Jurisdicción sobre el fraude hipotecario en Puerto Rico
| Autor | Ileis Y. Maimí-Rosado |
| Cargo | Abogada en la práctica privada |
| Páginas | 68-85 |
JURISDICCIÓN SOBRE EL FRAUDE HIPOTECARIO EN PUERTO
RICO
ILEIS Y. MAIMÍ-ROSADO*
I. Introducción ............................................................................................................. 68
II. Trasfondo histórico ................................................................................................... 71
III. Esquemas de fraude hipotecario en Puerto Rico ...................................................... 73
IV. La Legislación Aplicable ........................................................................................... 79
A. Leyes de Puerto Rico .......................................................................................................... 79
B. Leyes federales ......................................................................................................................81
V. El Beneficio del Foro Federal .................................................................................... 83
VI. Conclusión ................................................................................................................ 85
I. INTRODUCCIÓN
Los esquemas de fraude hipotecario en Puerto Rico ocurren con
frecuencia; sin embargo, la mayoría de estos casos se ven en el foro federal y no en
el local. Cabe cuestionarse por qué esto es así, cuando hay leyes en Puerto Rico
que prohíben la falsificación de documentos, el robo de identidad y las falsas
representaciones de parte de instituciones hipotecarias, entre otras conductas
que caracterizan el fraude hipotecario.
Es de suma importancia señalar, antes de comenzar a profundizar en el
tema, que hay un acervo extremadamente limitado sobre el tema en Puerto Rico.
Al comunicarme con el Departamento de Investigación de la Oficina del
Comisionado de Instituciones Financieras (en adelante, OCIF), no tenían
información disponible sobre el tema y el Federal Bureau of Investigation (en
adelante, FBI) tampoco pudo brindarme información. Una de ellas es la dificultad
de que la policía estatal realice sus investigaciones y los recursos limitados de las
autoridades estatales de Puerto Rico en comparación con las autoridades
federales, pues estas últimas tienen el Internal Revenue Service (en adelante, IRS) y el
FBI, entre otras agencias dedicadas a estas investigaciones, mientras que en
Puerto Rico solo existe una dependencia dedicada a trabajar crímenes financieros,
el Negociado de Investigaciones Especiales (en adelante, NIE).
* Abogada en la práct ica privada; Oficial Jurídico, Tribunal de Primera Instancia de Puerto Rico,
Sala Superior de Carolina; estudiante prac ticante en la sección de litigio civil general de Clínica de
Asistencia Legal de la Universidad de Puerto Rico; Interna, Departamento del Trabajo y Recursos
Humanos del Estado Libre Asociado de Puerto Rico; J.D., Universidad de Puerto Rico; B.S., Summa
Cum Laude, Universidad de Puerto Rico-Río Piedras.
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Jurisdicción sobre el Fraude Hipotecario en P.R.
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Antes de entrar en la plena discusión de la controversia es pertinente
explicar qué es el fraude hipotecario. “El fraude hipotecario es cuando una parte
involucrada en el proceso de los préstamos hipotecarios, miente sobre elementos
fundamentales en un documento u oralmente para que el prestatario realice un
préstamo que de lo contrario no haría”.
1
Además, es una “declaración falsa u
omisión de información en la que confía un asegurador o prestatario para
financiar, comprar o asegurar un préstamo”.
2
Hay dos variantes de fraude
hipotecario: el fraude para vivienda y el fraude para ganancias.
El fraude por vivienda es cuando una persona quiere adquirir una
propiedad y pagarla, pero no cualifica para la misma; por lo tanto, emite
información falsa al prestamista para que acepte el préstamo. Usualmente, estas
personas mienten sobre sus ingresos, sus gastos, su trabajo o puesto de trabajo y
la fuente del pronto. Estas personas puede que conspiren con otras que participan
en el negocio de préstamos hipotecarios como un desarrollador, corredor de bolsa,
constructor, consejero financiero, tasador o cualquier otra persona que aumente
el valor de la propiedad u omita gastos. Una vez las instituciones prestatarias
detectan el fraude pueden obligar a la persona a pagar el balance no pagado del
préstamo, o compensar por los costos de la ejecución de la hipoteca.
3
Por otro lado, el fraude por ganancias es un crimen organizado y genera
más pérdidas a la industria de préstamos hipotecarios que el fraude por vivienda.
Las personas involucradas en este fraude no siempre conocen del plan o de la
totalidad del mismo. Este fraude tiene distintas variantes como : 1) “venta de una
propiedad imposible de vender encubriendo características indeseables como
contaminación ambiental y restricciones de construcción, entre otras”; 2) obtener
un nuevo préstamo hipotecario para evitar la ejecución de la propiedad; 3) “inflar
el valor de la propiedad para cometer un esquema de land flip”; 4) obtener una
hipoteca indicando que se va a pagar arrendando la propiedad, pero la persona se
queda con los cánones y no paga al prestamista; 5) “acelerar la aprobación de
préstamos hipotecarios para obtener la comisión”; 6) “utilizar identificaciones
falsas, para obtener un préstamo ilegalmente”, o 7) “vender u obtener dinero en
efectivo del valor líquido de una propiedad sin ninguna intención de pagar la
deuda”.
4
1
F ED. FIN. INST. EXAMINATIONS COUNCIL, THE DETECTION, INVESTIGATION, AND DETERRENCE OF
MORTGAGE LOAN FRAUD INVOLVING THIRD PARTIES: A WHITE PAPER 2 (2003) (traducción
suplida), disponible en http://www.ffiec.gov/exam/3p_mtg_fraud_wp_oct04.pdf.
2
FED. FIN. INST. EXAMINATIONS COUNCIL, THE DETECTION AND DETERRENCE OF MORTGAGE FRAUD
AGAINST FINANCIAL INSTITUTIONS: A WHITE PAPER 2 (2009 ) (traducción sup lida), disponible e n
http://www.ffiec.gov/exam/mtg_fraud_wp_feb2010.pdf.
3
Holly A. Pierson, Mortgage Fraud Boot Camp: Basic Training on Defending A Criminal Mortgage Fraud Case,
CHAMPION, Sept./Oct. 2007, en la pág. 14, 15.
4
FED. FIN. INST. EXAMINATIONS COUNCIL, 2003 WHITE PAPER, supra nota 1, en las págs. 3-4; véase
Shayna A. Hutchins, Flip That Prosecution Strategy: An Argument f or Using RICO to Prosecute L arge-Scale
Mortgage Fraud, 59 BUFF. L. REV. 293 (2011).
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