Lección III. Finca registral: sus modificaciones
| Autor | Ruth E. Ortega Vélez |
| Páginas | 112-126 |
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La finca es la unidad básica del sistema registral. Es, dice Diez-Picazo (pág. 277), el personaje cuya historia publica el Registro. Alrededor de la finca giran todos los presupuestos del Derecho Hipotecario. El sistema registral está organizado por fincas, por eso se llama folio real. Cada finca abre un folio registral que se dedica a las transferencias de la propia finca.
La palabra finca tiene dos significados: (1) Finca, en sentido material es la porción o trozo de la superficie terrestre que forma una unidad en el tráfico jurídico. Se caracteriza por estar siempre en el mismo lugar y responde a una configuración geográfica determinada. (2) Finca, desde la consideración registral significa que para el Registro, no se trata de una superficie del suelo delimitada, sino se trata de la posibilidad de hacer su ingreso al Registro. Finca, en sentido registral es todo aquello que puede abrir folio registral. La finca tiene acceso al Registro mediante el procedimiento de inmatriculación.
Finca es tanto la urbana, la rústica, como la propiedad horizontal. La finca normal es el trozo de terreno en el globo terráqueo o una superficie de tierra, edificado o no, con límites determinados que pertenece a una o a varias personas en común pro indiviso. La finca anormal o discontinua es aquella que no constituye una unidad física; no es contigua físicamente. Osea, no hay nexo físico, pero sí económico. Es de configuración especial; se crea jurídicamente para abrir un folio, sin embargo constituyen una sola unidad económica.
Cuando se somete un edificio al régimen de Propiedad Horizontal se inscribe cada apartamento como finca aparte. Requiere una inscripción matriz donde se describe el terreno, luego el edificio con sus áreas respectivas, materiales de construcción, descripción del apartamento, áreas comunes, dimensiones, etc.
Luego de inmatriculada la finca en el Registro de la Propiedad, en el folio de cada finca se reflejarán los cambios en las titularidades y las modificaciones en los derechos que sobre ella recaigan. No obstante, las modificaciones de la finca registral solamente podrán inscribirse en el Registro en virtud de escritura pública que describirá la operación que se esté realizando: segregación, agrupación, agregación, división, rectificación de cabida...
La segregación es la separación de un predio de una finca inmatriculada para formar una finca independiente. Mattei v. Registrador, 1967, 94 D.P.R. 467. Generalmente, el acto jurídico de segregar se considera un acto de dominio mediante el cual el dueño de una finca ejercita su discreción y potestad con el fin de separar una parte de su finca para formar una nueva. Como acto de dominio, la doctrina postula que no se requiere que consientan a la segregación los titulares de los derechos reales que gravan la finca en cuestión. Por ejemplo, de ordinario no se requiere el consentimiento o expresión afirmativa de un usufructuario para que el nudo propietario pueda segregar su finca. La
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única condición que se requiere es que al efectuarse la segregación no se modifique la función económica y social de la finca ni se perjudique al usufructuario en las facultades que le reconoce el ordenamiento. Colón v. Registrador, 1983, 114 D.P.R. 850.
El término segregación posee unos atributos específicos que lo limitan y particularizan dentro de las lotificaciones. En el sentido técnico jurídico, la segregación, siendo una lotificación, posee un significado distintivo que la separa de otros tipos de lotificaciones, aunque, los técnicos de los organismos oficiales los hayan utilizado indistintamente. Banco v. Registrador, 1990, 126 D.P.R. 510. De igual forma, es necesaria la autorización judicial previa para que la tutora de una incapacitada pueda realizar el acto de segregar parte de una finca inscrita a nombre de la incapacitada. El acto de la desmembración puede afectar adversamente el valor individual de los predios, especialmente el remanente, dependiendo de la forma en que se realice. Por tanto, el Tribunal Superior es el foro adecuado para resolver que ningún perjuicio se cause a la persona incapacitada. Mattei v. Registrador, supra.
De acuerdo con el Art. 147 de la Ley Hipotecaria de 2015, cuando se segregue parte de una finca para formar una nueva, se inscribirá la porción segregada con número diferente. Se tomará razón de esta circunstancia al margen de la finca matriz, haciendo referencia a la cabida del predio que fue segregado y el número y datos registrales de la finca bajo el cual ha quedado inscrito.
Son requisitos-Art. 148- para que una escritura de segregación pueda quedar inscrita:
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Resolución de autorización de la agencia o dependencia gubernamental estatal o municipal designada por ley para autorizar la segregación.
