Lección I. Principios hipotecarios
| Autor | Ruth E. Ortega Vélez |
| Páginas | 5-67 |
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El término principio equivale a fundamento o razón fundamental por la cual se procede reflexionando en cualquier materia. De otra parte, principio es una investigación de tipo filosófico que debe contener verdades de la ciencia. No son verdades absolutas, pero comprenden años de experiencia.
Principio, llevado al plano de las normas del Derecho Hipotecario, trata sobre las direcciones fundamentales que informan la disciplina estudiada y ayudan a resolver los problemas que se plantean. Con la expresión principios hipotecarios se alude a la serie de reglas generales que inspiran la regulación del Registro de la Propiedad. Los principios hipotecarios no aparecen señalados expresamente en la Ley Hipotecaria, pero la propia Ley los instrumenta indirectamente. Por tanto, al comentar sobre principios hipotecarios se comenta sobre normas jurídicas que determinan el funcionamiento y eficacia del Registro de la Propiedad.
El principio de inscripción plantea cual es el papel que juega la inscripción en la adquisición, valoración, modificación, transmisión y extinción de los derechos reales sobre bienes inmuebles; por tanto, da seguridad al crédito territorial. Cuando se habla de principio de inscripción, dice el profesor Rivera Rivera, se quiere aludir al valor y los efectos de la inscripción en cuanto a la existencia del derecho real. La inscripción es el ingreso de una finca por primera vez en el Registro10. El principio de inscripción, por tanto, alude al comienzo o inicio de todo el complejo Sistema Hipotecario.
De la inscripción se puede hablar en dos sentidos: en sentido formal y en sentido sustantivo o material. En sentido formal se entiende la inscripción como la manera o modo de practicar el asiento en los libros del Registro. Al hablar de la inscripción en el sentido sustantivo o material, se hace referencia al valor que se atribuye a la inscripción en relación con el nacimiento, modificación y extinción de los derechos reales sobre bienes inmuebles. En esta se distinguen: (1) la inscripción constitutiva, que es cuando el nacimiento o la vida del derecho real viene impuesta por la inscripción en el Registro y (2) la meramente declarativa -los derechos reales sobre bienes inmuebles nacen, viven y se extinguen con independencia de su inscripción en el Registro.
En el sistema hipotecario de Puerto Rico, la inscripción, en la mayoría de los casos, es declarativa y voluntaria: declara, publica, anuncia la existencia del dominio y de los demás derechos sobre bienes inmuebles, pero no es presupuesto indispensable para la constitución. Se limita a manifestar o declarar la situación en que se encuentra un derecho
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real en un momento determinado. Como hemos mencionado, los derechos reales sobre bienes inmuebles se constituyen, modifican, trasmiten o extinguen con eficacia jurídica fuera del Registro. El Registro no da ni quita derechos con respecto al dueño y sus causahabientes; es declarativo, no constitutivo. Sí, da derecho a tercero.
Es decir, la inscripción registral de los inmuebles es voluntaria y no obligativa; la realidad registral no siempre coincide con la realidad extra-registral. La fe pública registral no se extiende a la existencia ni a las cualidades de una finca, como tampoco asegura su cabida; no hay medio automático de que se incorporen las modificaciones que sufre la finca en el Registro, pues en el sistema registral de Puerto Rico, las variaciones se hacen constar a instancia de parte interesada.
Ejemplo de la consecuencia práctica de la inscripción: La finca de B está debidamente inscrita. B vende a C y no inscribieron. F, acreedor de B, fue al Registro y encontró la finca a nombre de su deudor; procedió al embargo. En este caso prevalece C ya que el Registro no da ni quita derechos. El bien no está en el patrimonio de B. No obstante, el tribunal es quien debe ordenar la cancelación del embargo mediante acción de C, quien tendrá que probar que es el verdadero dueño.
Nota: Pregunta de Derecho Hipotecario del examen de reválida de abogados relacionada con la figura jurídica de la inscripción declarativa:
(1) Marzo de 2007:
Hechos resumidos: Carlos Comprador adquirió la Finca A de su legítimo dueño, mediante un contrato verbal de compraventa. Ese mismo día Comprador tomó posesión del inmueble. Cuatro años después, Ciro Colindante, titular de la Finca B, movió la verja de la colindancia de manera que su finca ganó cabida al ocupar terreno de la Finca A. Colindante otorgó una escritura de rectificación de cabida de la Finca B en la cual se hizo constar que una mensura realizada recientemente reflejaba un aumento de cabida de 5%.
