Exposé de las nuevas reglas de juego bancarias para determinar la habilidad de repago en la solicitud de una hipoteca a partir de enero 2014

AutorNicolás J. Pérez-Martínez
CargoAgente Representativo, I22P Group, LLC
Páginas86-114
EXPOSÉ DE LAS NU EVA S REGLAS DE JUEGO BANCARIAS PARA
DETERMINAR LA HABILIDAD DE REPAGO EN LA SOLICITUD DE
UNA HIPOTECA A PARTIR DE ENERO 2014
NICOLÁS J. PÉREZ-MARTÍNEZ*
“Oh dear! Oh dear! I shall be late!” 1
I. Introducción ........................................................................................................ 86
II. El Federalismo al Rescate .................................................................................. 91
III. Una Curva para Bien al Mercado Inmobiliario ................................................. 93
A. Apéndice Q a la Parte 1026: Guías para determinar el ingreso y deuda
mensual ............................................................................................................. 98
B. Ingreso relacionado al empleo ............................................................... 100
C. Empleo por cuenta propia y análisis de ingresos: ................................ 101
D. Ingreso no relacionado al empleo .......................................................... 102
E. Obligaciones Recurrentes a incluir en el cómputo de la tasa de
ingreso/deuda ................................................................................................. 104
F. Obligaciones contingentes ..................................................................... 104
G. Obligaciones futuras .............................................................................. 105
H. Obligaciones no consideradas como deuda ........................................ 105
IV. Reacción boricua ............................................................................................... 106
V. Los números hablan por si solos ............................................................................... 108
VI. Conclusión ................................................................................................................ 114
I. INTRODUCCIÓN
A Puerto Rico le ha llegado la hora de actuar. Continuar con el discurso de
mitigar el conflicto lo suficiente para asegurar un proceso efectivo está en su
ocaso. Por consiguiente, tiene que resolver el conflicto. Puerto Rico tiene que
* Agente Representativo, I 22P Group, LLC; Asistente de Cátedra, Decano Emérito A. García,
Escuela de Derecho de la Universidad de Puerto Rico; Editor de Contenido, Academia
Puertorriqueña de Jurisprudencia y Legislación; J.D./M.B.A., Universidad de Puerto Rico; B.A.,
Universidad de Puerto Rico-Mayagüez.
1 LEWIS CA RROLL, ALICE S ADVEN TURE S IN WONDERLAND, EN ALICES ADVENTURES IN
WONDERLAND AND OTHER STORIES 1 (1865).
No. 1
Determinación de la Habilidad de Repago de
Préstamos Hipotecarios
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mirar su reloj, abrocharse la chaqueta y ajustarse el pantalón para no llegar tarde
al evento que se avecina en el futuro próximo. En el camino debe formular una
solución, o por lo menos advertirle a sus ciudadanos los cambios que el sector
inmobiliario sufrirá con las nuevas directrices ordenadas por el gobierno federal
de los Estados Unidos; una de las muchas medidas adoptadas por esta falange
para resolver la crisis financiera que estalló a la luz pública a finales de 2008.
Como antesala a este escrito, narro algunos eventos relevantes de la crisis
financiera de 2008.
En primera instancia, la crisis del 2008 en los Estados Unidos se atribuye a
la caída de los precios de las viviendas y el mercado de hipotecas subprime (en
español, de alto riesgo).2 Eso no es del todo correcto. Esta crisis se debe a la
combinación de tasas de interés muy bajas y niveles de liquidez sin precedentes,
lo cual facilitaba el acceso al crédito a la mayoría de la población.3 Por un lado, las
tasas de intereses bajos reflejan la política monetaria de Estados Unidos después
del 9/11; la Reserva Federal había reducido las tasas de fondos federales a menos
del dos por ciento (2%) a finales de 2001.4 Del otro lado, la liquidez se debió al
enorme superávit financiero alcanzado por ciertos países emergentes que, a
mediados de la década de 1990, importaban capital extranjero para financiar su
crecimiento.5 Así las cosas, después de la crisis financiera asiática de 199798, ese
superávit se propagó y creció a lo largo siendo reciclado hacia el Occidente en la
forma de inversiones de cartera: inversiones con el único propósito de recibir un
beneficio monetario.6 Como resultado, esta montaña de liquidez gozaba de unos
rendimientos bajos.7 Sin embargo, conforme al criterio inversionista, era
prudente buscar rendimientos más altos.8 Entiéndase por ello el poder asumir
mayor riesgo en la transacción a su favor.
2 Frederic S. Mishkin, Over the Cliff: From the Subprime to the Global financ ial Crisis, working
paper 16609, National Bureau Economic Research Working Paper Series, December 2010. P. 4
3 Roger C. Altman, The Great Crash, 2008: A Geopolitical Setback for the West, 88 FOREIGN AFF. 2, 3
(2009) (traducción suplida); Véase además Atif Mian, et. al., The consequ ences of Mortgage Credit
Expansion: Evidence from t he 2007 Mortgage Defaul t Crisis, National Bureau of Economic Research
Working Paper # 13936 (April 2008) disponible en: htt p://www.nber.org/papers/w13936.pdf ( última visita:
05 de febrero de 2015, 4:38 pm) para una discusión sobre las causas y precedentes que
desembocaron en la caída del mercado inmobiliario en el 2008.
4 Federal Reserv Bank of San Francisco, Dr. Econ, Why did the Federal Reserve System lower the
federal funds and discount rates below 2 percent in 2001? January 2002, available at
http://www.frbsf.org/education/publications/doctor-econ/2002/january/federal-funds-discount-
rate-2001#3.
5 Toshihisa Hirano, Bank of Japan, Financial Sector FDI in Asian Economies: Some stylized facts
and observations. www.bis.o rg/publ/cgfs22boj1.pdf (Bank of International Settlements) p 1
6 Conferencia de las Naciones Unidas sobre Comercio y Desarrollo: Informe sobre el comercio y
desarrollo 2003: la acumulación de capital, el crecimiento económico y e cambio estructural, p 6
7 Dan Galay and Orly Sade, The “Ostrich” Effect and the Relationship Between the Liquidity and
and the Yields of Financial Asse ts. 79-5 The Journal of Business 2741, 2741 (2006)
8 Altman, supra nota 3 en la pág. 4.

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