Sentencia de Tribunal Apelativo de 30 de Noviembre de 2010, número de resolución KLAN201000865
Emisor | Tribunal Apelativo |
Número de resolución | KLAN201000865 |
Tipo de recurso | Apelación |
Fecha de Resolución | 30 de Noviembre de 2010 |
LEXTA20101130-04 Bared & Sons, Inc. Vornado Montehiedra
Acquisition L.P
BARED & | | Apelación Procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de San Juan Civil Núm. KAC2009-0544 Sobre: Resolución de Contrato y Daños y Perjuicios por Incumplimiento de Contrato |
Panel integrado por su presidente, el Juez Arbona Lago, la Jueza Colom García y el Juez Vizcarrondo Irizarry
Colom García, Jueza
Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 30 de noviembre de 2010.
Bared & Sons Inc. (Bared) solicita la revocación de una sentencia sumaria dictada por el Tribunal de Primera Instancia, Centro Judicial de San Juan (T.P.I.) el 26 de febrero de 2010 que desestimó la reclamación de incumplimiento de contrato y daños y perjuicios presentada por Bared y declaró Ha Lugar la Reconvención presentada por la parte demandada, Vornado
Montehiedra Acquisitions
L.P. (Vornado).
Las partes del epígrafe, Bared y Vornado, pactaron el 8 de diciembre de 2004 un segundo contrato de arrendamiento en virtud del cual Vornado le arrendó a Bared un local de aproximadamente 1,635 pies cuadrados ubicado en el pasillo principal del Centro Comercial Montehiedra
por el término de 10 años y un canon de renta de $9,537.57 mensuales (en adelante, el Contrato).1
En enero de 2008, luego de tres años y un mes desde el otorgamiento
del contrato, , Vornado removió la fuente que estaba frente a la joyería de Bared y en su lugar, alquiló parte del espacio libre a otra joyería. Luego, Bared
incumplió con algunos pagos de rentas y Vornado le requirió el cumplimiento de pago a través de tres cartas entre marzo y mayo de 2009. El 17 de abril de 2009, Bared emitió dos pagos parciales por las cantidades de $14,014.24 y $299.57, respectivamente. El 22 de mayo de 2009, Vornado
le cursó a Bared un Aviso de Cancelación del Contrato mediante el cual le requirió la entrega de las llaves del local así como el pago de la renta.
Así las cosas, cuatro días antes, el 18 de mayo de 2009, Bared
presentó demanda contra Vornado reclamando la
resolución del contrato y daños y perjuicios por incumplimiento de contrato. Adujo que la actuación unilateral de Vornado violaba el principio de la buena fe contractual. En específico, señaló que [l]as representaciones hechas por Vornado dieron a entender a Bared que la fuente monumental iba a existir a los largo de la duración del contrato por lo que procedía resolver el contrato y recibir la compensación adecuada. El 27 de mayo de 2009, Bared entregó a Vornado las llaves y posesión del local.
El 7 de julio de 2009, Vornado contestó la demanda y formuló Reconvención en cobro de dinero en contra de Bared reclamándole el pago de $47,547.48 adeudado por concepto de cánones de renta atrasados e indemnización de $1,114,173.51 en concepto de rentas futuras hasta el termino del contrato. Ello entendiendo que a través de la cláusula 20.3 del Artículo XX del contrato de arrendamiento las partes habían convenido en que el incumplimiento con la obligación de pago facultaría a Vornado a acelerar el vencimiento del contrato y solicitarle a Bared la totalidad de las rentas hasta el final del contrato. Junto con la contestación a la demanda, Vornado presentó Solicitud de Sentencia Sumaria y Moción Urgente Solicitando Embargo Preventivo en Aseguramiento de Sentencia.
El 25 de agosto de 2009, Bared contestó la Reconvención y presentó Moción en Oposición a Sentencia Sumaria. En esta última, Bared argumentó que el T.P.I. debía recibir prueba sobre la validez y procedencia de la [cláusula penal] bajo los hechos específicos del caso (Apéndice pág. 220) y modificarla conforme al Artículo 1108 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 3133.