Enterado del movimiento de la verja y del otorgamiento de la escritura de rectificación de cabida, Comprador presentó una dem anda contra Colindante. Reclamó la reivindicación de la franja de terreno usurpada y la declaración de que la rectificación de cabida efectuada era improcedente en derecho. Colindante solicitó la desestimación de la demanda. Alegó que Comprador no estaba legitimado para instar la acción reivindicatoria porque no era el dueño civil de la Finca A (la adquisición no se hizo en escritura pública) ni figuraba como titular-registral. Alegó, en la alternativa, que en esas circunstancias el remedio judicial adecuado era la acción de deslinde.
Uno días después, Comprador solicitó a Raúl Registrador que anotara preventivamente la demanda en el folio de la Finca B perteneciente a Ciro Colindante. Acompañó una copia certificada de la demanda. Tras calificar el documento presentado por Comprador, Registrador notificó la siguiente falta: No puede anotarse preventivamente la demanda porque no medió la correspondiente autorización judicial. Dieciséis días después de la notificación, Comprador solicitó al T.P.I. que revocara la determinación de Registrador y decretara que la copia certificada de la demanda era el medio adecuado para extender la anotación preventiva.
Las pregunta pide que analice, discuta y fundamente: Los méritos de las alegaciones de Colindante en cuanto a que: Comprador no estaba legitimado para instar la acción reivindicatoria porque no era dueño civil ni registral de la finca A.
Contestación: Entre las acciones protectoras del dominio figuran la acción reivindicatoria y la de deslinde. Mediante la acción reivindicatoria a, el propietario reclama su cosa de quien la tenga o posea. Debe identificar adecuadamente dicho objeto, probar que es suyo, y probar que está indebidamente en posesión del demandado. Art. 280
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del C.c. El segundo requisito implica que el demandante viene obligado a probar su título y no puede descansar solo en los vicios que tenga el título del demandado. Cumplida esta obligación probatoria, corresponde al demandado señalar y probar su mejor título.
En el Derecho puertorriqueño, igual que en el español, rige la teoría del título y el modo en las adquisiciones de bienes por negocio jurídico. Esto significa que la transmisión del dominio o de derechos reales que impliquen posesión siempre requerirá la concurrencia del título y la tradición o entrega. Mientras no se cumpla el segundo requisito, no podrá decirse que ha habido transmisión, ya que el título solo producirá efectos obligacionales.
Económicamente es posible la inscripción de la transferencia del derecho si concurren los dos elementos. Solo así podrá hablarse de un acto traslativo inscribible. Claro está, el cumplimiento del requisito de entrega o tradición podrá ser cumplido mediante la forma instrumental de la escritura pública o mediante documento privado, según ha sido admitido por la jurisprudencia. En esta última situación, habrá que hacer las gestiones notariales o judiciales pertinentes para que conste en escritura pública y sea un título inscribible.
En Puerto Rico, la inscripción es declarativa en la mayora de los casos, pues los derechos reales sobre inmuebles se constituyen, modifican, trasmiten o extinguen, con eficacia jurídica, fuera del registro en virtud de la aplicación de las normas del Derecho civil. El Registro de la Propiedad solo publica lo que ha ocurrido fuera de sus libros. En Rivera v. Rivera, 1922, 30 D.P.R. 851, se hizo constar en la escritura de compraventa que la finca objeto del negocio no estaba inscrita en el Registro. El comprador demandó y exigió la inscripción. Sostuvo que el vendedor vena obligado a entregar la cosa vendida y que, tratándose de un bien inmueble, la cosa no se entienda entregada hasta que estuviera inscrita. El Tribunal Supremo rechazó el planteamiento con las siguientes expresiones: Importantísimo es, en efecto, el registro. Tiende a garantizar y garantiza de hecho en la casi totalidad de los casos las transmisiones de la propiedad. Pero esto no quiere decir que un contrato de compraventa de una propiedad no inscrita no se entienda perfecto cuando existe el consentimiento de los contratantes, el objeto cierto materia del contrato y la causa de la obligación establecida, ni que la propiedad vendida no se entienda entregada cuando el...
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