Lección V. Asientos registrales
| Autor | Ruth E. Ortega Vélez |
| Páginas | 163-190 |
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Cuando una finca, que antes no figuraba en el Registro, tiene acceso a él por primera vez, (Diez Picazo, pág. 293), se dice que se inmatricula. Por tanto, inmatriculación es una palabra utilizada en el Derecho Hipotecario para designar el acceso o la entrada de una finca en el Registro de la Propiedad. Mediante la inmatriculación se obtiene el punto de arranque del historial jurídico de una finca en el Registro, que se efectúa mediante la práctica de un asiento que es la primera inscripción del dominio a favor del inmatriculante.
El titular de cualquier derecho real impuesto sobre finca cuyo dueño no hubiere inscrito su dominio podrá solicitar la inscripción de su derecho. Y, según el Regla 21.1 del Reglamento Hipotecario, la primera inscripción será siempre de dominio, aunque el promovente de la inmatriculación sea el titular de un derecho real sobre finca ajena de acuerdo con el Art. 184 de la Ley, en cuyo caso deberá probar suficientemente la titularidad del dueño.
Conforme al Código Civil y la jurisprudencia, lo accesorio siempre sigue a lo principal, de modo que todo lo nuevo edificado en el solar, crea una presunción a favor del dueño del solar. O sea, cuando se tenga una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, se presume que es el dueño aquel que siembra, planta o edifica. A quien siembra en terreno ajeno le corresponde destruir la presunción y debe hacerlo constar claramente en el Registro. Por ejemplo, en el caso de que el solar sea lo principal, lo accesorio sería lo sembrado, edificado o plantado, excepto en cuanto a la sociedad de gananciales en que la regla es a la inversa.
A tenor del Art. 22 de la Ley Hipotecaria de 2015:
La primera vez que se inscriba una finca, se identificará con un número diferente y correlativo. Las inscripciones en una misma finca tendrán numeración correlativa o sucesiva.
Se inscribirán bajo un mismo número, las bases, los edificios y las estructuras que sobre estas se construyan.
Se inscribirán separadamente, con número distinto:
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Las edificaciones, las habitaciones o pisos de una edificación cuando los predios inscritos donde radiquen pertenezcan a distintos dueños.
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Los diferentes pisos, partes de pisos o apartamientos susceptibles de dominio separado en un edificio bajo el Régimen de Propiedad Horizontal, las unidades de vivienda bajo el Régimen de Vivienda Cooperativa de Titulares o cualquier otro régimen constituido a tenor con una Ley Especial.
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Las concesiones administrativas y los derechos comprendidos en contratos de alianza público privada que sean inscribibles en el Registro.
De acuerdo con la Regla 22.1 del Reglamento Hipotecario, se inscribirán como una sola finca y bajo un mismo número:
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l. Parte de un terreno, edificado o no, con límites determinados y pertenecientes a un propietario o varios en común proindiviso, y solamente en los casos de arrendamientos y derechos de superficie mientras no exista la edificación.
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Los predios a ser agregados de conformidad con el Título VII, Subtítulo B de la Ley. En casos en que se solicite la inmatriculación de una edificación mediante la constancia de obra nueva, según la Regla 22.2, será necesario presentar acta notarial de edificación en la que el notario dé fe de la existencia de la estructura. El acta deberá contener la descripción de la finca sobre la cual se edificó y la descripción de la edificación con expresión del número de pisos, habitaciones y la medida del área o superficie edificada. La constancia de obra nueva a que se refiere el párrafo anterior deberá ser solicitada por todos los que sean titulares de la finca y el edificante, ele ser distinto, quienes expresarán el valor monetario de la edificación. Se podrá inscribir más de una edificación en una misma finca.
Si la edificación aparece del documento a inscribirse como dato adicional en la descripción de la finca, sigue señalando el mismo artículo, podrá hacerse constar como aparezca del documento, sin ningún otro requisito; pero será necesaria la inmatriculación de la edificación con sujeción a lo dispuesto en los párrafos anteriores de esta regla en todo caso en que se inscriba derecho o contrato que tenga por objeto solo la edificación o parte de ella.
