Lección V. Asientos registrales
| Autor | Ruth E. Ortega Vélez |
| Páginas | 166-193 |
LECCIÓN V.
ASIENTOS REGISTRALES
A. Inscripción: concisa y extensa:
Cuando una finca, que antes no figuraba en el Registro, tiene acceso a él por primera
vez, (Diez Picazo, pág. 293), se dice que se inmatricula. Por tanto, inmatriculación es una
palabra utilizada en el Derecho Hipotecario para designar el acceso o la entrada de una
finca en el Registro de la Propiedad. Mediante la inmatriculación se obtiene el punto de
arranque del historial jurídico de una finca en el Registro, que se efectúa mediante la
práctica de un asiento que es la primera inscripción del dominio a favor del inmatriculante.
El titular de cualquier derecho real impuesto sobre finca cuyo dueño no hubiere inscrito
su dominio podrá solicitar la inscripción de su derecho. Y, según el Regla 21.1 del
Reglamento Hipotecario, la primera inscripción será siempre de dominio, aunque el
promovente de la inmatriculación sea el titular de un derecho real sobre finca ajena de
acuerdo con el Art. 184 de la Ley, en cuyo caso deberá probar suficientemente la
titularidad del dueño.
Conforme al Código Civil y la jurisprudencia, lo accesorio siempre sigue a lo principal,
de modo que todo lo nuevo edificado en el solar, crea una presunción a favor del dueño
del solar. O sea, cuando se tenga una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, se
presume que es el dueño aquel que siembra, planta o edifica. A quien siembra en terreno
ajeno le corresponde destruir la presunción y debe hacerlo constar claramente en el
Registro. Por ejemplo, en el caso de que el solar sea lo principal, lo accesorio sería lo
sembrado, edificado o plantado, excepto en cuanto a la sociedad de gananciales en que la
regla es a la inversa.
A tenor del Art. 22 de la Ley Hipotecaria de 2015:
La primera vez que se inscriba una finca, se identificará con un número diferente y
correlativo. Las inscripciones en una misma finca tendrán numeración correlativa o
sucesiva.
Se inscribirán bajo un mismo número, las bases, los edificios y las estructuras que sobre
estas se construyan.
Se inscribirán separadamente, con número distinto:
1. Las edificaciones, las habitaciones o pisos de una edificación cuando los predios
inscritos donde radiquen pertenezcan a distintos dueños.
2. Los diferentes pisos, partes de pisos o apartamientos susceptibles de dominio sepa-
rado en un edificio bajo el Régimen de Propiedad Horizontal, las unidades de vivienda bajo
el Régimen de Vivienda Cooperativa de Titulares o cualquier otro régimen constituido a
tenor con una Ley Especial.
3. Las concesiones administrativas y los derechos comprendidos en contratos de alianza
público privada que sean inscribibles en el Registro.
De acuerdo con la Regla 22.1 del Reglamento Hipotecario, se inscribirán como una sola
finca y bajo un mismo número:
Lecciones-Repaso: Derecho Hipotecario
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l. Parte de un terreno, edificado o no, con límites determinados y pertenecientes a un
propietario o varios en común proindiviso, y solamente en los casos de arrendamientos y
derechos de superficie mientras no exista la edificación.
2. Los predios a ser agregados de conformidad con el Título VII, Subtítulo B de la Ley.
En casos en que se solicite la inmatriculación de una edificación mediante la constancia
de obra nueva, según la Regla 22.2, será necesario presentar acta notarial de edificación
en la que el notario dé fe de la existencia de la estructura. El acta deberá contener la
descripción de la finca sobre la cual se edificó y la descripción de la edificación con
expresión del número de pisos, habitaciones y la medida del área o superficie edificada.
La constancia de obra nueva a que se refiere el párrafo anterior deberá ser solicitada por
todos los que sean titulares de la finca y el edificante, ele ser distinto, quienes expresarán
el valor monetario de la edificación. Se podrá inscribir más de una edificación en una
misma finca.
Si la edificación aparece del documento a inscribirse como dato adicional en la
descripción de la finca, sigue señalando el mismo artículo, podrá hacerse constar como
aparezca del documento, sin ningún otro requisito; pero será necesaria la inmatriculación
de la edificación con sujeción a lo dispuesto en los párrafos anteriores de esta regla en
todo caso en que se inscriba derecho o contrato que tenga por objeto solo la edificación
o parte de ella.
Las inscripciones propiamente dichas y las cancelaciones relativas a cada finca, se
enumerarán también por el orden en que se hicieren. Las anotaciones preventivas y sus
cancelaciones se señalarán con letras en lugar de números, guardándose un orden
rigurosamente alfabético. Si se agotaren las letras del alfabeto, se volverá a empezar por
la primera duplicada, siguiendo en esta forma todas las demás. Las notas marginales no
llevarán numeración alguna, ni serán señaladas con letras, pero deberán escribirse al
margen del asiento que afecten, o en el lugar más próximo, debiéndose en todo caso
identificar el mismo y cumplir con los requisitos que la naturaleza de ellas exija. Cada
folio que se destine a una misma finca, llevará el número asignado a aquel, además del
número de la finca.
Se inmatriculará como una sola finca y bajo un mismo número: Todo trozo de terreno,
edificado o no, con límites determinados y pertenecientes a un propietario o varios en
común proindiviso. No podrá hacerse constar la existencia de una edificación sin que
aparezca ya inmatriculado el terreno donde radica.
B. Cancelación con o sin orden judicial; con o sin consentimiento del titular registral:
El asiento de cancelación es un asiento por el cual se hace constar la extinción en todo
o en parte de un derecho inscrito o anotado; es la manera como termina la vida jurídica
de un asiento registral. Los asientos del Registro se extinguen y pierden su vigencia por
su cancelación, caducidad o conversión.
La cancelación es un acto de desprendimiento d e derechos que equivale a la
enajenación. Por tanto, para cancelar, como regla general, se necesita la misma capacidad
que para enajenar los bienes inmuebles o derechos reales impuestos sobre los mismos.
Asimismo, los titulares afectados –los acreedores– siempre tienen que prestar su
consentimiento para que pueda cancelarse un asiento. Las inscripciones, anotaciones
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