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Plano de Inscripción aprobado por la agencia o dependencia gubernamental estatal o municipal correspondiente.
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Escritura pública en la que comparecen todos los titulares y en la que se describa el remanente de la finca principal luego de las segregaciones, si alguno, excepto en los casos dispuestos por reglamento.
En el Registro solamente se aceptarán planos de inscripción en formato digital o electrónico. Los planos deberán contener la identificación registral de las fincas objeto de segregación o de cualquier operación registral que lo requiera y en caso de ser más de una, la parte de cada una de ellas que resulte afectada. Art. 149 de la L.H.
En los desarrollos urbanos, señala el Art. 150, no podrá inscribirse segregación alguna, sin que previamente se segreguen y se dediquen las parcelas destinadas al uso común o público. De acuerdo con el mismo artículo, cuando sea requerida por la agencia o municipio pertinente la cesión de las parcelas dedicadas al uso común o público, así se hará constar en la primera inscripción de las parcelas. La falta de presentación del documento de la cesión a la entidad correspondiente no será impedimento para la segregación e inscripción de las referidas parcelas ni de los demás solares del desarrollo urbano. En estos casos, el titular deberá segregar y dedicar a uso público los predios correspondientes para ser transferidos en su día a la entidad correspondiente.
Las servidumbres de usos públicos, señala el Art. 151, podrán constituirse de la siguiente forma:
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Mediante certificación emitida o escritura pública otorgada por la agencia pública pertinente.
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Que la servidumbre esté ilustrada en los planos aprobados y que conste el endoso
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de la Autoridad de Energía Eléctrica de Puerto Rico, la Autoridad de Acueductos y Alcantarillados de Puerto Rico, el Departamento de Transportación y Obras Públicas, el Departamento de Recursos Naturales y Ambientales, municipio o cualquiera otra y que así surja en la resolución emitida por la agencia o municipio pertinente. En estos casos la falta de presentación de la certificación o escritura mencionadas en el inciso 1, no será impedimento para la segregación e inscripción de los demás solares del desarrollo urbano.
La finca segregada -Art. 152- quedará gravada por su procedencia con las cargas y gravámenes inscritos en la finca matriz de la cual fue segregada. En la primera inscripción de la finca segregada se tomará razón de dichas cargas o gravámenes.
Los documentos relativos a fincas que se encuentren en más de una demarcación, de acuerdo con el Art. 153, se deberán presentar en la sección del Registro en cuya demarcación territorial radique la mayor cabida.
Cuando se segregue parte de una finca que radique en dos (2) o más demarcaciones y la finca a segregarse pertenece a una sola de aquellas, de acuerdo con el Art. 156 de la L.H., el título se presentará en la sección donde se mantiene el historial de la finca matriz. El Registrador calificará el título e inscribirá la segregación en la sección que corresponda. La descripción del remanente en los casos que proceda y la nota de segregación que corresponda, formarán parte del historial de la finca matriz.
Nota: Pregunta de Derecho Hipotecario del examen de reválida de abogados relacionada con la figura jurídica de la segregación:
(1) Septiembre de 2004:
Hechos resumidos: El 7 de octubre de 1990, los hermanos Juan, Arturo y Felipe Propietario adquirieron la finca Buena Vista. Pactaron en la propia escritura de compraventa que el inmueble permanecería indiviso durante 15 años. El dominio compartido de la finca fue inscrito en el Registro de la Propiedad a favor de los tres hermanos con participaciones de 60, 30 y 10 por ciento respectivamente. También fue inscrito el pacto de indivisión.
El 5 de mayo de 1991, los hermanos Propietario tomaron prestado $300,000 a Banco Agrícola y garantizaron el pago con una hipoteca sobre la finca Buena Vista. En los años siguientes fueron amortizando la deuda y en marzo de 2002 ya habían satisfecho dos terceras partes del crédito.
El 21 de abril de 2002, Felipe Propietario vendió a Carlos Comprador su cuota en la finca Buena Vista. Tres semanas después, Comprador solicitó a Juan y Arturo la división de la finca. Éstos se opusieron por tres razones: 1) la existencia de un acuerdo de indivisión inscrito en el Registro de la Propiedad; 2) la división requería el consentimiento de la mayoría de los comuneros; y 3) la división requería el consentimiento de Banco Agrícola. Inconforme, Comprador instó demanda de división de comunidad. Alegó que el pacto de indivisión era nulo, no inscribible en el Registro ni invocable ante terceros. El tribunal acogió los planteamientos y adjudicó a Comprador...
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