Lección VI. Hipoteca

Autor:Ruth E. Ortega Vélez
Páginas:191-216
 
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La hipoteca, señala Roca Sastre (1979: 203), es un derecho real perteneciente, en fuerza de la inscripción y desde el momento de esta, al acreedor sobre los bienes inmuebles del deudor o de un tercero, en virtud de cuyo derecho, no obstante conservar el deudor o el tercero la posesión de la cosa hipotecada y la facultad de disponer de ella, el acreedor adquiere la facultad de perseguirla, cualquiera que sea la mano en que se encuentre, a fin de ser pagado con el precio de la misma, con la preferencia correspondiente al grado de su inscripción.

Aunque la hipoteca no está reglamentada por el Código Civil, el Art. 1756 de este cuerpo legal establece que el contrato de hipoteca cumplirá con los siguientes requisitos:

(1) que la hipoteca se constituya para asegurar el cumplimiento de una obligación principal; (2) que la cosa hipotecada pertenezca en propiedad al que hipoteca; y (3) que las personas que constituyan hipoteca tengan la libre disposición de sus bienes o en caso de no tenerla, se hallen legalmente autorizadas al efecto. El Art. 188 de la Ley Hipotecaria requiere, para que quede válidamente constituida una hipoteca voluntaria, que la misma se haya acordado en escritura pública y que dicha escritura se haya inscrito en el Registro de la Propiedad. Por tanto, el Derecho de Hipoteca está reglamentado por la Ley Hipotecaria y su Reglamento.

A Características de la hipoteca

Ni el Código Civil ni la Ley Hipotecaria definen el concepto hipoteca. Como se ha mencionado, según el Art. 1756(1) del C.c., es requisito esencial "que se constituya para asegurar el cumplimiento de una obligación principal". El Art. 54 de la nueva Ley Hipotecaria intenta dar una definición de la hipoteca al establecer: "La hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida".

Roca Sastre (pág. 113 a 114) describe hipoteca como "un derecho real que ...sujeta o vincula lo hipotecado, cualquiera que se su titular, la poder de exigir eventualmente la realización de su valor así como la adopción de medidas a salvaguardarlo, todo en seguridad o garantía de la efectividad de alguna obligación dineraria, y cuyo derecho es de carácter accesorio, indivisible, de constitución registral, y grava bienes inmuebles, ajenos y enajenables, que pertenecen en posesión de su propietario o titular, y el cual implica un poderoso instrumento del crédito territorial".

B Clases de hipotecas

Por su origen se distingue entre las hipotecas voluntarias y legales:

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1. Hipoteca voluntaria

El Art. 57 de la Ley Hipotecaria de 2015, dispone:

Las hipotecas voluntarias son las convenidas entre partes o impuestas por disposición del dueño de los bienes o derechos sobre los que se constituyen.

Para que las hipotecas voluntarias queden válidamente constituidas se requiere:

  1. Que se hayan acordado en escritura pública.

  2. Que la escritura se haya inscrito en el Registro de la Propiedad.

Se entiende hipoteca voluntaria aquella que se constituye libremente o sin intervención de la ley. Son hipotecas voluntarias las convenidas entre las partes -resultantes de un negocio jurídico bilateral-, ó las impuestas por disposición del dueño de los bienes -resultantes de un negocio jurídico unilateral. Quiere decir que el dueño es el único que impone hipoteca voluntaria. Además, podrá disponer o gravar aquel que tenga capacidad legal y libre disposición de sus bienes.

a. Hipoteca voluntaria de constitución unilateral a favor de persona determinada:

La hipoteca unilateral, dice el profesor Rivera Rivera (pág. 502), se caracteriza por ser el producto de la exclusiva decisión y disposición del propietario de la cosa gravada. En las hipotecas voluntarias constituidas por acto unilateral del dueño de la finca o derecho hipotecado a favor de una persona determinada, solo comparece al otorgamiento el deudor sin que esté presente el acreedor para aceptarla. La aceptación de esta se hará constar en el Registro por nota cuyos efectos se retrotraerán a la fecha de la constitución de la misma.

Si no constara la aceptación de la persona a cuyo favor se constituyó la hipoteca, -Art. 83 de la Ley Hipotecaria-, transcurridos dos (2) meses a contar desde la fecha en que la misma le fuera requerida, mediante notario, podrá cancelarse dicha hipoteca a petición del dueño de la finca o derecho y en virtud de la correspondiente escritura de cancelación, sin necesidad del consentimiento de la expresada persona, a favor de quien se constituyó.

