Lección VII. Ejecución de la hipoteca
| Autor | Ruth E. Ortega Vélez |
| Páginas | 217-227 |
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Conforme a las disposiciones del Art. 1758 del C.c., el acreedor no puede apropiarse las cosas dadas en hipoteca ni disponer de ellas. Por tanto, toda vez que la hipoteca es un derecho de garantía, una vez vencido en todo o en parte el crédito garantizado por esta sin que el deudor lo satisfaga, el acreedor solo puede ejercitar el derecho de realización del valor mediante la enajenación del objeto gravado para obtener el monto de lo debido. Para viabilizar este derecho se utiliza el mecanismo procesal de ejecución de hipoteca.
El acreedor hipotecario a quien su deudor no paga la deuda que está garantizada por la hipoteca, tiene dos vías procesales para hacer efectivo su crédito y ejecutar la garantía real: (1) procedimiento de ejecución de hipoteca por la vía ordinaria, y, (2) la acción ordinaria de cobro de dinero, con embargo de la finca, si así lo desea, en aseguramiento de sentencia. El acreedor hipotecario podrá escoger cualquiera de las dos vías procesales para la realización del crédito hipotecario.
No obstante, para que pueda tramitarse la ejecución y cobro de un crédito hipotecario es indispensable, señala el Art. 80 de la Ley, que en la escritura de constitución de hipoteca se exprese el valor de la finca o derecho real hipotecado acordado entre las partes para que sirva de tipo mínimo en la primera subasta a celebrarse. Para la segunda y tercera subasta regirán los tipos señalados en el Art. 104 de la Ley Hipotecaria.
En Puerto Rico, el procedimiento de ejecución de hipoteca por la vía ordinaria se rige por las disposiciones de las Reglas de Proc. Civil de 2009 -Regla 51.3 et seq.- y por los artículos de la Ley Hipotecaria que el legislador hizo aplicables al procedimiento ordinario. Se debe acudir a ambos cuerpos de ley para determinar cuáles son los requisitos que deben observarse para la celebración de la correspondiente venta judicial una vez recaída la sentencia en el procedimiento ordinario. Por tanto, el procedimiento de ejecución de hipoteca por la vía ordinaria es de naturaleza mixta, con elementos de la acción real y la personal.
Para ejecutar una hipoteca por la vía ordinaria, lo primero que se debe hacer es llevar a cabo un estudio registral. El propósito del estudio registral es determinar quién es el titular registral, quién es el dueño de la propiedad o derecho que se va a ejecutar. Si el titular registral es el mismo deudor, no hay problema; se va directamente contra el deudor obligacional, quien a su vez es el titular registral. Si hay un nuevo dueño, la acción se dirige contra el titular registral. Es importante que, para el momento de la subasta, se cumpla con el debido procedimiento de ley de notificación a las personas afectadas, a los interesados de inscripciones posteriores. F.F. Morales Cabranes, "La Ejecución de la Hipoteca en Puerto Rico", 43 Rev. Col. Abog. P.R. 205-220 (1982).
Luego de realizado el estudio registral, se inicia el procedimiento con la presentación de una demanda ante el T.P.I. (Sala Superior competente) y el emplazamiento del titular
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registral del bien o del derecho hipotecado o sus causahabientes. La demanda debe incluir:
(a) Una copia del pagaré. (b) Conocer el estado actual de la deuda (principal, intereses y la fecha en que se constituyó la hipoteca, al igual que los recargos, seguros, contribuciones y cualquier otro tipo de crédito accesorio). (c) Copia de la escritura de hipoteca.
Generalmente, con la demanda se presenta a la vez una solicitud de anotación preventiva de demanda. Emplazados los interesados, el pleito continúa el curso ordinario. Celebrado el juicio y notificada la sentencia, el foro sentenciador, a solicitud del acreedor ejecutante, dicta una orden de ejecución de sentencia para que el alguacil del distrito donde radiquen los bienes proceda con los trámites para la celebración de la subasta con la debida notificación a los interesados.
