Lección I. Principios hipotecarios

Autor:Ruth E. Ortega Vélez
Páginas:5-67
 
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LECCIÓN I:
PRINCIPIOS HIPOTECARIOS
El término principio equivale a fundamento o razón fundamental por la cual se procede
reflexionando en cualquier materia. De otra parte, principio es una investigación de tipo
filosófico que debe contener verdades de la ciencia. No son verdades absolutas, pero
comprenden años de experiencia.
Principio, llevado al plano de las normas del Derecho Hipotecario, trata sobre las
direcciones fundamentales que informan la disciplina estudiada y ayudan a resolver los
problemas que se plantean. Con la expresión principios hipotecarios se alude a la serie de
reglas generales que inspiran la regulación del Registro de la Propiedad. Los principios
hipotecarios no aparecen señalados expresamente en la Ley Hipotecaria, pero la propia
Ley los instrumenta indirectamente. Por tanto, al comentar sobre principios hipotecarios
se comenta sobre normas jurídicas que determinan el funcionamiento y eficacia del
Registro de la Propiedad.
A. Principio de inscripción:
El principio de inscripción plantea cual es el papel que juega la inscripción en la adqui-
sición, valoración, modificación, transmisión y extinción de los derechos reales sobre bie-
nes inmuebles; por tanto, da seguridad al crédito territorial. Cuando se habla de principio
de inscripción, dice el profesor Rivera Rivera, se quiere aludir al valor y los efectos de
la inscripción en cuanto a la existencia del derecho real. La inscripción es el ingreso de
una finca por primera vez en el Registro. El principio de inscripción, por tanto, alude al
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comienzo o inicio de todo el complejo Sistema Hipotecario.
De la inscripción se puede hablar en dos sentidos: en sentido formal y en sentido
sustantivo o material. En sentido formal se entiende la inscripción como la manera o
modo de practicar el asiento en los libros del Registro. Al hablar de la inscripción en el
sentido sustantivo o material, se hace referencia al valor que se atribuye a la inscripción
en relación con el nacimiento, modificación y extinción de los derechos reales sobre
bienes inmuebles. En esta se distinguen: (1) la inscripción constitutiva, que es cuando el
nacimiento o la vida del derecho real viene impuesta por la inscripción en el Registro y
(2) la meramente declarativa –los derechos reales sobre bienes inmuebles nacen, viven y
se extinguen con independencia de su inscripción en el Registro.
1. Inscripción declarativa:
En el sistema hipotecario de Puerto Rico, la inscripción, en la mayoría de los casos, es
declarativa y voluntaria: declara, publica, anuncia la existencia del dominio y de los demás
derechos sobre bienes inmuebles, pero no es presupuesto indispensable para la
constitución. Se limita a manifestar o declarar la situación en que se encuentra un derecho
L. Rivera Rivera, Derecho Inmobiliario Registral Puertorriqueño 6 y 7.
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real en un momento determinado. Como hemos mencionado, los derechos reales sobre
bienes inmuebles se constituyen, modifican, trasmiten o extinguen con eficacia jurídica
fuera del Registro. El Registro no da ni quita derechos con respecto al dueño y sus
causahabientes; es declarativo, no constitutivo. Sí, da derecho a tercero.
Es decir, la inscripción registral de los inmuebles es voluntaria y no obligativa; la
realidad registral no siempre coincide con la realidad extra-registral. La fe pública
registral no se extiende a la existencia ni a las cualidades de una finca, como tampoco
asegura su cabida; no hay medio automático de que se incorporen las modificaciones que
sufre la finca en el Registro, pues en el sistema registral de Puerto Rico, las variaciones
se hacen constar a instancia de parte interesada.
Ejemplo de la consecuencia práctica de la inscripción: La finca de B está debidamente
inscrita. B vende a C y no inscribieron. F, acreedor de B, fue al Registro y encontró la
finca a nombre de su deudor; procedió al embargo. En este caso prevalece C ya que el
Registro no da ni quita derechos. El bien no está en el patrimonio de B. No obstante, el
tribunal es quien debe ordenar la cancelación del embargo mediante acción de C, quien
tendrá que probar que es el verdadero dueño.
Nota: Pregunta de Derecho Hipotecario del examen de reválida de abogados
relacionada con la figura jurídica de la inscripción declarativa:
(1) Marzo de 2007:
Hechos resumidos: Carlos Comprador adquirió la Finca A de su legítimo dueño,
mediante un contrato verbal de compraventa. Ese mismo día Comprador tomó posesión
del inmueble. Cuatro años después, Ciro Colindante, titular de la Finca B, movió la verja
de la colindancia de manera que su finca ganó cabida al ocupar terreno de la Finca A.
Colindante otorgó una escritura de rectificación de cabida de la Finca B en la cual se hizo
constar que una mensura realizada recientemente reflejaba un aumento de cabida de 5%.
Enterado del movimiento de la verja y del otorgamiento de la escritura de rectificación
de cabida, Comprador presentó una dem anda contra Colindante. Reclamó la
reivindicación de la franja de terreno usurpada y la declaración de que la rectificación de
cabida efectuada era improcedente en derecho. Colindante solicitó la desestimación de la
demanda. Alegó que Comprador no estaba legitimado para instar la acción reivindicatoria
porque no era el dueño civil de la Finca A (la adquisición no se hizo en escritura pública)