La falta de aceptación de la hipoteca constituida de forma unilateral, señala la Regla

83.1 del Reglamento Hipotecario, a favor de una persona determinada, no será obstáculo para su inscripción en el Registro. Los registradores no cancelarán estas hipotecas a menos que el notario, bajo su fe notarial, acredite el hecho de que tuvo ante sí el requerimiento prescrito en el Art. 83 de la Ley. En tal requerimiento se determinará expresamente que, transcurridos los dos meses sin hacerse constar en el Registro la aceptación de la hipoteca, el dueño de la finca podrá cancelarla sin necesidad del consentimiento de la persona a cuyo favor se constituyó.

Para practicar la cancelación de estas hipotecas será preciso el otorgamiento de la correspondiente escritura de cancelación por el dueño de la finca. Lo dispuesto en el Art. 83 de la Ley y en la Regla 83.1, no será aplicable a las hipotecas que garanticen instrumentos negociables o títulos transmisibles por endoso o pagaderos al portador. La cancelación de tales hipotecas se regirá por lo dispuesto en los Arts. 121 y 122 de la Ley.

En resumen: La hipoteca unilateral es fruto de la exclusiva decisión y disposición del propietario de la cosa gravada quien puede inscribirla en el Registro de la Propiedad, sin

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que sea necesario que conste la aceptación del acreedor hipotecario. La hipoteca unilateral se constituye desde el momento mismo de la inscripción. La aceptación por parte del acreedor es requerida para la efectividad y desenvolvimiento del acto jurídico de modo que el acreedor pueda adquirir el derecho. Es indispensable que se inscriba la hipoteca para que la aceptación posterior pueda ocurrir. Vázquez Santiago v. Registrador de la Propiedad, 1994, 137 D.P.R. 384.

b. Hipoteca voluntaria unilateral y bilateral:

La hipoteca voluntaria unilateral y bilateral es aquella en que el deudor y acreedor comparecen al otorgamiento de la escritura de manera que, según explica el profesor Rivera, cuando se inscribe en el Registro hay absoluta certeza de que el negocio ha quedado perfeccionado. Por su origen se distingue entre las hipotecas voluntarias y legales. Son hipotecas voluntarias las convenidas entre las partes -resultantes de un negocio jurídico bilateral-, ó las impuestas por disposición del dueño de los bienes -resultantes de un negocio jurídico unilateral. La hipoteca unilateral es fruto de la exclusiva decisión y disposición del propietario de la cosa gravada quien puede inscribirla en el Registro de la Propiedad, sin que sea necesario que conste la aceptación del acreedor hipotecario. La hipoteca unilateral se constituye desde el momento mismo de la inscripción. La aceptación por parte del acreedor es requerida para la efectividad y desenvolvimiento del acto jurídico de modo que el acreedor pueda adquirir el derecho. Es indispensable que se inscriba la hipoteca para que la aceptación posterior pueda ocurrir. Vázquez Santiago v. Registrador de la Propiedad, 1994, 137 D.P.R. 384.

2. Hipoteca legal

La hipoteca legal es aquella cuya constitución la Ley permite exigir en determinados casos, en garantía de intereses que considera dignos de protección. Quiere decir que la Ley atribuye a determinadas personas el derecho de reclamar su constitución. Este tipo de hipoteca, una vez constituida e inscrita, surte los mismos efectos que las voluntarias. En cuanto a las clases de hipotecas legales, la doctrina se refiere a su división en expresas y tácitas.

a. Hipoteca legal tácita:

La hipoteca legal tácita es la hipoteca impuesta por el Estado para garantizar contribuciones sobre bienes inmuebles. A tenor del Art. 55 de la Ley Hipotecaria, la hipoteca legal es aquella que se constituye a favor del E.L.A. de Puerto Rico, del Centro de Recaudación de Ingresos Municipales del E.L.A. de Puerto Rico y las correspondientes municipalidades, sobre los bienes inmuebles de los contribuyentes por el importe de las contribuciones territoriales de las cinco (5) últimas anualidades y las corrientes no pagadas de los impuestos que graviten sobre ellos. Esta hipoteca legal tiene carácter de tácita y determina una preferencia a beneficio de sus titulares sobre todo otro acreedor, y sobre el tercer adquirente, aunque haya inscrito sus derechos. Art. 169.1-180.1 R.H.

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b. Hipoteca legal expresa:

La Regla 54.1(11) define hipoteca legal como aquella que se impone por virtud de ley y puede exigirse en cualquier tiempo aunque haya cesado la causa que les diera fundamento, siempre que esté pendiente del cumplimiento la obligación que se debió haber asegurado.

Solo serán hipotecas legales las admitidas expresamente por las leyes con tal carácter. A tenor de la Regla 54.2, tendrán derecho a exigir hipoteca legal, según lo dispuesto en el Art. 1774 del C.c.:

(1) Los reservatarios sobre los bienes de los reservistas, en los casos señalados y con arreglo a lo dispuesto en los Arts. 923 al 935 del C.c.

(2) Los hijos sometidos a la patria potestad, por los bienes de su propiedad, usufructuados o administrados por el padre o la madre que haya contraído segundo...

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