Sentencia de Tribunal Apelativo de 15 de Marzo de 2007, número de resolución KLRA200600897

EmisorTribunal Apelativo
Número de resoluciónKLRA200600897
Tipo de recursoRecursos de revisión administrativa
Fecha de Resolución15 de Marzo de 2007

LEXTA20070315-18 Amundaray Rodríguez v. Junta de Directores del Condominio Castillo Del Mar

ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO

TRIBUNAL DE APELACIONES

REGION JUDICIAL de SAN JUAN

Panel III

LUIS AMUNDARAY RODRÍGUEZ Querellante-Recurrido v. JUNTA DE DIRECTORES DEL CONDOMINIO CASTILLO DEL MAR Querellada-Recurrente KLRA200600897 REVISIÓN Procedente del DACO Querella Núm.: 100029816 Ley de Condominios

Panel integrado por su presidenta, la Juez Bajandas Vélez, y los Jueces Aponte Hernández

y Morales Rodríguez

Morales Rodríguez, Juez Ponente

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 15 de marzo de 2007.

El 7 de agosto de 2002, el Consejo de Titulares del Condominio Castillo del Mar aprobó una derrama de $200,000 para la instalación de un nuevo sistema de aire acondicionado central. Pero los titulares del área comercial se opusieron a que se les cobrara la derrama. Presentaron una querella ante el Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO). Alegaron que el aire acondicionado central que se iba a instalar beneficiaba únicamente a los titulares del área residencial. Reclamaron que se le eximiera del pago de la derrama así como de la electricidad adicional que consumiría la torre de enfriamiento. DACO determinó que, en efecto, el

sistema de aire acondicionado era un elemento común limitado de los titulares del área residencial. Ordenó a la Junta de Directores a eximir a los titulares del área comercial del pago de la derrama y a realizar un ajuste en la cuota de mantenimiento para descontar el pago de la electricidad adicional que consume dicho sistema.

El 5 de agosto de 2005 se celebró una asamblea extraordinaria del Consejo de Titulares. El quórum estuvo constituido por 27 titulares presentes y 6 titulares representados por Proxy. El propósito principal de dicha asamblea fue discutir el aumento en los cargos de energía eléctrica y agua potable. El ingeniero Daniel E. Pérez Cruz, presidente de la Junta de Directores del Condominio, informó a los titulares presentes que las facturas de energía eléctrica y agua potable excedían las cantidades presupuestadas.

El presidente dio la palabra al C.P.A. Fili A. Pérez quien orientó a los titulares sobre la situación fiscal del condominio. Indicó que los titulares de las áreas comerciales no aportarían más al mantenimiento del sistema de acondicionador de aire central; que el pago de los gastos del mantenimiento y consumo de electricidad de dicho sistema le correspondía a aquellos titulares que se benefician de él; que el 79% del consumo de electricidad del Condominio provenía de la torre de enfriamiento y el 21% de los elementos comunes; que para los meses de junio y julio de 2005 el consumo de energía eléctrica —el cual fluctuaba entre $13,000 y $15,000 mensuales—, incrementó súbitamente a $23,000; y que ese cambio hizo que se proyectara un gasto de aproximadamente $100,000 adicionales por ese concepto.

Don Luís Fernández, tesorero de la Junta de Directores, indicó a los titulares presentes que la cantidad total por los gastos de mantenimiento podían ser divididos en dos partidas: una que incluiría los gastos fijos mensuales del Condominio y otra que incluiría los gastos reales de energía eléctrica y agua potable, que son variables. Informó, además, que el Condominio tenía que pagar la factura de energía eléctrica en 10 días y que el Consejo de Titulares no tenía dinero en la cuenta operacional para efectuar dicho pago. Esto obligaba a tomar medidas para pagar esos gastos para lo cual propuso una cuota variable. Ésta se fijaría tomando las facturas de esas utilidades y distribuyéndola según la proporción de participación de cada apartamento.

