad-Man San Juan III-D (en adelante, Rad-Man) y Beta, Omicron, Zeta.1 En la misma, éstos le solicitaron al Tribunal de Primera Instancia que ratificara la vigencia y aplicabilidad de ciertas condiciones restrictivas que, a su juicio, gravaban determinada propiedad residencial ubicada en la Urb.
Santa María y perteneciente a Rad-Man. A su vez, solicitaron que se le prohibiera a este último continuar con el arrendamiento de apartamentos en su propiedad. A esos fines, incluyeron el estudio de título y la certificación registral del inmueble perteneciente a Rad-Man.
En cuanto a ello, los demandantes alegaron en su demanda que Rad-Man utilizó su propiedad en contravención a las condiciones restrictivas antes mencionadas, ya que la dividió en varios apartamentos de renta a corto plazo, convirtiéndola así en una propiedad comercial y multifamiliar. Asimismo, éstos arguyeron que Rad-Man operaba un comercio de alquiler sin el correspondiente permiso de uso del Municipio de San Juan, en violación al Reglamento de Ordenación Territorial del Municipio de San Juan, Ordenanza Núm. 73, Serie 2001-02 de 26 de febrero de 2002.2
En específico, surge del expediente ante nuestra consideración que la Urb. Santa María se construyó en solares segregados entre los años 1953 y 1959 provenientes de la finca matriz número 27764, la cual se encontraba gravada en el Registro de la Propiedad por las Condiciones restrictivas de construcción y uso a favor de la Corporación Reparto Santa María Incorporado.3 En lo pertinente a la controversia que nos ocupa, dichas condiciones restrictivas consistían en lo siguiente:
A. All the protective covenants included in the zoning Regulations of the Puerto Rico Planning Board for the District Classified R-1 with the exception of those lots which the proper Puerto Rico Planning Board classifies for commercial purposes in which said lots [w]ill be covered by the protective covenants of the Puerto Rico Planning Board for Commercial lots.
[ ]
B. No lot shall be used except for residential purposes with the exception of those lots which the Puerto Rico Planning Board classified for commercial purposes. No building shall be altered, placed, or permitted to remain on any lot other than one detached single family dwelling not to exceed two and one half stories in height. (Énfasis suplido). Véase, Apéndice de certiorari, pág. 96.
Entre los solares segregados de la referida finca matriz, el 14 de mayo de 1956 surgió la finca número 13958, propiedad de Rad-Man. Según la certificación registral 2018-014918-CERT, la finca número 13958 está gravada por las condiciones restrictivas sobre edificación, constituidas a favor de Reparto Santa María Incorporado, mencionadas en el párrafo anterior. Asimismo, ésta se encuentra localizada en una zonificación marcada como Distrito R-1, distrito residencial de baja densidad poblacional. En dicho solar, enclava una casa de concreto identificada con el número 1897 de la Calle Narciso de la Urb.
Santa María.4
Enterado de la demanda incoada en su contra, Rad-Man presentó su contestación y admitió que dividió su propiedad en varios apartamentos de uso residencial a los fines de arrendarlos. Ahora bien, arguyó que a su propiedad no le aplicaban las condiciones restrictivas que existían a favor de la Urb. Santa María, debido a que, a su juicio, habían ocurrido cambios radicales en el vecindario -- incluyendo la operación de varios comercios -- que tornaron inoperante la servidumbre en equidad. De igual forma, Rad-Man sostuvo que su propiedad se encontraba localizada fuera del control de acceso de la urbanización, lo cual incidía en la aplicación de las condiciones restrictivas y, en la alternativa, que estaba en trámites para obtener de la Oficina de Gerencia y Permisos (en adelante, OGPe) los permisos correspondientes con el fin de poder operar conforme a la excepción dispuesta en las condiciones restrictivas.5
Tras varios trámites procesales no necesarios aquí pormenorizar, el 27 de septiembre de 2018 los demandantes presentaron una Moción de sentencia sumaria mediante la cual solicitaron al Tribunal de Primera Instancia que resolviera que la propiedad de Rad-Man estaba sujeta a las condiciones restrictivas que impedían el uso comercial y multifamiliar de la misma. Lo anterior, por entender que no existía controversia en cuanto a que la propiedad de Rad-Man ubicaba en una zonificación catalogada como Distrito R-1 y que dicho inmueble estaba gravado por unas condiciones restrictivas que limitaban su uso a una sola residencia.6
En consecuencia, éstos expresaron que solo restaba dirimir dos controversias de derecho, a saber: 1) determinar si las condiciones restrictivas que se alegaron en la demanda aplicaban a la propiedad de Rad-Man y si dicha corporación podía, conforme a derecho, subdividir el inmueble en apartamentos para colocarlos en el mercado de alquiler; y 2) la procedencia de poner en vigor, mediante interdicto permanente, una condición restrictiva debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad. Por último, arguyeron que la propiedad de Rad-Man era la única en el vecindario que había sido dividida en múltiples apartamentos con el fin de arrendarlos.
Por su parte, Rad-Man presentó su Oposición a la moción de sentencia sumaria, mediante la cual nuevamente admitió haber dividido su inmueble en seis (6) apartamentos destinados para alquiler a largo plazo. De otra parte, reiteró que ocurrió un cambio de circunstancias en el uso de las propiedades del vecindario que justificaban atemperar las servidumbres y que estas últimas proveían para la obtención de permisos a modo de excepción. Así, esbozó como hechos en controversia los siguientes: 1) si las condiciones restrictivas impuestas por la servidumbre en equidad fueron abandonadas, renunciadas o modificadas a tal grado que quedaron inoperantes; 2) de estar vigentes, si afectaban a las propiedades localizadas fuera del control de acceso y perímetro de la Urbanización; 3) si su inmueble se encontraba fuera del control de acceso y perímetro de la Urbanización; y 4) si el remedio solicitado involucraba una controversia real o justiciable, por cuanto la servidumbre proveía como excepción la obtención de permisos y los mismos se encontraban ante la consideración de la OGPe.
De igual forma, Rad-Man alegó que los demandantes no probaron con evidencia fehaciente que no ocurrieron cambios radicales en el vecindario, así
como que ellos han tolerado o ignorado la existencia de...
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