Lección II. Procedimiento de inscripción
| Autor | Ruth E. Ortega Vélez |
| Páginas | 68-111 |
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El principio de rogación, también llamado de voluntariedad o de instancia, significa que los trámites hipotecarios se inician a instancia de parte. O sea, el principio de rogación es la característica que tiene un sistema registral de exigir que el Registrador actúe solo a pedido de parte y que, salvo las contadas excepciones dispuestas en la Ley o el Reglamento, no pueda actuar motu proprio o de oficio. Al Registrador de la Propiedad hay que pedirle que actúe (derecho rogado). Todo lo que realiza el Registrador lo hace a instancias de alguien. Rara vez el Registrador registra de oficio (por derecho propio).
Asiento, según lo define Diez Picazo (pág. 346), es la operación de traslado a los libros y de toma de razón y de constancia en ellos. Se trata de la constatación manuscrita de un título, acto, hecho o circunstancia en los libros del Registro para que surta los efectos hipotecarios procedentes.
De acuerdo con este autor, en los libros del Registro se practican los siguientes asientos:
(a) El asiento de presentación. (b) El asiento de inscripción como asiento fundamental y principal; (c) el asiento de anotación preventiva; (d) el asiento de cancelación y (e) el asiento de nota marginal.
Los Artículos 258 y 259 de la Ley Hipotecaria de 2015, disponen:
Art. 258:
Presentación es el acto mediante el cual se recibe en el Registro un documento físico o su imagen digital, con el propósito de solicitar su inscripción. Deberá estar acompañado de los aranceles correspondientes y documentos complementarios, si alguno. Los aranceles quedarán cancelados al momento de su presentación.
Por cada asiento de presentación se expedirá un recibo cuyo contenido se definirá por reglamento. La presentación quedará perfeccionada al expedirse el recibo de presentación por la vía electrónica.
Es requisito indispensable para poder presentar documentos en el Registro Digital, que el presentante provea por lo menos una dirección de correo electrónico. El recibo de presentación, la notificación de defectos, de inscripción y/o cualquier comunicación con el presentante se hará exclusivamente por la vía electrónica.
Art. 259:
Los documentos se podrán presentar de forma presencial o digitalmente a través del sistema de informática registral telemática.
La presentación telemática de documentos podrá efectuarse durante las veinticuatro (24) horas los siete (7) días de la semana.
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La presentación personal o presencial se deberá efectuar en la sección o demarcación donde radique la finca durante el horario de ocho de la mañana (8:00 AM) a doce del mediodía (12:00 PM) y de una de la tarde (1:00 PM) a cuatro de la tarde (4:00 PM) de lunes a viernes.
En la práctica, el Registro de la Propiedad lleva un sistema de ordenamiento diario donde se hace constar la presentación de los documentos por orden cronológico. Sobre el contenido general del asiento de presentación, la Regla 257.1 del Reglamento Hipotecario, dispone:
Además de los requisitos establecidos en el Art. 257 de la Ley, el asiento de presentación contendrá los datos que se describen a continuación:
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Transacción o derecho cuya inscripción, anotación o cancelación se solicita
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Relación de las fincas sobre las cuales se interesan las operaciones registrales y localización de estas.
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Personas naturales o jurídicas a favor de quienes se solicita la inscripción, cancelación o anotación.
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Valores de las operaciones registrales solicitadas.
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Observaciones.
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Historial del documento o etapa del proceso de registro en que se encuentra.
De acuerdo con el principio de prioridad o rango, el Registrador debe inscribir en el riguroso orden de llegada de los documentos al Registro. Para ello debe atender a la fecha de presentación del documento y no a la fecha de celebración del acto o contrato que se pretende inscribir.