El 7 de octubre de 2009, Vornado solicitó que el T.P.I.
resolviese la Sentencia Sumaria. Por su parte, Bared
contestó informándole al T.P.I. que Vornado había omitido decirle que dos meses luego de Bared haberle entregado las llaves arrendó el local a otra entidad de nombre Forever Crystal por lo que en virtud de la sección 20.3 del Contrato había que descontar el dinero que Vornado había cobrado de Forever Crystals y descontárselo a la deuda por renta futura de Bared.2 El 24 de noviembre de 2009, Vornado presentó copia del contrato de arrendamiento del local arrendando a Forever
Crystals por un periodo de seis meses, desde el 1 de agosto de 2009 al 28 de febrero de 2010, por un canon mensual de $5,000.00.3
Apéndice, págs. 246, 252.
Finalmente, el T.P.I. celebró vista de embargo preventivo el 9 de febrero de 2010. En esta testificó el Sr. Ángel Cordero en representación de Vornado
y el Sr. Félix Bared por parte de Bared. El 26 de febrero de 2010, el T.P.I. dictó la Sentencia de la cual se recurre determinando que según el contrato de arrendamiento entre Vornado
y Bared surgía claramente que Vornado
se reservaba el derecho a utilizar y remodelar las áreas comunes del centro comercial de Montehiedra y que la ausencia de mención de la fuente en el Contrato es, pues, demostración de que la existencia de la fuente no constituyó la causa principal para su otorgamiento según alega la parte demandante [Bared]. Sentencia recurrida, Id., pág. 247. El T.P.I. también determinó que la ubicación de un negocio destinado a la venta de joyas frente al local arrendado por Bared tampoco constituye un incumplimiento según los términos del Contrato. Encontrando válido el contrato, el T.P.I. dictó Sentencia Sumaria desestimando la reclamación de incumplimiento de contrato y daños y perjuicios que Bared había formulado y en cambio, declaró Ha Lugar la reconvención presentada por Vornado
condenando a Bared al pago de $1,084,173.52 en concepto de rentas futuras dejadas de percibir por Vornado
hasta la fecha de término del contrato más $47,547.48 en concepto de cánones de renta atrasadas, para un gran total de $1,131,720.00. El foro de Instancia arribó a dicha suma interpretando que la sección 20.3 del Artículo XX del contrato constituía una cláusula penal que facultaba a Vornado
a requerirle a Bared, entre otras cosas y a su elección, la aceleración del pago de la totalidad de la renta hasta el término del contrato y según los términos de dicho pacto, éste se extendía desde el 1 de junio de 2009 al 14 de abril de 2015. Además, a tenor con el Artículo XXI, sección 21.9 del contrato, le impuso a Bared el pago adicional de $2,500.00 por concepto de honorarios de abogado y gastos legales incurridos por Vornado en el tramite del pleito.
En su Reconsideración, Bared insistió en que las representaciones que le hizo Vornado para promocionarle el alquiler, consistentes en que el local quedaba frente a una fuente cuyo diseño arquitectónico constituía una estructura con un mismo propósito funcional y estético (Apéndice, pág. 280), fueron la causa principal para mover la operación de Bared al nuevo local. (Id., pág. 281.) Además, alegó que Vornado
había actuado de mala fe al permitir que una tienda de joyería alquilara un espacio comercial en el lugar que ocupa la estructura donde anteriormente estaba la fuente lo que constituía propiciar una desventaja desleal hacia el contrato de arrendamiento que sostenía con Bared, pues de haber sabido que Vornado iba a destruir la fuente y permitir en su lugar un negocio de joyería no hubiera renovado el contrato y hubiera continuado operando en el local donde estaba anteriormente.
Luego de unos sucesos procesales que no son pertinentes relatar, el 11 de mayo de 2010 y notificada el 18 de mayo del mismo año, el T.P.I. sostuvo su dictamen y denegó la Moción de Reconsideración presentada por Bared.
Inconforme, Bared le imputa al T.P.I. la comisión de los siguientes señalamientos de errores:
ERRÓ EL TPI AL DECRETAR CON LUGAR LA SENTENCIA SUMARIA PRESENTADA POR VORNADO A PESAR DE HABÉRSELE PRESENTADO
CONTROVERSIA
ERRÓ EL TPI AL DICTAR SENTENCIA SUMARIA POR LA SUMA DE $1,084,173.52 POR CONCEPTO DE RENTA FUTURA DEJADA DE RECIBIR.
ERRÓ EL TPI AL UTILIZAR LA PRUEBA VERTIDA EN LA VISTA DE EMBARGO AL RESOLVER LA SENTENCIA SUMARIA SIN...
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