Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia - 34 D.P.R. 726

34 D.P.R. 726 (1925) ROSSY V. DEL VALLE ZENO

TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

Jesús M. Rossy, demandante y apelante,

v.

Rafael del Valle Zeno, demandado y apelado.

No.: 3665

Visto: Junio 26, 1925, Resuelto: Noviembre 10, 1925.

Sentencia de M. Rodríguez Serra, J.

(Segundo Distrito, San Juan),

desestimando la demanda, con costas.

Revocada y devuelto el caso.

Eduardo Acuña, Jesús M. Rossy y Luis Janer, abogados del apelante; Jacinto

Texidor, abogado del apelado.

El Juez Asociado Señor Franco Soto, emitió la opinión del tribunal.

Este es un procedimiento sumario de desahucio. La demanda descansa en dos

causas de acción: la primera, atañe al incumplimiento de ciertas

condiciones del contrato; y la segunda, a la falta de pago del canon de

arrendamiento.

La acción se siguió por todos los trmites que regula el procedimiento

especial de desahucio, pero es de notar que durante el juicio no se

limitaron los términos o plazos para la presentación de las pruebas,

permitiéndose una amplitud completa por una y otra parte en la práctica de

las mismas.

El juez inferior, sin embargo, no apreció

los méritos de la evidencia y se

limitó únicamente en su decisión a resolver el punto técnico que consideró

de previo pronunciamiento, refiriéndose a la naturaleza del contrato base de

la demanda y declarando que no se trataba de un contrato de arrendamiento,

desestimó la demanda para que las partes ventilaran los méritos del caso en

el juicio plenario. Es singular, no obstante, que las partes habían

aceptado el debate dando por sentado el concepto de arrendamiento del

contrato, pues el demandado se concretó en su contestación a negar los

hechos sustanciales de la demanda y a establecer nuevas defensas que en nada

se relacionaban con la calificación o nombre del convenio y sin que se

intentara impugnar el procedimiento especial que había sido elegido por el

demandante.

El contrato escrito que se ofreció en evidencia no difiere de la relación

que del mismo se hace en la demanda. Según se lee del convenio el

demandante cede en arrendamiento al demandado una parcela de terreno de

5-1/2 cuerdas que se describen y demarcan por sus puntos. Por la cláusula 2

a el arrendatario dedicar la parcela de terreno "a la extracción,

utilización para él y venta de piedra en cualquiera de sus formas en bloques

o sillares, bruta, triturada y pulverizada ....", etc. Por la 4 a se

estipula que la compensación que el arrendatario pagar al arrendador se

establecer bajo la base de "Derecho de cantera" en la manera y proporción

que especifica la cláusula 5 a que literalmente dice:

"Quinta: El `Derecho de Cantera,'

anteriormente dicho, consistir en el

pago por el señor del Valle Zeno al señor Rossy de una determinada cantidad

de dinero por cada metro cúbico de piedra utilizado para la venta por el

primero, de acuerdo con la siguiente escala:

"A. Si la extracción fuere de cuatrocientos metros cúbicos durante cada mes

o menos de esa cantidad, o aun cuando no hiciese extracción alguna, el señor

del Valle Zeno pagar al señor Rossy la suma de cien dólares, por cada mes,

verificándose este pago dentro de los cinco primeros días del siguiente mes

de la extracción y empezando a contarse desde la fecha del otorgamiento de

este contrato que firman ambos contratantes.

"B. Si la extracción se verificase por cantidad de cuatrocientos metros

cúbicos en adelante, entonces el señor del Valle Zeno, además de los cien

dólares fijados en el párrafo anterior, letra A, pagar al señor Rossy la

suma de diez centavos por cada metro cúbico de piedra, que, en adición a los

cuatrocientos metros fijados en el párrafo anterior, letra A, utilice el

señor del Valle Zeno para la venta, verificándose también el pago dentro de

los cinco primeros días del siguiente mes de la extracción y empezando a

contarse desde la fecha del otorgamiento de este contrato, que firman ambos

contratantes."

Y por la cláusula 6 a se dispone la manera de comprobar el número de metros

cúbicos de piedra utilizados por el arrendatario, y en tal sentido "el

encargado del señor Rossy llevar nota diaria de la piedra de acuerdo con

los comprobantes de `conduce' o boletos que por cada truck u otro vehículo

que salga de la finca le entregar el encargado del señor Valle Zeno", ....etc.

El razonamiento del juez inferior en su opinión para calificar bajo esos

términos el contrato de compraventa de piedra, se resume diciendo: 1 o, el

predio de que se trata es una cantera de piedra y no era objeto de cultivo o

explotación agrícola o pecuaria; 2 o, no se deja al libre arbitrio del

llamado arrendatario el modo de usarlo o disfrutarlo y se le impone una

forma precisa de disfrute; 3 o, que el goce o uso de que habla el artículo

1446 del Código Civil son términos que implican continuidad de existencia de

la cosa usada, y que en este contrato su objeto es, en último término,

vender, desprendiéndose definitivamente el dueño de la cosa que para él deja

de existir; y 4 o, establecer como cuestión meritoria que el demandado a

quien se le obliga a destinar el predio a la extracción de piedra ha hecho

una inversión por valor de $30,000 en la instalación de maquinarias

trituradoras y otros implementos de extracción y compra de autocamiones de

carga para el transporte de la piedra al mercado.

