Sentencia de Tribunal Apelativo de 28 de Febrero de 2020, número de resolución KLAN201900848
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201900848 |
| Tipo de recurso | KLAN |
| Fecha de Resolución | 28 de Febrero de 2020 |
Josefina Viruet Demandada -
| | | Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de Caguas Caso núm.: E AC2017-0334 (704) Sobre: Incumplimiento de Contrato de Opción de Compra Inmueble |
Panel integrado por su presidenta, la Jueza Colom García, la Jueza Soroeta Kodesh y el Juez Sánchez Ramos.
Sánchez Ramos, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 28 de febrero de 2020.
Luego del correspondiente juicio, el Tribunal de Primera Instancia (TPI) declaró con lugar una demanda dirigida a hacer valer un contrato de opción de compra de una participación en un inmueble; sin embargo, rechazó que el precio pactado fuese el indicado por el demandante (optante) y, en vez, consideró que el precio realmente acordado era mayor. Según se explica en detalle a continuación, concluimos que, de conformidad con la totalidad de la prueba, las partes no acordaron precio alguno, por lo que nunca surgió un acuerdo entre las partes, como consecuencia de lo cual ni el demandante tiene derecho a ejercer opción alguna, ni la demandada tiene obligación de vender su participación al demandante a raíz del contrato firmado por las partes.
A finales del 2017, C & C Legal Offices, PSC (el Comprador o el Apelante)
presentó la acción de referencia (la Demanda), por incumplimiento de contrato de opción de compra, en contra de la Sa. Josefina Viruet (la Vendedora o la Sa. Viruet). Se alegó que la Sa. Viruet es la dueña del 50% de cierto inmueble ubicado en Caguas (la Propiedad o el Inmueble), y que las partes habían firmado un contrato de opción de compra de la participación de la Vendedora en el Inmueble (la Participación).
En la Demanda se alegó que, en el referido contrato (el Contrato), [q]uedó establecido que el precio de venta sería ciento cinco mil dólares ($105,000.00) o el precio de tasación al momento de la compraventa.
Además, se alegó que el Comprador había gestionado una tasación de la Propiedad, según la cual la misma tiene un valor de $150,000.00, por lo que comunicó a la Vendedora su intención de ejercer su opción de compra de la Participación por $75,000.00.
Luego de diversos trámites, se celebró el juicio en su fondo.
Del récord surgen varios hechos sobre los cuales no hay controversia. El Contrato fue suscrito por la Sa. Edith Rosario Viruet (la Hija), hija de la Sa. Viruet, en representación de esta última, por tener un poder para así
hacerlo. La Sa. Viruet, al suscribirse el Contrato, tenía 93 años y no sabía leer ni escribir. En representación del Comprador, suscribió el Contrato el Lcdo. Pedro Crespo Claudio (el Abogado). Con el fin de vender la Participación, la Vendedora contrató al Sr. Claudio Peña Correa, quien es corredor de bienes raíces (el Corredor).
La tasación gestionada por el Comprador se realizó por el Sr. Milton Flores. En el juicio, también declaró un tasador contratado por la Vendedora, el Sr. Félix H. Morales Figueroa. Según la tasación del Comprador, la Propiedad tiene un valor de $150,000.00; según la tasación de la Vendedora, el valor del Inmueble es $235,000.00. La tasación gestionada por el Comprador se realizó en septiembre de 2017; la tasación gestionada por la Vendedora se realizó en febrero de 2018.
El 30 de mayo de 2019, el TPI notificó una Sentencia (la Sentencia). El TPI determinó que, cuando suscribió el Contrato, la Vendedora tenía otra oferta de compra de la Propiedad por $210,000.00 y, además, tenía una tasación anterior según la cual el valor de la misma era $250,000.00; que el Comprador manifestó al Corredor que lo más objetivo era establecer la tasación como precio de venta; que el Abogado redactó el Contrato; y que el Corredor le comunicó al Comprador que la Vendedora quería vender en $210,000.00. El TPI concluyó que la intención de la señora Viruet era vender su participación en $105,000.00, lo cual era conocido por
el Comprador, por lo cual dicha parte tiene derecho a ejercer la opción de compra sobre la Participación por $105,000.00. En atención a lo anterior, el TPI declaró con lugar la Demanda, pero aclarando que el precio de la opción sería el indicado por la Vendedora ($105,000.00), y no $75,000.00 (lo propuesto por el Comprador).
El 14 de junio, el Comprador solicitó la reconsideración de la Sentencia, lo cual fue denegado mediante una Orden notificada el 2 de julio. El 1 de agosto, el Comprador presentó el recurso que nos ocupa, mediante el cual, en esencia, impugna la apreciación de la prueba por el TPI y sostiene que, según el Contrato, tiene derecho a ejercer la opción de compra sobre la Participación por $75,000.00. La Vendedora presentó su oposición. Resolvemos.
Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y sus causahabientes, debiendo cumplir con el mismo. Artículo 1044 del Código Civil, 31 LPRA sec. 2994. De ahí
nace la definición de...
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