ni figuraba como titular-registral. Alegó, en la alternativa, que en esas circunstancias el
remedio judicial adecuado era la acción de deslinde.
Uno días después, Comprador solicitó a Raúl Registrador que anotara preventivamente
la demanda en el folio de la Finca B perteneciente a Ciro Colindante. Acompañó una copia
certificada de la demanda. Tras calificar el documento presentado por Comprador,
Registrador notificó la siguiente falta: No puede anotarse preventivamente la demanda
porque no medió la correspondiente autorización judicial. Dieciséis días después de la
notificación, Comprador solicitó al T.P.I. que revocara la determinación de Registrador
y decretara que la copia certificada de la demanda era el medio adecuado para extender
la anotación preventiva.
Las pregunta pide que analice, discuta y fundamente: Los méritos de las
alegaciones de Colindante en cuanto a que: Comprador no estaba legitimado para instar
la acción reivindicatoria porque no era dueño civil ni registral de la finca A.
Contestación: Entre las acciones protectoras del dominio figuran la acción
reivindicatoria y la de deslinde. Mediante la acción reivindicatoria a, el propietario
reclama su cosa de quien la tenga o posea. Debe identificar adecuadamente dicho objeto,
probar que es suyo, y probar que está indebidamente en posesión del demandado. Art. 280
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del C.c. El segundo requisito implica que el demandante viene obligado a probar su título
y no puede descansar solo en los vicios que tenga el título del demandado. Cumplida esta
obligación probatoria, corresponde al demandado señalar y probar su mejor título.
En el Derecho puertorriqueño, igual que en el español, rige la teoría del título y el
modo en las adquisiciones de bienes por negocio jurídico. Esto significa que la
transmisión del dominio o de derechos reales que impliquen posesión siempre requerirá
la concurrencia del título y la tradición o entrega. Mientras no se cumpla el segundo
requisito, no podrá decirse que ha habido transmisión, ya que el título solo producirá
efectos obligacionales.
Económicamente es posible la inscripción de la transferencia del derecho si concurren
los dos elementos. Solo así podrá hablarse de un acto traslativo inscribible. Claro está, el
cumplimiento del requisito de entrega o tradición podrá ser cumplido mediante la forma
instrumental de la escritura pública o mediante documento privado, según ha sido admi-
tido por la jurisprudencia. En esta última situación, habrá que hacer las gestiones notaria-
les o judiciales pertinentes para que conste en escritura pública y sea un título inscribible.
En Puerto Rico, la inscripción es declarativa en la mayora de los casos, pues los
derechos reales sobre inmuebles se constituyen, modifican, trasmiten o extinguen, con
eficacia jurídica, fuera del registro en virtud de la aplicación de las normas del Derecho
civil. El Registro de la Propiedad solo publica lo que ha ocurrido fuera de sus libros. En
Rivera v. Rivera, 1922, 30 D.P.R. 851, se hizo constar en la escritura de compraventa que
la finca objeto del negocio no estaba inscrita en el Registro. El comprador demandó y
exigió la inscripción. Sostuvo que el vendedor vena obligado a entregar la cosa vendida
y que, tratándose de un bien inmueble, la cosa no se entienda entregada hasta que
estuviera inscrita. El Tribunal Supremo rechazó el planteamiento con las siguientes
expresiones: Importantísimo es, en efecto, el registro. Tiende a garantizar y garantiza de
hecho en la casi totalidad de los casos las transmisiones de la propiedad. Pero esto no
quiere decir que un contrato de compraventa de una propiedad no inscrita no se entienda
perfecto cuando existe el consentimiento de los contratantes, el objeto cierto materia del
contrato y la causa de la obligación establecida, ni que la propiedad vendida no se entienda
entregada cuando el contrato se hizo constar en escritura pública. Sostener lo contrario
sera dejar sin efecto los Arts. 1128 y 135 del C.c. El comprador sabía que la finca que
compraba no estaba inscrita. En muchas ocasiones esta circunstancia influye en la cuantía
del precio. No es lo mismo adquirir una propiedad con su titulación perfecta que
comprarla sin que su historia conste claramente en el registro. Y no es raro observar en
escrituras de compraventa de bienes inmuebles que el vendedor se compromete
expresamente a aclarar la titulación hasta dejar inscrito su título en el registro. Es cierto
que los vendedores pactaron en la escritura de que se trata la evicción y saneamiento, pero
esto no quiere decir que estén obligados a registrar su título luego de vendida la finca sin
haberse comprometido a ello. Una persona puede ser dueña absoluta de un bien inmueble
no inscrito y como dueña disponer de él vendiéndolo en las mismas condiciones,
transmitiéndose al comprador de tal modo el derecho dominical del vendedor sin que sea
tampoco necesaria la inscripción en el registro.
El aspirante debe concluir que Carlos Comprador estaba legitimado para instar la
acción reivindicatoria porque era dueño civil de la porción de terreno ocupada por Ciro
Colindante y porque la facultad para instar esa acción no se afectaba por el hecho de que
la Finca A no constara inscrita en el Registro de la Propiedad a favor del demandante.
Véase: Preguntas, Criterios de Evaluación y Guías de Calificación de la pregunta de
Derecho Hipotecario de marzo de 2007.

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