Capítulo IV. Liquidación de situaciones posesorias
| Páginas | 26-32 |
| Autor | Ruth E. Ortega-Vélez |
Código Civil –LIBRO TERCERO– Los Derechos Reales
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arrendatarios, los administradores, encargados, porteros o guardianes, puestos por el
propietario en sus fincas, y cualquiera otra persona que detente la posesión material o
disfrute precariamente, sin pagar canon o merced alguna”. Por tanto, surge la figura del
precarista. En la situación del precarista no puede haber posibilidad de título y es de
perfecta aplicación la Acción de Desahucio que autoriza la acción por el dueño de una
finca contra cualquiera persona que detente la posesión material o disfrute
precariamente de la misma sin pagar canon o merced alguna. Mediante esta acción se
trata de recobrar la propiedad de un inmueble por quien tiene derecho a ella. Bajo tal
doctrina, si un demandado en desahucio produce prueba suficiente que tienda a
demostrar que tiene algún derecho a ocupar un inmueble y que tiene un título tan
bueno o mejor que el del demandante, surge un conflicto de título entre dos partes que
se disputan el título del inmueble que hace improcedente la acción de desahucio.
Antes de la aprobación de la Ley Núm. 197-1998, en el juicio de desahucio no podía
resolverse cuestión alguna sobre el derecho de propiedad. En su Exposición de
Motivos, la Ley 197 indica: “Hasta ahora, la naturaleza especial de la acción de
desahucio consagrada en los Arts. 620 a 637 de la Ley de Procedimientos Legales
Especiales de 1933 ha militado en contra de la acumulación de dicha acción con otras
reclamaciones o remedios, incluso en casos en que el desahucio surge por la falta de
pago de un canon o precio. En tales casos, la reclamación por la deuda que representa
la falta de pago de los cánones obliga al reclamante a iniciar y tramitar una acción
separada en cobro de dinero, aunque dicha deuda resulte de la falta de pago de tales
cánones...”.
CAPÍTULO IV.
LIQUIDACIÓN DE SITUACIONES POSESORIAS
Art. 726.-Adquisición de los frutos por el poseedor de buena fe. (31 LPRA §7871)
El poseedor de buena fe adquiere la propiedad de los frutos percibidos
mientras no se interrumpa legalmente la posesión en la medida en que esté
facultado por el título que ostenta.
Se entienden percibidos los frutos naturales desde que se separan.
Los frutos industriales o civiles pertenecen al poseedor de buena fe en
proporción al tiempo de duración de la posesión.
Comentario: El Art. 726 procede del Art. 380 del Código Civil de Puerto Rico
(1930), aunque se modifica su letra para sustituir la expresión hace suyos por adquiere
la propiedad. Hacer suyos –Historial Legislativo (págs. 731-732)– significa, según la
doctrina, que el poseedor adquiere, no simplemente la posesión de los frutos, sino la
propiedad, y tanto de los consumidos como de los que conserva o reinvierte. Significa,
además, que esos frutos los hace suyos definitivamente, esto es, que no ha de
restituirlos luego, ni tampoco su importe.
Se incluye la palabra legalmente después de la palabra interrumpida en el primer
párrafo para calificar la interrupción de la posesión. La doctrina ha entendido que esta
palabra complementa la idea del legislador.
El Art. 380 concebía al poseedor de buena fe como aquel que posee como
propietario. Ha sido necesario matizarlo para reconocer que un poseedor de buena fe
puede poseer en otros conceptos que no sea el de propietario, razón por la cual podrá
hacer suyos los frutos pero solamente en la medida en que esté facultado por el título
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