El apelado siguiendo el criterio del juez inferior sostiene además en su

alegato que el contrato no es de arrendamiento porque no puede cumplirse en

él la indispensable condición que a los arrendamientos fija el artículo 1464

del Código Civil, o sea, la de devolver la finca en el mismo estado en que

se recibió, dado que se pacta la extracción y venta de piedra y porque el

precio no tiene los caracteres de un canon de arrendamiento por haberse

fijado como una participación en las utilidades de la finca.

El Código Civil no define en general el concepto de arrendamiento. Habla de

que el arrendamiento puede ser de cosas, o de obras o de servicios. Art.

1445, Comp. sec. 4551. Y en el arrendamiento de cosas, una de las partes se

obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y

precio cierto. Art. 1446.

Manresa al referirse al contrato de arrendamiento y a los artículos

equivalentes del Código Civil español dice que el legislador tuvo buen

cuidado de no aventurar una definición única y en vez de definir el

arrendamiento en general, ha definido, de una parte el arrendamiento de

cosas, y de otra, el arrendamiento de obras y servicios. Tomo 10, págs. 433

y 434.

Se ve, pues, que en el Código Civil español no se quiso introducir novedad

alguna y se conservó la tradición, arrancando sus precedentes del derecho

romano, al que siguió la antigua legislación española. En la obra de Carlos

Maynz sobre el derecho romano, traducción de Pou y Ordinaz, tomo 2, p. 255,

podemos leer lo siguiente:

"El arrendamiento presenta una grave analogía con la venta: se podría aún

decir que era la venta del uso determinado de una cosa o de un trabajo.

Así, pues, la mayor parte de las reglas generales son comunes a los dos

contratos. Por esto el contrato de arrendamiento damiento exige la reunión

de las tres condiciones que hemos enumerado en la venta, res, pretium,

consensus."

En un sentido parecido Scaevola dice: "Podríamos decir sin temor a la

paradoja, que el arrendamiento es la compraventa temporal de los derechos de

uso y fruición sobre la cosa ajena." Vol. 24, parte 1 a, p. 402. Y así

puede entenderse que los puntos de contacto que el arrendamiento tiene con

la compraventa es lo que induce a confusión en ciertos casos. No siempre

además en los arrendamientos se adopta lo que podríamos decir el tipo

ordinario. Se pactan a veces en él ciertas condiciones especiales que si

hacen más compleja su naturaleza, no por eso deja de serlo si así lo han

querido y ha sido la intención de las partes, manifestándose esta última por

lo menos por el nombre que como tal le han dado al contrato. Los glosadores

del derecho romano solían designar esos arrendamientos de clase compleja con

el término de "locatio irregularis." Pero actualmente parecen existir

razones más justificadas, debido a la intensidad de la vida económica, para

que las formas jurídicas sean más diversas e irregulares sin desvirtuar la

esencia del contrato. No sería posible puntualizar la variedad de formas

que puede tomar el arrendamiento, pero "allí donde existe una apropiación

exclusiva y legitimada por el derecho, aunque sea en un glaciar de los Alpes

o en el pozo profundísimo de una mina, allí

hay una cosa susceptible de

arrendamiento." Scaevola, vol. 24, parte 1 a, p. 394.

Los vocablos "goce" o "uso" que emplea el artículo 1446 del Código Civil al

definir el arrendamiento de cosas y que el juez inferior considera que

envuelven el mismo concepto son los que denotan la diferencia entre el

arrendamiento y la venta. No es lo mismo usar que gozar. Lo primero no da

facultad para disponer, implica únicamente el uso de la mera posesión, o

sea, obtener de la cosa todo el uso y los servicios que puedan sacarse de

ella. Lo segundo ya se acerca más a la venta porque permite al arrendatario

hacer suyos los frutos o productos que produzca. Y este derecho en cuanto a

las utilidades es el que se ha extendido dentro de la concepción del

arrendamiento. Por hbito mental parece que sólo podemos concebir el

arrendamiento bajo su aspecto ordinario de usar solamente o disfrutar

haciendo nuestro los productos agrícolas o pecuarios. El último concepto se

ha extendido a la apropiación de la sustancia misma de la cosa y esto ocurre

con las llamadas industrias extractivas, como la explotación de minas y

canteras, bosques, caza, pesca, etc. Y nada se encuentra en la

jurisprudencia que niegue que tales industrias puedan ser objeto del

contrato de arrendamiento.

Parecería ahora claro, dada la naturaleza de esas industrias extractivas,

que el fundo no puede ser devuelto como lo recibió el arrendatario. Este es

el aspecto que tal vez más ha confundido al juez inferior y que sostiene el

apelado. La...