Lección IV. Actos, derechos y títulos inscribibles

Autor:Ruth E. Ortega Vélez
Páginas:127-162
 
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En Puerto Rico tienen acceso al Registro de la Propiedad los actos jurídicos en sentido general, referentes a derechos de naturaleza real y solo, excepcionalmente, se inscriben actos concernientes a derechos de naturaleza personal.

El Art. 4 de la L.H. de 2015, sobre los actos y contratos sujetos a inscripción, dispone:47

Se entenderá por título para los efectos de la inscripción, el contenido del documento público en que se funde el derecho de la persona a cuyo favor se practicará la inscripción. El documento dará fe por sí solo o con otros documentos complementarios o mediante el cumplimiento de las formalidades que se requiera por ley.

En el Registro Inmobiliario se inscribirán:

1. Los títulos constitutivos, traslativos, declarativos o extintivos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos.

2. Los títulos que constituyan, reconozcan, trasmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, hipoteca, servidumbres y otros derechos reales.

3. Cualquier acto o contrato de transcendencia real que modifique en alguna forma las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o que sea inherente a derechos reales tales como el derecho de superficie, las restricciones privadas voluntarias y las concesiones administrativas o alianzas público privadas, entre otros.

4. Serán inscribibles además las servidumbres ecológicas, la reparcelación de fincas por parte del Estado y/o Municipios según se disponga por reglamento.

A tenor del Art. 5 de la L.H., sobre el arrendamiento:

Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles se podrán inscribir cuando sean por un término de seis (6) años o más, o cuando hubiese convenio de las partes para que se inscriban. También se podrá inscribir la cesión del arrendamiento siempre y cuando surja del propio contrato.

La opción de compra contenida en un contrato de arrendamiento será inscribible, única y exclusivamente por la duración del arrendamiento sin incluir la prórroga.

Las inscripciones de contratos de arrendamiento, o subarrendamiento, en las cuales conste un pacto o condición de prórroga, no serán canceladas hasta que expire el plazo de dicha prórroga o cuando las partes obligadas así lo acuerden mediante escritura pública.

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A Actos y derechos inscribibles

A base del Art. 4 de la L.H. et seq. se puede asegurar que en el Registro de la Propiedad se inscriben:

(a) Los actos y contratos relativos al dominio (propiedad) y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.

(2) Los siguientes derechos de naturaleza real: el dominio, usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres, el derecho de superficie, el derecho de vuelo, el derecho de opción, la anticresis y cualquier otro derecho de naturaleza real que pueda crearse en el futuro.

Nota: Pregunta de Derecho Hipotecario del examen de reválida de abogados relacionada con la figura jurídica del contrato de arrendamiento:

(1) Marzo de 2017:

Hechos: Esposa y Esposo, casados bajo el régimen de sociedad legal de gananciales, compraron la finca La Llanura. Esa compraventa fue inscrita en el Registro de la Propiedad. Los esposos gravaron La Llanura con una hipoteca que constituyeron a favor de Banco Bondadoso para garantizar un préstamo evidenciado por un pagaré hipotecario. Una vez pagaron el préstamo, los esposos recibieron el original del pagaré endosado restrictivamente para fines de cancelación. Luego Esposa otorgó una escritura para cancelar esa hipoteca. Presentada y calificada la escritura, Raúl Registrador denegó la cancelación de la hipoteca a favor de Banco Bondadoso porque era indispensable el consentimiento de Esposo.

Posteriormente, Esposa y Esposo otorgaron con Ana Arrendataria una escritura de arrendamiento de La Llanura por un plazo de cuatro (4) años, en la que pactaron la inscripción del arrendamiento. Presentada y calificada la escritura de arrendamiento, Registrador emitió y firmó una notificación de defectos cuyo texto leía: "El arrendamiento no es inscribible. Se deniega la inscripción solicitada".

La pregunta pide que analice, discuta y fundamente: Si el contenido de la notificación de defectos, emitida por Registrador para denegar la inscripción del arrendamiento, cumplía con los requisitos establecidos por ley.

Contestación: Como norma general, al Registro de la Propiedad tienen acceso los derechos reales que recaigan sobre bienes inmuebles. Los derechos personales tienen acceso al Registro de la Propiedad por vía de excepción cuando la ley lo establezca.