Las inscripciones propiamente dichas y las cancelaciones relativas a cada finca, se enumerarán también por el orden en que se hicieren. Las anotaciones preventivas y sus cancelaciones se señalarán con letras en lugar de números, guardándose un orden rigurosamente alfabético. Si se agotaren las letras del alfabeto, se volverá a empezar por la primera duplicada, siguiendo en esta forma todas las demás. Las notas marginales no llevarán numeración alguna, ni serán señaladas con letras, pero deberán escribirse al margen del asiento que afecten, o en el lugar más próximo, debiéndose en todo caso identificar el mismo y cumplir con los requisitos que la naturaleza de ellas exija. Cada folio que se destine a una misma finca, llevará el número asignado a aquel, además del número de la finca.
Se inmatriculará como una sola finca y bajo un mismo número: Todo trozo de terreno, edificado o no, con límites determinados y pertenecientes a un propietario o varios en común proindiviso. No podrá hacerse constar la existencia de una edificación sin que aparezca ya inmatriculado el terreno donde radica.
El asiento de cancelación es un asiento por el cual se hace constar la extinción en todo o en parte de un derecho inscrito o anotado; es la manera como termina la vida jurídica de un asiento registral. Los asientos del Registro se extinguen y pierden su vigencia por su cancelación, caducidad o conversión.
La cancelación es un acto de desprendimiento d e derechos que equivale a la enajenación. Por tanto, para cancelar, como regla general, se necesita la misma capacidad que para enajenar los bienes inmuebles o derechos reales impuestos sobre los mismos. Asimismo, los titulares afectados -los acreedores- siempre tienen que prestar su consentimiento para que pueda cancelarse un asiento. Las inscripciones, anotaciones
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preventivas y notas hechas en virtud de escritura o documento auténtico se cancelarán mediante otra escritura o documento de la misma naturaleza, en que exprese su consentimiento el titular a cuyo favor se hubiere hecho el asiento, o su causahabiente, o legítimo representante. También se cancelarán en virtud de resolución judicial firme, debidamente testimoniada o inserta en un mandamiento judicial, según los casos. De igual forma, únicamente se cancelarán en virtud de resolución judicial firme cuando procediere la cancelación y no consintiese en ella aquel a quien esta perjudique.
Al decir de Diez-Picazo (pág. 424), es inexacto hablar de extinción de los asientos registrales, ya que los asientos del Registro no se extinguen. Se extinguen las situaciones jurídicas, los derechos subjetivos, los poderes jurídicos y las titularidades que al Registro han tenido acceso, pero no los asientos que son una pura constancia oficial escrita de fenómenos jurídicos acaecidos en el tráfico inmobiliario. Un asiento registral pierde vigencia cuando queda derogado, pero el asiento derogado continúa existiendo como representación escrita de una realidad registral pretérita, respecto de la cual puede servir incluso como medio de prueba de su existencia anterior. Por tanto, en derecho inmobiliario se habla de extinción para aludir, no a la desaparición del asiento, sino a la pérdida de vigor, de validez y de eficacia.
La pérdida de vigencia de un asiento registral debe coincidir con la extinción de la situación jurídica inscrita o registrada. Pero, no siempre ocurre necesariamente así, ya que un derecho puede figurar como subsistente en el Registro a pesar de haberse extinguido en la realidad extra-registral y, viceversa, puede aparecer como cancelado en los libros el asiento y no obstante subsistir extraregistralmente el derecho inscrito o anotado. Para Diez-Picazo (pág. 425), la pérdida de un derecho registral solo puede producirse de una de tres maneras:
(1) Mediante la práctica de un asiento que publique de una manera expresa la pérdida de vigencia del asiento anterior -mediante un asiento practicado con la finalidad exclusiva de dar como falto de vigencia al asiento anterior-. Se trata de cancelación o de asiento cancelatorio. Ejemplo: Cuando en el Registro se extiende un asiento para dar por cancelada una anterior inscripción de hipoteca.
(2) Mediante el transcurso total del término, limitado temporalmente, de vigencia de un asiento, caso en el cual se puede hablar de caducidad. Ejemplo: Cuando transcurre el plazo de cuatro años que es el término temporal de vigencia de una anotación preventiva de embargo o el de veinte que es el término de vigencia de una mención en favor del legitimario. De acuerdo con el Art. 52 de la Ley Hipotecaria:
Todas las anotaciones preventivas, incluso las que tengan su origen en mandamientos judiciales, caducarán a los cuatro (4) años de haberse anotado, excepto aquellas que tengan señalado en la ley un plazo de caducidad...
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