La intervención judicial en el proceso post sentencia es limitada. Salvo pocas excepciones, el foro judicial deja en manos del alguacil del tribunal y del acreedor ejecutante el proceso post sentencia de subasta, venta y adjudicación de los bienes ejecutados para satisfacer el crédito. No se considera un documento expedido por autoridad judicial la escritura pública de venta judicial, en la que el alguacil interviene en representación de uno de los otorgantes. Atanacia v. Saldaña, 1993, 133 D.P.R. 284.
En Puerto Rico Production v. Registrador, 1989, 123 D.P.R. 231, para contestar la interrogante, de si procede el embargo sobre bienes inmuebles para el cobro de intereses en exceso de los garantizados con hipoteca en un pleito de ejecución por la vía ordinaria (si todos los intereses que se devenguen quedan garantizados con dicho gravamen, o si por el contrario, existe algún límite), el Tribunal señala que la cuestión requiere discutir y distinguir los tres sistemas diferentes sobre garantías: garantía indefinida, de tope máximo y de ampliación de hipoteca. (1) En el de garantía indefinida, "la hipoteca asegura ilimitadamente todos los intereses que devengue el crédito hipotecario. El crédito accesorio por intereses, cualquiera que sea la cantidad a que ascienda, es colocado bajo el mismo rango que el crédito principal". (2) Bajo el sistema de tope máximo, "la hipoteca por el capital únicamente se extiende a garantizar determinada suma o montante de intereses. Dicho tope puede consistir en un determinado número de anualidades de intereses o en un tanto por ciento global sobre el capital; generalmente se adopta el primero". (3) El sistema de ampliación de hipoteca, "garantiza únicamente el capital del crédito, pero no los intereses; no obstante, como a cada vencimiento de estos surge un nuevo crédito derivado del principal, se atribuye al acreedor la facultad de exigir que se le constituya una nueva hipoteca de ampliación, por todos los intereses impagados, y así sucesivamente". La Ley Hipotecaria adopta un sistema ecléctico. Según las circunstancias reinantes, prevalecerá uno u otro de los sistemas antes definidos. Así, mientras no haya un tercero que pueda resultar perjudicado, impera el sistema de garantía indefinida. No obstante, el Tribunal llama la atención a que la acción real no es la única que puede ejercitar el acreedor para reclamar los intereses que carezcan de garantía. La Ley reconoce la acción personal. Esta no prosperará cuando las partes hayan pactado válidamente en la escritura de constitución de hipoteca voluntaria, que la obligación garantizada se limita a los bienes hipotecados (pacto de concreción).
Resumen: La acción de ejecución de hipoteca por la vía ordinaria es de naturaleza mixta, real y personal, por lo que: (1) permite embargar cualquier bien del deudor para asegurar intereses adeudados no garantizados con la hipoteca y así (2) evitar que el acreedor hipotecario se vea obligado a recurrir a un nuevo procedimiento para embargar intereses no cubiertos con la hipoteca.
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En Cooperativa v. Registrador, 1997, 142 D.P.R. 369, el Tribunal Supremo explica que Art. 222, (Art. 106 actual) establece que "el acreedor ejecutante podrá concurrir como postor a todas las subastas", en cuyo caso, "de obtener la buena pro en el remate, se le abonará total o parcialmente, el importe de su crédito al precio ofrecido por él". De acuerdo con la Regla 51.8(d) de Proc. Civil, una vez "verificada la venta, el alguacil levantará un acta por escrito describiendo lo acontecido durante la subasta y la adjudicación en venta al mejor postor, quien pagará el importe de la venta en dinero efectivo o en cheque certificado a la orden del oficial en cuestión". Cómo y cuándo dicho acreedor puede ser partícipe de ese derecho, dependerá en gran medida del carácter y modo de su comparecencia a la subasta.
El Art. 106, dispone, además:
También podrán concurrir como postores a todas las subastas los titulares de créditos hipotecarios vigentes y posteriores a la hipoteca que se cobra y ejecuta, que figuren como tales en la certificación registral.
En tal caso, podrán utilizar el montante de sus créditos o parte de alguno en sus ofertas. Si la oferta aceptada es por cantidad mayor a la suma del crédito o créditos preferentes al suyo, al obtener la buena pro en el remate, deberá satisfacer en el mismo acto, en efectivo o en cheque del gerente, la totalidad del crédito hipotecario que...
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