Lección III. Finca registral: sus modificaciones

Autor:Ruth E. Ortega Vélez
Páginas:113-127
 
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LECCIÓN III.
LA FINCA REGISTRAL: SUS MODIFICACIONES
La finca es la unidad básica del sistema registral. Es, dice Diez-Picazo (pág. 277), el
personaje cuya historia publica el Registro. Alrededor de la finca giran todos los
presupuestos del Derecho Hipotecario. El sistema registral está organizado por fincas, por
eso se llama folio real. Cada finca abre un folio registral que se dedica a las transferencias
de la propia finca.
La palabra finca tiene dos significados: (1) Finca, en sentido material es la porción o
trozo de la superficie terrestre que forma una unidad en el tráfico jurídico. Se caracteriza
por estar siempre en el mismo lugar y responde a una configuración geográfica
determinada. (2) Finca, desde la consideración registral significa que para el Registro, no
se trata de una superficie del suelo delimitada, sino se trata de la posibilidad de hacer su
ingreso al Registro. Finca, en sentido registral es todo aquello que puede abrir folio
registral. La finca tiene acceso al Registro mediante el procedimiento de inmatriculación.
Finca es tanto la urbana, la rústica, como la propiedad horizontal. La finca normal es
el trozo de terreno en el globo terráqueo o una superficie de tierra, edificado o no, con
límites determinados que pertenece a una o a varias personas en común pro indiviso. La
finca anormal o discontinua es aquella que no constituye una unidad física; no es contigua
físicamente. Osea, no hay nexo físico, pero sí económico. Es de configuración especial;
se crea jurídicamente para abrir un folio, sin embargo constituyen una sola unidad
económica.
Cuando se somete un edificio al régimen de Propiedad Horizontal se inscribe cada
apartamento como finca aparte. Requiere una inscripción matriz donde se describe el
terreno, luego el edificio con sus áreas respectivas, materiales de construcción, descripción
del apartamento, áreas comunes, dimensiones, etc.
Luego de inmatriculada la finca en el Registro de la Propiedad, en el folio de cada finca
se reflejarán los cambios en las titularidades y las modificaciones en los derechos que
sobre ella recaigan. No obstante, las modificaciones de la finca registral solamente podrán
inscribirse en el Registro en virtud de escritura pública que describirá la operación que se
esté realizando: segregación, agrupación, agregación, división, rectificación de cabida...
A. Segregación de Fincas:
La segregación es la separación de un predio de una finca inmatriculada para formar
una finca independiente. Mattei v. Registrador, 1967, 94 D.P.R. 467. Generalmente, el
acto jurídico de segregar se considera un acto de dominio mediante el cual el dueño de una
finca ejercita su discreción y potestad con el fin de separar una parte de su finca para
formar una nueva. Como acto de dominio, la doctrina postula que no se requiere que
consientan a la segregación los titulares de los derechos reales que gravan la finca en
cuestión. Por ejemplo, de ordinario no se requiere el consentimiento o expresión
afirmativa de un usufructuario para que el nudo propietario pueda segregar su finca. La

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