Sentencia de Tribunal Apelativo de 28 de Marzo de 2007, número de resolución KLAN200401237

EmisorTribunal Apelativo
Número de resoluciónKLAN200401237
Tipo de recursoApelación
Fecha de Resolución28 de Marzo de 2007

LEXTA20070328-06 Meléndez

Guzmán v. Berríos López

ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO

TRIBUNAL DE APELACIONES

REGIÓN JUDICIAL DE MAYAGÜEZ /

AGUADILLA

PANEL IX

EDISH MELÉNDEZ GUZMÁN Apelado v. FELIPE BERRÍOS LÓPEZ, ETC. Apelante KLAN200401237 Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de Ponce Civil Núm.: JAC2000.0560

Panel integrado por su presidente, el Juez Rodríguez Muñiz y los jueces Soler Aquino y Cordero Vázquez.

Cordero Vázquez, Juez Ponente

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 28 de marzo de 2007.

Felipe Berríos López y su esposa, Olga

Esther González Cruz (en adelante, la parte demandada-apelante) acuden ante este Foro con un recurso de Apelación, en el que solicitan que revoquemos la sentencia dictada por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Ponce (en adelante, el TPI), el 9 de septiembre de 2004 y archivada en autos el 29 de septiembre de 2004. En ésta, el TPI dictó Sentencia contra la parte demandada-apelante

y le condenó a pagar al Sr. José A.

Colón Guzmán (en adelante, la parte demandante-apelada1)

$25,000, intereses legales acumulados a razón de 5% (devengados desde el vencimiento de la deuda hasta su pago total), costas, gastos y $8,250.00 para honorarios de abogado. En síntesis, el TPI concluyó que vigente el corretaje, el corredor de bienes raíces tenía derecho a la comisión pactada en la Autorización Exclusiva de Venta.

Nos corresponde examinar si un corredor de bienes raíces se considera un agente/perito a los fines del Art. 1867 del Código Civil de Puerto Rico, 31 L.P.R.A. sec. 5297 (en adelante, el Código Civil) y por tanto le aplica el término prescriptivo

de 3 años para exigir el cumplimiento del pago por los servicios prestados (o sea, exigir el pago de su comisión) o si la deuda entre el corredor de bienes raíces y su cliente subsiste por 15 años como una deuda personal.

Este Tribunal, mediante la Orden Administrativa TA-2007-010 del 18 de enero de 2007 y archivada el 26 de enero de 2007, reasignó este caso al Panel Judicial de Mayagüez-Aguadilla, Panel IX.

Con el beneficio de los alegatos de las partes, así como del estudio del derecho aplicable, por los fundamentos que exponemos a continuación, procedemos a revocar la determinación del TPI.

I.

El origen de los hechos del presente caso comienza el 25 de noviembre de 1988 cuando el corredor de bienes raíces José A. Colón Guzmán2

(la parte demandante-apelada) y el Sr. Felipe Berríos López (parte demandada-apelante) suscribieron una Autorización de Venta Exclusiva de las siguientes propiedades comerciales: (1) el Centro Comercial Berríos Cash and Carry3, localizado en Villalba, Puerto Rico; y (2) el Berríos Cash and

Carry, ubicado en Juana

Díaz, Puerto Rico4. En la primera cláusula se dispuso que:

“dicha autorización es por un término de ciento vente (sic) días a partir de la firma de este documento renovable por términos iguales de no existir notificación por escrita (sic) debidamente certificada por el servicio de correos de los E.E.U.U. de una de las partes desistiendo de dicha contratación a su vencimiento”. (Énfasis nuestro.)

Las partes acordaron una comisión de 5% del precio total de la venta, que sería pagada al corredor de bienes raíces (aquí, la parte demandante-apelada) una vez se firmaran las escrituras ante notario. En la cláusula tercera se reiteró la exclusividad de la venta al acordar que “toda transacción referente a la propiedad…será canalizada a través del corredor contratado con carácter de exclusividad bajo los mismos términos y condiciones aquí estipúlados (sic)”. (Énfasis nuestro.)

El 19 de mayo de 1989, la parte demandante-apelada

envió carta -por correo certificado con acuse de recibo- al Sr. Berríos López y al contable de éste, el Sr. Orlando Navarro, en la que notificó una lista de potenciales clientes para la compraventa de los negocios.5 La parte demandada-apelante se acogió a los beneficios de la Ley de Quiebras y su caso comenzó el 8 de agosto de 1989 y terminó el 30 de septiembre de 1993 con un decreto final de la quiebra.6

El 31 de marzo de 1994, mediante escritura pública, el Sr. Felipe Berríos López junto con Felipe Berríos

Colón y su esposa, Aurea Esther López De Jesús, vendieron el inmueble donde ubicaba el Berríos Cash and Carry

al Sr. José Antonio Martínez Martínez y su esposa, Rosa Esther Pérez Rivera.7

El 11 de julio de 2000, la parte demandante-apelada

presentó Demanda contra Felipe Berríos López, su esposa Olga Esther González Cruz y la Sociedad Legal de Gananciales compuesta por ambos. En síntesis, alegó que la parte demandada-apelante: (1) no le notificó de la venta de la propiedad a pesar del acuerdo de exclusividad

existente; (2) le debía la comisión del 5% del precio total de la venta del inmueble, según pactado en la Autorización de Venta Exclusiva; y (3) nunca desistió del acuerdo, por lo que éste se renovaba de forma automática cada 120 días según lo pactado.

