Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 7 de Diciembre de 1970 - 99 D.P.R. 435
| Emisor | Tribunal Supremo |
| DPR | 99 D.P.R. 435 |
| Fecha de Resolución | 7 de Diciembre de 1970 |
99 D.P.R. 435 (1970) LOZADA OCASIO V. REGISTRADOR
EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
CONCEPCIÓN LOZADA OCASIO, recurrente
vs.
EL REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD DE CAGUAS, SECCIÓN I,
LIC.
LUIS MOJICA SANDOZ, recurrido
Núm. O-70-161
99 D.P.R. 435
7 de diciembre de 1970
NOTA de Luis Mojica Sandoz,
R. (Caguas), denegando la inscripción de cierta escritura. Revocada, y se ordena inscribir el documento.
1.
BIENES--PROPIEDAD O PERTENENCIAS DE LOS MISMOS--EN GENERAL. Bajo las disposiciones de la Ley de la Propiedad Horizontal, el someter un inmueble al régimen de la propiedad horizontal es un acto voluntario del dueño o dueños del mismo.
2.
ID.--ID.--ID.--DERECHO DE SUPERFICIE. Aquél que adquiere un derecho de superficie sobre una edificación--al consentir el dueño del inmueble a que sobre el mismo se construya una planta adicional--al edificar, adquiere un derecho de propiedad sobre la planta que allí construyera.
3.
PALABRAS Y FRASES. Derecho de Superficie.--El derecho de superficie,
según el concepto moderno, es el derecho real de tener o mantener, temporal o indefinidamente, en terrenos o inmueble ajeno, una edificación o plantación en propiedad separada, obtenida mediante el ejercicio del derecho anejo de edificar o plantar o por medio de un acto adquisitivo de la edificación o plantación preexistente.
4. ID.
Son características fundamentales del derecho de superficie las siguientes: (a) es un derecho real; (b) tiene por objeto tener o mantener en terreno o en inmueble ajeno una edificación o plantación en propiedad separada; (c) hace posible la propiedad separada del edificio respecto del suelo donde radica; (d) puede ser de duración temporal o de duración indefinida; y, (e) puede referirse a edificaciones sobre el suelo y a edificaciones debajo de él.
5.
BIENES--PROPIEDAD O PERTENENCIA DE LOS MISMOS--EN GENERAL-- DERECHO DE SUPERFICIE. El derecho de superficie recae, no solamente sobre o bajo suelo ajeno, sino también sobre una edificación ya construida, así como en rigor debajo de la edificación construida en el subsuelo.
6.
ID.--ID.--ID.--ID. Es inscribible el derecho de superficie sobre la estructura de un concedente adquirido por un superficiario mediante el pago de una suma determinada de dinero, así como el derecho de propiedad sobre cualquier edificación construida por dicho superficiario sobre dicha estructura.
Gloria M. Mimoso Raspaldo, abogada del recurrente.
El Registrador recurrido compareció por escrito.
OPINIÓN EMITIDA POR EL JUEZ RIGAU
Los esposos Lozada-Rivera, a quienes llamaremos los Lozada, y los esposos Contreras-Lozada, a quienes llamaremos los Contreras, otorgaron una escritura pública en la cual hacen constar lo que sigue.
Los Lozada son dueños de un solar urbano de 209.60 metros cuadrados sito en Caguas, Puerto Rico, y de una casa terrera de concreto armado y bloques de hormigón enclavada en dicho solar. [P437] Mediante mutuo acuerdo y previo el pago de $500.00 los Lozada pactaron y consintieron en que los Contreras edificasen sobre la mencionada residencia una casa, que en efecto es una segunda planta, y la cual se describe detalladamente en la escritura. Por los términos de dicha descripción entendemos que se trata de una casa construida para fines de vivienda. Expresan los Contreras que el valor de la segunda planta que construyeron es de $10,000.00. Los Lozada expresamente consienten en que dicha segunda planta sea inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre de sus dueños los Contreras.
También expresan los Lozada que en consideración al pago adicional de $200.00 que recibieron de los Contreras, conceden a éstos el derecho de tener acceso hasta la escalera que conduce a la planta alta por la marquesina de su casa, o sea, por la marquesina de la primera planta. También concedieron autorización a los Contreras a guardar su automóvil en dicha marquesina.
El Registrador de la Propiedad de la Sección Primera de Caguas, Puerto Rico, Don Luis Mojica Sandoz, denegó la inscripción del documento con una Nota Denegatoria que copiada verbatim dice como sigue:
"Se deniega la inscripción del presente documento por entender que se trata aquí del establecimiento de una propiedad por pisos, es decir, propiedad horizontal, y que por lo tanto es imperativo el sometimiento del edificio al régimen establecido por la Ley de la Propiedad Horizontal aprobada el 25 de junio de 1958, ya que según el Artículo 47 de ésta, las únicas disposiciones que rigen la materia son las contenidas en dicha ley a partir de la fecha de su vigencia.
No se ha cumplido con la citada ley especialmente en lo concerniente a la descripción de los elementos comunes generales del edificio, a la indicación del destino que se le dará a cada piso, y en lo relativo a la administración del inmueble (Art. 22). Tampoco se incluye un reglamento en la escritura de constitución (Arts. 36--37), ni los planos requeridos (Art. 24), tomándose en su lugar anotación preventiva por el término legal de 120 días a favor de los [P438]
esposos Angel Manuel Contreras y Luz María Lozada Rivera, al folio 245 vuelto del tomo 215 de Caguas, finca número 6464, anotación '"A"."
Por su parte los recurrentes sostienen que las disposiciones de la Ley de la Propiedad Horizontal son aplicables solamente a los edificios cuyos dueños declaran expresamente su voluntad de someterlos a ese régimen y que ellos no lo han hecho así, ni desean hacerlo.
Obsérvese, señalan los comparecientes, que en la escritura no se solicita que se inscriba el segundo piso como finca independiente sino que lo que se pide es que se inscriba como parte de la finca matriz. Por lo tanto, señalan, no es de aplicación el Art. 47 de la Ley de la Propiedad Horizontal pues no están solicitando la inscripción de la segunda planta bajo los términos del Art. 330 del Código Civil ni tampoco bajo los términos de la Ley de la Propiedad Horizontal.
Razona el Señor Registrador que no estando ya disponibles para los recurrentes las disposiciones del Art. 330 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 1275, por mandato expreso del Art. 47 de la Ley de la Propiedad Horizontal, 31 L.P.R.A. sec.
1293k, y tratándose, en su opinión, de un caso de propiedad horizontal, la escritura no contiene los requisitos que debe incluir, los cuales él menciona en su Nota Denegatoria.
De tener razón el Señor Registrador los recurrentes estarían abocados a una de las siguientes tres posibles situaciones: (1) acogerse, juntamente con los dueños de la primera planta, al régimen de la propiedad horizontal, lo que podría resultarle oneroso a ambas partes debido al modesto valor del inmueble; (2) a convertirse en condueños proindiviso, en la proporción que su inversión lo justificase, de todo el inmueble, situación generalmente incómoda; y (3) a enfrentarse con el articulado del Código Civil que rige la accesión respecto de los bienes inmuebles, situación también harto indeseable. De un examen...
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