El doctor Diego Roca, titular del apartamento 603 presentó una moción para votar a favor de la creación de la cuota variable. Don José Vicente Ríos, titular del apartamento 1108, secundó la moción. Propuso que se organizara un grupo de voluntarios que presentara en otra asamblea diferentes opciones para atender el problema del alto consumo de energía eléctrica y agua potable. Don Luís Amundaray Rodríguez era titular del apartamento 103-A del Condominio. Él solicitó enmendar la moción para que se desarrollara un plan de acción encaminado a reducir el consumo de energía eléctrica.

El C.P.A. Pérez aclaró que la moción presentada por el doctor Roca aún estaba pendiente de votación. Explicó que si el doctor Roca aceptaba la enmienda propuesta por don Luís Amundaray, la moción se enmendaría. El doctor Roca aceptó la enmienda. El ingeniero Pérez procedió entonces a detallar la moción de la siguiente manera: “que se haga el prorrateo, el fijo más el variable; sin embargo, que se tome acción inmediata para resolver la situación. Que se va a contratar los servicios de un perito para hacer un análisis energético y volver a reunirse en dos semanas. Que el Sr. Luís Amundaray va ser el que va tomar el liderato.” El Consejo de Titulares aprobó la moción por unanimidad. En la Asamblea se informó que el cargo por la cuota variable sería efectivo a partir del mes de septiembre de 2005.

El 8 de agosto de 2005, la Junta de Directores notificó, mediante carta circular, los acuerdos aprobados durante la asamblea extraordinaria celebrada el 5 de agosto de 2005. Se indicó en la referida comunicación lo siguiente:

  1. Se aprobó que la estructura de las cuotas de mantenimiento fuera ajustada de la siguiente manera:

    (a) Cargo fijo de gastos operacionales, excluyendo la Autoridad de Energía Eléctrica y la Autoridad de Acueductos y Alcantarillados. Este cargo será uno de carácter fijo mensual. (b) Cargo variable de acuerdo al consumo actual de energía eléctrica y agua.

  2. Se hará un estudio sobre el consumo de energía eléctrica para convocar a una nueva reunión Extraordinaria en dos semanas para presentar un plan de acción para reducir los cargos de energía eléctrica. Se nombró un grupo de trabajo integrado por los siguientes titulares: Sr. José Vicente Ríos, Sr. Luís Amundaray, Sr. Héctor Girald, Sra. Diana Bossman, Sra.

    María T. González, Sr. Antonio Velidanes y Sr. Jaime Bernstein.

    El 26 de septiembre de 2005, don Luís Amundaray

    envió una carta a la Junta de Directores impugnando la aprobación de la cuota variable. Él alegó que en la factura del mes de septiembre se reflejó un aumento que no procedía. El 24 de octubre de 2005 se celebró una segunda asamblea extraordinaria. Se estableció que se convocaba para la lectura y aprobación del acta de la asamblea del 5 de agosto de 2005 y la discusión: (1) del ajuste de las cuotas del área comercial; (2) del recaudo entre los apartamentos residenciales del déficit que causa ese ajuste; (3) del informe del Comité de Estudio del Gasto Energético del Condominio.

    Don Luís Amundaray interrumpió la asamblea para discutir el asunto de la cuota variable. Él impugnó su aprobación. Planteó que en la asamblea anterior no se discutió nada acerca del aumento de la cuota de mantenimiento. Especificó que su enmienda a la moción fue únicamente a los fines de realizar un estudio energético y no para la aprobación de dicho aumento. La Junta de Directores aclaró cómo fue que se presentaron las mociones para la aprobación de la cuota variable. Luego de las aclaraciones el acta de la asamblea extraordinaria del 5 de agosto de 2005 se aprobó con 26 votos a favor y 12 en contra.

    Don Luís Amundaray presentó una querella ante DACO. Alegó que la Junta de Directores: (1) aumentó la cuota de mantenimiento sin que el aumento fuera aprobado por el Consejo de Titulares; y (2) que realizó transferencias a diferentes...

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