Lección VII. Ejecución de la hipoteca
| Autor | Ruth E. Ortega Vélez |
| Páginas | 221-231 |
LECCIÓN VII:
LA EJECUCIÓN DE LA HIPOTECA
Conforme a las disposiciones del Art. 1758 del C.c., el acreedor no puede apropiarse
las cosas dadas en hipoteca ni disponer de ellas. Por tanto, toda vez que la hipoteca es un
derecho de garantía, una vez vencido en todo o en parte el crédito garantizado por esta sin
que el deudor lo satisfaga, el acreedor solo puede ejercitar el derecho de realización del
valor mediante la enajenación del objeto gravado para obtener el monto de lo debido. Para
viabilizar este derecho se utiliza el mecanismo procesal de ejecución de hipoteca.
El acreedor hipotecario a quien su deudor no paga la deuda que está garantizada por la
hipoteca, tiene dos vías procesales para hacer efectivo su crédito y ejecutar la garantía
real: (1) procedimiento de ejecución de hipoteca por la vía ordinaria, y, (2) la acción
ordinaria de cobro de dinero, con embargo de la finca, si así lo desea, en aseguramiento
de sentencia. El acreedor hipotecario podrá escoger cualquiera de las dos vías procesales
para la realización del crédito hipotecario.
No obstante, para que pueda tramitarse la ejecución y cobro de un crédito hipotecario
es indispensable, señala el Art. 80 de la Ley, que en la escritura de constitución de
hipoteca se exprese el valor de la finca o derecho real hipotecado acordado entre las partes
para que sirva de tipo mínimo en la primera subasta a celebrarse. Para la segunda y tercera
subasta regirán los tipos señalados en el Art. 104 de la Ley Hipotecaria.
A. Procedimiento de ejecución por la vía ordinaria:
En Puerto Rico, el procedimiento de ejecución de hipoteca por la vía ordinaria se rige
por las disposiciones de las Reglas de Proc. Civil de 2009 –Regla 51.3 et seq.– y por los
artículos de la Ley Hipotecaria que el legislador hizo aplicables al procedimiento
ordinario. Se debe acudir a ambos cuerpos de ley para determinar cuáles son los requisitos
que deben observarse para la celebración de la correspondiente venta judicial una vez
recaída la sentencia en el procedimiento ordinario. Por tanto, el procedimiento de
ejecución de hipoteca por la vía ordinaria es de naturaleza mixta, con elementos de la
acción real y la personal.
Para ejecutar una hipoteca por la vía ordinaria, lo primero que se debe hacer es llevar
a cabo un estudio registral. El propósito del estudio registral es determinar quién es el
titular registral, quién es el dueño de la propiedad o derecho que se va a ejecutar. Si el
titular registral es el mismo deudor, no hay problema; se va directamente contra el deudor
obligacional, quien a su vez es el titular registral. Si hay un nuevo dueño, la acción se
dirige contra el titular registral. Es importante que, para el momento de la subasta, se
cumpla con el debido procedimiento de ley de notificación a las personas afectadas, a los
interesados de inscripciones posteriores. F.F. Morales Cabranes, “La Ejecución de la
Hipoteca en Puerto Rico”, 43 Rev. Col. Abog. P.R. 205-220 (1982).
Luego de realizado el estudio registral, se inicia el procedimiento con la presentación
de una demanda ante el T.P.I. (Sala Superior competente) y el emplazamiento del titular
registral del bien o del derecho hipotecado o sus causahabientes. La demanda debe incluir:
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