El 9 de enero de 2001, la parte demandada-apelante

contestó la Demanda y adujo que la causa de acción estaba prescrita. Mientras, el 6 de agosto de 2002, presentó una Moción solicitando Desestimación por Prescripción según el Art. 1867 del Código Civil, supra. Ante esta moción de desestimación, la parte demandante-apelada

presentó su oposición y adujo que a los hechos del caso le aplicaba el Art.

1864 del Código Civil, supra, sec. 5294, y no el Art.

1867 del Código Civil, supra.

El 28 de octubre de 2002, el TPI ordenó a la parte demandada-apelante que aclarara los asuntos relacionados con la quiebra para entonces resolver la Moción solicitando Desestimación por Prescripción. Entre los meses de febrero y octubre de 2003, hubo varios cambios en la representación legal de las partes en el litigio. El 17 de diciembre de 2003, la parte demandada-apelante

presentó una Moción Complementaria de Desestimación, en la que enfatizó la aplicación del Art. 1867 del Código Civil, supra, a los hechos del caso y fundamentó su posición con la opinión de tratadistas españoles y la definición del concepto “agente”. El 28 de mayo de 2004 comenzó la vista en su fondo y la parte demandada-apelante reiteró su moción de desestimación.8

El TPI dictó Sentencia contra la parte demandada-apelante

el 9 de septiembre de 2004 (archivada en autos el 29 de septiembre de 2004)9, en la que tampoco aludió ni resolvió el asunto planteado sobre la desestimación por prescripción. El 18 de octubre de 2004, la parte demandada-apelante presentó su Apelación ante el TPI y 2 días después se recibió en este Foro, según permite la Regla 14 (C) de nuestro Reglamento.10

El demandante José A. Colón Guzmán falleció el 16 de noviembre de 2004 y el TPI -el 7 de diciembre de 2005- emitió una Resolución en la que declaró a Edith

Meléndez Guzmán como única y universal heredera de Colón Guzmán. Por lo anterior, a petición de Meléndez Guzmán, este Foro -el 20 de abril de 2006- autorizó la sustitución de parte y enmendó el epígrafe del caso.11

II.

A. La profesión de corredor de bienes raíces

La Ley Núm.

10 del 26 de abril de 1994, 20 L.P.R.A. secs. 3025-

3061, conocida como la “Ley para Reglamentar el Negocio de Bienes Raíces y la Profesión de Corredor, Vendedor o Empresa de Bienes Raíces en Puerto Rico”

reglamenta el ejercicio de la profesión de corredor de bienes raíces en Puerto Rico.12 Además, define varios conceptos relacionados con el negocio de bienes raíces. En lo pertinente, el Art. 2, inciso (a)13

expone que el corredor de bienes raíces es una persona natural que posee licencia para ejercer tal profesión y actúa (mediante pago o promesa de pago) como intermediario entre las partes que acuerden realizar -en

Puerto Rico- una transacción de bienes raíces.

El Art. 2, inciso (o)14

de la ley expone que el contrato de corretaje es “aquél mediante el cual una persona, a cambio de una retribución, se obliga a prestarle servicios a otra como intermediario para llevar a cabo una transacción de bienes raíces”. (Énfasis nuestro.) Mientras, una transacción de bienes raíces significa “cualquier contrato, de compraventa, promesa de venta… permuta de bienes raíces localizados en o fuera de Puerto Rico, donde sirva de intermediario un corredor, vendedor o empresa de bienes raíces”.15

(Énfasis nuestro.)

B. El contrato de corretaje

La jurisprudencia del Tribunal Supremo de Puerto Rico (en adelante, el TSPR) ha analizado y discutido el acuerdo de corretaje en contadas ocasiones. En Vere v. Bianchi, 33 D.P.R. 651, 654 (1924), el TSPR -citando jurisprudencia federal-

expresamente catalogó al corredor de bienes raíces como un agente al expresar que:

“[l]os libros están llenos de casos donde se emplea a un agente para vender una propiedad y encuentra un comprador listo y deseoso de comprar, y si el dueño quita la negociación de manos del corredor y ultima la venta ya por el mismo precio, o por uno inferior, el corredor, sin embargo, tiene derecho a una comisión”. (Énfasis nuestro.)

En 1951, el TSPR resolvió Torres v. Arbona, Jr., 72 D.P.R. 769, 776 (1951), en el cual expuso que el contrato de corretaje es una figura jurídica, una especialidad comprendida en el mandato, por lo que estrictamente le aplicarán las disposiciones de nuestro Código Civil relacionados con tal figura.

En Lamboy v. Irizarry, 73 D.P.R. 331, 333 (1952), el TSPR discute el asunto de la comisión16 del corredor de bienes raíces. Según Lamboy v. Irizarry, para que surja el derecho a cobrar comisión por parte de un corredor de negocios a quien le fuera encomendada la venta de una propiedad es necesario que:

(1) la venta se hubiera realizado, con lo cual el contrato de compraventa hubiera quedado consumado; o (2) el contrato de compraventa hubiera quedado perfeccionado -aun sin llegarse a consumar la venta- y el mismo se hubiera rescindido voluntariamente (Citas Omitidas.) o se hubiere rescindido por el comprador debido a fraude, culpa o mala fe del vendedor (Citas Omitidas.) (Énfasis en el original.)

Nuestro Tribunal Supremo en Dumont v...

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