En cuanto al momento preciso en que se pone en marcha el procedimiento registral, la doctrina ha diferenciado dos momentos: el de la petición y el de la presentación. Para Sanz Fernández, la diferencia entre petición y presentación es clara. La primera es una declaración de voluntad dirigida a poner en marcha el procedimiento registral. La presentación es un hecho material, aunque de importantes consecuencias jurídicas, complementario de aquella, y que constituye el primer trámite del procedimiento. H.F. Inc. v. Registrador, supra.
a. Registro de documentos públicos:
La frase documento público incluye cualquier escrito, impreso, papel, libro, folleto, fotografía, fotocopia, película, microforma, cinta magnetofónica, mapa, dibujo, plano, cinta, o cualquier material leído por máquina o producido de forma electrónica aunque nunca sea impreso en papel, archivo electrónico, o cualquier otro material informativo o informático, sin importar su forma o características físicas, que se origine, se reciba manual o electrónicamente, o se conserve en cualquier dependencia del E.L.A. de Puerto Rico de acuerdo con la ley, o que se designe por ley como documento público, o cualquier escrito que se origine en el sector privado en el curso ordinario de transacciones con dependencias gubernamentales y que se conserven permanente o temporeramente en
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cualquier dependencia del Estado, por su utilidad administrativa o valor legal, fiscal o cultural. Art. 14 (n)del Código Penal de 2012.
La inscripción solo puede llevarse a cabo partiendo de documentos que reúnan la condiciones necesarias de autenticidad.
La Regla 19 del Reglamento Notarial, sobre la naturaleza de los instrumentos públicos, dispone:
Son instrumentos públicos las escrituras públicas y las actas, bien sean en original o en copia certificada.
Llámese instrumento público matriz al original que el Notario redacta sobre el contrato, acto o hecho que relata, firmado por los comparecientes y los testigos, si los hubiere, firmado, rubricado, signado y sellado por el Notario.
El contenido propio de las escrituras públicas son las declaraciones de voluntad, los actos jurídicos que impliquen prestación de consentimiento y los contratos de todas clases.
El ámbito de las actas notariales cubre los hechos y circunstancias que presencie, le relaten o le consten al Notario y que por su naturaleza no fueren materia de contrato u otras manifestaciones de voluntad.
Los Registradores solo tomarán razón de título o derecho que sea registrable a virtud de alguna disposición de ley. Por tanto, únicamente se registrarán los títulos y actos contenidos en documentos públicos autorizados por funcionarios con competencia.
El asiento de presentación es aquel documento ligado íntimamente al principio registral de prioridad o rango, cuyo objeto y finalidad es hacer constar el momento o instante del ingreso, entrada o presentación de un título en la oficina del Registro. Por virtud de este fundamental principio, los actos registrables que primero ingresen al Registro de la propiedad gozarán de una preferencia (ya sea excluyente o prelativa) sobre cualquier otro acto presentado con posterioridad, aunque el último acto presentado fuese de fecha anterior (prior tempore potior iure). En este sentido, el elemento temporal es esencial, pues el rango otorgado a los derechos será concedido a partir de una determinada cronología de eventos.
Además, el asiento de presentación es el asiento preliminar o preparatorio que se extiende en el Diario Electrónico de Operaciones del Registro, por el orden de presentación de los títulos, y que tiene por objeto hacer constar el momento de su presentación. Si bien los títulos inscritos surten efectos en cuanto a terceros desde su inscripción, la fecha de la presentación será el momento determinante para que esta inscripción sea efectiva, pues la inscripción en el Registro produce sus efectos retroactivamente desde el momento específico de la presentación. La constancia escrita del turno o rango logrado con la presentación de un documento queda preservada en el Registro por el asiento de presentación. Se trata, en esencia, de un asiento preliminar y temporero que debe ser expedido según el orden en que se vayan presentando los títulos en el Registro. Su objeto es hacer constar, de forma precisa, el momento o instante exacto de la presentación, de tal forma que se le garantice al presentante su turno según el orden
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de llegada. Todo documento que se intente presentar al Registro debe tener adherido una minuta de presentación; es responsabilidad del presentante acompañar a los documentos interesados un original y una copia de la minuta de presentación. El original constituye el asiento de presentación y la copia es el recibo que se entrega al presentante. Gasolinas v. Keeler, 2001 J.T.S. 161.
Toda vez que el asiento de presentación constata la información necesaria para dar aviso al público de los títulos presentados que afectan a determinada propiedad y de sus respectivos rangos, un error en el número de la finca en el original de la minuta de asiento de presentación puede...
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