Capítulo III. Las servidumbres
| Páginas | 170-199 |
| Autor | Ruth E. Ortega-Vélez |
Código Civil –LIBRO TERCERO– Los Derechos Reales
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Este precepto se ajusta a la noción del derecho de habitación acogido en el nuevo
Código Civil, como el de utilización de una vivienda. Se opta por una fórmula distinta
de la dispuesta en el ahora Art. 458 (derogado), en la que los gastos que quedaban a
cargo del habitacionista eran aquellos que estuviesen estrechamente vinculados a su
persona o de las personas que conviviesen con él. La ley no debe imponer una carga
adicional al propietario del inmueble cuando no se hace un uso normal de la vivienda
o cuando los gastos son el resultado de gestiones atribuibles exclusivamente al
habitacionista, como pueden ser los servicios que él mismo haya instalado.
CAPÍTULO III.
LAS SERVIDUMBRES
SECCIÓN PRIMERA:
DISPOSICIONES GENERALES
Introducción: El derecho de servidumbre –Historial Legislativo (págs. 910-
914)– admitido en el ordenamiento jurídico de Puerto Rico tiene una larga y sinuosa
historia que se remonta a los tiempos de la antigua Roma. La sencilla estructura social
de sociedad romana, apoyada en una economía agrícola en la que la tierra era el
elemento esencial, exigió algunas injerencias de fincas ajenas para el paso de personas,
ganados, carruajes o aguas. Este fenómeno dio pie al nacimiento de las primeras servi-
dumbres rústicas como figuras autónomas. Posteriormente, por necesidades de otro
tipo, surgieron las servidumbres urbanas, entre las que destacaron las de desagüe, de
apoyo de vigas o muros, de prohibición a la elevación de paredes y de luces o de
vistas.
Con el paso de los años se crearon múltiples servidumbres, aunque cada una
conservó su tipicidad y su régimen exclusivo, pues el Derecho romano no conoció la
idea abstracta de la servidumbre. Sobre la base de esta casuística, que fue
sucesivamente creciendo, los compiladores justinianeos construyeron un concepto
genérico de servidumbre y establecieron una serie de características de la categoría.
El concepto servidumbre originalmente se reservó sólo para la relación de servicio
entre finca y finca (servidumbre predial), pero eventualmente se admite la servidumbre
personal fuera de los casos del usufructo, uso y habitación, como lo sugiere el Art. 466
del Código Civil de 1930 al referirse a las constituidas sobre una finca en provecho de
una persona o de una comunidad. Esto coexiste con la proliferación de limitaciones
por razón de interés general, a las cuales se les denominó servidumbres legales.
Como prueba de la aparición de nuevas servidumbres que responden a la necesidad
de velar por determinados intereses está la llamada servidumbre de conservación, la
que según el régimen legal especial puede revestir las formas y los modos de las
servidumbres personales o de las prediales.
La servidumbre de conservación pactada entre dos o más propietarios permite
planificar voluntariamente el uso futuro de la propiedad gravada con el fin de conser-
var los recursos existentes. Aunque en la mayoría de las legislaciones, las servidum-
bres solamente pueden establecerse en beneficio de otra propiedad, en algunas más
progresistas, como en la puertorriqueña, es posible establecerlas en beneficio de una
persona natural, de una persona jurídica no gubernamental o del mismo Estado.
El concepto de la servidumbre de conservación fue introducido en Puerto Rico en
el Art. 11 de la Ley Núm. 292-1999 para conceder una exención del pago de
contribuciones sobre la propiedad a aquellas propiedades de cinco (5) cuerdas o más
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en la zona cárstica que se destinen exclusivamente a bosques auxiliares al amparo de
la "Ley de Bosques de Puerto Rico", y que se graven por un periodo no menor de
cincuenta (50) años con una Servidumbre de Conservación inscrita en el Registro de
la Propiedad que garantice la protección del área y que cumpla con un plan de manejo
aprobado por el Programa de Patrimonio Natural del Departamento de Recursos
Naturales y Ambientales.
La Ley Núm. 183 de 2001 reconoció la facultad de establecer servidumbres de
conservación como servidumbres personales o prediales sobre predios rústicos o
urbanos (Artículo 2). El Art. 4 de la Ley define la servidumbre de conservación como
“un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de una persona o un predio
que impone obligaciones, derechos y condiciones sobre el inmueble y su dueño para
propósitos de protección o conservación de un área de valor natural o de una propiedad
con valor cultural o agrícola”. La servidumbre de conservación puede constituirse,
entre otros, para los siguientes propósitos: conservar el atributo natural, agrícola, de
bosque o escénico de una propiedad o su condición como espacio abierto; proteger
cuencas hidrográficas; mantener o mejorar la calidad del aire o de las aguas; conservar
propiedades con valor cultural; conservar propiedades con valor agrícola (Art. 7).
Se consideraran personas cualificadas para ser titular de la servidumbre las
siguientes: el Estado Libre Asociado de Puerto Rico y las organizaciones sin fines de
lucro entre cuyas funciones o propósitos principales esta la protección o conservación
de un área de valor natural o de una propiedad de valor cultural (Art. 8). Las
servidumbres personales constituidas al amparo de esta ley no limitan la constitución
de servidumbres de conservación entre particulares (Art. 15).
La institución jurídica de las servidumbres supone una alteración al régimen
normal del derecho de propiedad, que tiene como principio fundamental la premisa de
que se adquiere libre de cargas o gravámenes. Atribuyen a sus titulares poderes sobre
una finca ajena y significan para el dueño de la finca gravada, una limitación en el
ejercicio de algunas de sus facultades y, en particular, del derecho de exclusión de los
demás. Esto implica que el propietario no puede ejercer sobre el bien la totalidad de
las facultades que le reconoce el derecho objetivo.
Pocas instituciones, según el Historial Legislativo, permiten constatar una liti-
giosidad comparable con la de las servidumbres. Afectando a la propiedad inmo-
biliaria, en la que los intereses económicos en juego son de especial relevancia, la
eventual y muy frecuente aparición o ejercicio de este derecho real altera sustancial-
mente las relaciones entre los predios y sus titulares, con pretensiones difícilmente
conciliables y cuya conclusión no suele ser otra que el conflicto judicial. Este carácter
especialmente problemático de la servidumbre en el ámbito jurídico-civil
puertorriqueño, debido en gran medida a la actual regulación, que además de excesiva
es deficiente, ha quedado demostrado en importantes pronunciamientos del Tribunal
Supremo. A consecuencia de estas carencias e imperfecciones, en el nuevo Código se
ha reformado radicalmente el instituto.
Cambios destacables:
1. Se aclara la diferencia entre las servidumbres prediales y las servidumbres
personales, rectificando la deficiencia introducida en 1902 por influencia del Código
de Luisiana. Las servidumbres personales no son el usufructo, el uso y la habitación,
como disponía el Art. 467 del Código Civil de 1930.
2. Se admite expresamente la servidumbre sobre cosa propia o servidumbre del
propietario en otros supuestos que no son necesariamente los únicos identificados por
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