El arrendamiento inmobiliario es el contrato mediante el cual el dueño o arrendador transfiere al arrendatario el uso del bien inmueble, con retención del dominio, por tiempo determinado y precio cierto. El contrato de arrendamiento genera una obligación de carácter personal, a producirse solo entre las partes que intervienen. Se trata de un contrato que no tiene ninguna trascendencia real y no afecta a terceros a menos que esté inscrito en el Registro de la Propiedad.

Por virtud de ley, y a manera de excepción, el derecho de arrendamiento sobre bienes inmuebles es susceptible de ser inscrito en el Registro de la Propiedad, siempre que su disfrute se conciba por un periodo de seis (6) años o más, o mediante convenio expreso de las partes en favor de tal gestión. En este caso, aunque las partes otorgaron una escritura de arrendamiento de un bien inmueble por un plazo menor de seis años, pactaron la inscripción del arrendamiento. En vista de ello, el arrendamiento de La Llanura, según pactado entre los esposos y Arrendataria, era inscribible. Actuó incorrectamente Registrador porque no procedía denegar la inscripción del arrendamiento de La Llanura. Véase: Preguntas, Criterios de Evaluación y Guías de Calificación de la pregunta de Derecho Hipotecario de marzo de 2017.

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B. Documentos inscribibles:

1. Documentos otorgados en Puerto Rico:

1) Los constitutivos, traslativos, declarativos o extintivos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales o de trascendencia real impuestos sobre los mismos.

2) Adjudicación de bienes inmuebles o derechos reales sobre dichos bienes, aunque sea con la obligación de trasmitirlos a otros o de invertir su importe en objetos determinados.

3) Arrendamiento inscrito de bienes inmuebles: El arrendamiento es un derecho personal que puede tener trascendencia real si se inscribe en el Registro de la Propiedad. Para que sea inscribible debe constar en escritura pública, haberse concedido por un período de seis años o más, o haberse convenido su inscripción. Un arrendamiento que no consta inscrito en el Registro no es oponible a terceros.

4) Opción de compra: Este contrato, que no está regulado por el Código Civil, es una facultad de elección que se utiliza frecuentemente para aludir a la aceptación y repudiación de la herencia, a la determinación del objeto en la obligación alternativa, a la facultad del vendedor con pacto de retro de ejercer o no el retracto, etc. Es, además, un contrato consensual, mediante el cual una parte (promitente) le concede a otra parte (optante), el derecho exclusivo a decidir de manera unilateral si comprará determinado bien inmueble que le pertenece al promitente. Esta facultad tendrá que ejercitarse dentro de un período de tiempo definido por las partes, y tanto el promitente como el optante se beneficiarán con el negocio. En realidad se trata de un contrato preparatorio o precontrato encaminado al eventual otorgamiento de un contrato de compra y venta. Irizarry v. García Cámara, 2001 J.T.S. 164.

2. Opción de compra

El Art. 6 de la Ley Hipotecaria de 2015, dispone:

Los contratos de opción de compra se podrán inscribir cuando cumplan con los siguientes requisitos:

1. Constar en escritura pública.

2. Indicar el precio estipulado para la adquisición de la finca.

3. Indicar el precio, si alguno, que se convino para conceder la opción.

4. Indicar el plazo para el ejercicio de la opción.

No obstante, la inscripción de la opción caducará transcurrido el plazo para ejercerla,

o cinco (5) años después de la fecha en que fue inscrita. Podrá inscribirse otra vez por el término aquí dispuesto, si no ha vencido el término contractual para el ejercicio de la opción.

La opción inscrita tendrá la condición de gravamen y obligará a los subsiguientes adquirentes de acuerdo con sus términos.

El contrato de opción es inscribible siempre que se trate de una compraventa, por lo que, a pesar de que se trata de un derecho personal, adquiere transcendencia real si logra acceso al Registro. El Art. 6 de la L.H., contempla que será inscribible en el Registro de

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la Propiedad la opción de compra o el pacto o estipulación expresa que determine dicha opción en cualquier título inscribible, siempre que además de las circunstancias necesarias para la inscripción reúna las siguientes:

(1) Que se consigne en escritura pública.

(2) Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción. La prima o precio para conceder la opción no es un requisito indispensable del contrato de opción de compra. Solo deberá consignarse cuando las partes...

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