Sentencia de Tribunal Apelativo de 29 de Junio de 2007, número de resolución KLAN200601284

EmisorTribunal Apelativo
Número de resoluciónKLAN200601284
Tipo de recursoApelación
Fecha de Resolución29 de Junio de 2007

LEXTA20070629-62 CAO Holding Comp.,Inc. v. Ortíz

ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO

TRIBUNAL DE APELACIONES

REGION JUDICIAL DE SAN JUAN, PANEL IV

CAO HOLDING COMPANY, INC. DEMANDANTE-APELADA v. JANNETTE ORTIZ DEMANDADA-APELANTE KLAN200601284 APELACIÓN Procedente del Tribunal de Primera Instancia, Superior de San Juan Sobre: Desahucio Caso Núm. KPE2003-2358 (505)

Panel integrado por su presidente, Juez Arbona Lago, el Juez Miranda de Hostos y la Jueza

Velázquez Cajigas.

Arbona Lago, J.

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 29 de junio de 2007.

El 12 de septiembre de 1997 la Sra. Jeannette Ortiz García (Sra. Ortiz) arrendó un local de aproximadamente 900 pies cuadrados dentro de un edificio comercial entonces perteneciente a Novias Aponte & El Chaleco, Inc., sito en la esquina de la Calle Escorial #350 de la Ave. Roosevelt, Caparra Heights, P.R. Se pactó en el contrato de arrendamiento un término de cinco años, con un canon mensual de $1,700.00 durante el primer año, $1,800.00 mensuales durante el segundo y tercer año y $2,000.00 mensuales para los restantes dos años. (Ap., Apelación, pág. 45.)

Según surge de autos, la Sra. Ortiz habilitó el local para instalar allí una “boutique-atelier” de alta costura para niños. En o para junio de 2002 CAO Holding

Company, Inc. (CAO) adquirió el referido edificio comercial, transacción que en nada afectó el contrato de arrendamiento el cual continuó vigente entre la Sra. Ortiz y el nuevo dueño del edificio hasta que venció el 3 de agosto de 2002. (Ap., Apelación, pág. 23.)

Vencido el término original del contrato, la inquilina continuó el arriendo de mes a mes por tácita reconducción, hasta que el 16 de abril de 2003 las partes suscribieron un documento intitulado “Estipulación” en el que consignaron, en lo aquí atinente, lo siguiente:

[……..]

SEXTO

Las partes reconocen que durante la vigencia del contrato la renta estipulada fue de $1,800.00 y de $2,000.00 los últimos dos (2) años.

SEPTIMO

Las partes reconocen además que durante el período de los últimos dos (2) años la Primera Parte (CAO) no cobró el aumento de renta ni la Segunda Parte (Sra. Ortiz) los pagó aceptando la Primera Parte (CAO) los pagos a base de la renta inicial.

OCTAVO

La diferencia de renta no cobrada y aceptada, es de $4,400.00.

NOVENO

Las partes reconocen que a partir del mes de febrero de 2003, la Segunda Parte (Sra. Ortiz) comenzó a pagar $2,000.00 mensuales de renta y la renta será aumentada a $2,200.00 a partir del 1ro. de octubre de 2003.

DECIMO

La Segunda Parte (Sra. Ortiz) adeuda de renta sin contrato la cantidad de $9,800.00 correspondientes a los meses de agosto de 2002 a enero de 2003.

DECIMOPRIMERO

La Primera Parte (CAO) acepta que ha sido notificado en innumerables ocasiones de un problema grave de filtración que tiene el local arrendado, el cual persiste al día de hoy.

DECIMOSEGUNDO

A consecuencia de las filtraciones la Segunda Parte (Sra. Ortiz) ha tenido daños materiales ascendentes a una suma no menor de $22,500.00, los cuales se detallan en el Addendum B.

[........]

CLAUSULAS Y CONDICIONES

UNO: La Segunda Parte (Sra. Ortiz) se compromete a continuar pagando puntualmente en los primeros cinco días del mes un canon de renta mensual de $2,000.00 mensuales hasta septiembre de 2003 y hasta marzo de 2004 para desalojar la propiedad.

DOS: La Segunda Parte (Sr. Ortiz) se obliga a pagar una suma no menor de Mil Dólares ($1,000.00) mensuales para abonar a la deuda de $9,800.00 por concepto rentas atrasos en los primeros 15 días del mes corriente.

TRES: En cuanto a las cantidades no facturadas y que ascienden a la cantidad de $4,400.00, dichas cantidades se consideran una compensación a consecuencia de los daños causados por las filtraciones a la Segunda Parte (Sra. Ortiz) y por cuya prestación se releva de los daños a la Segunda Parte (Sra. Ortiz).

CUATRO: La Primera Parte (CAO) a su vez se compromete de inmediato a resolver el problema de filtraciones en el local arrendado a la Segunda Parte (Sra. Ortiz).

CINCO: De no resolver la situación de filtración inmediatamente la Segunda Parte (Sra.

Ortiz) tendrá derecho a cobrar todos los daños sufridos previos y futuros a este acuerdo.

SEIS: De incumplir la Segunda Parte (Sra. Ortiz) con los términos de este acuerdo se declarará la deuda vencida en su totalidad obligándose a desalojar la propiedad. (Ap., Apelación, págs. 23-24.)

El 4 de mayo de 2003 la Sra. Ortiz expidió a favor de CAO el cheque núm. 1067 por la cantidad de $2,000.00, en concepto de pago de la renta correspondiente al mes de mayo de 2003, según el acuerdo antes referido. (Ap., Apelación pág. 70.) Sin embargo, la Sra. Ortiz no abonó entonces a CAO la suma de $1,000.00 al plan de pago de la deuda por los cánones de arrendamiento atrasados, ante un alegado incumplimiento de CAO de no reparar inmediatamente el problema de filtración de agua dentro del local arrendado.

Así las cosas, el 17 de septiembre de 2003, CAO incoó ante el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan (TPI) la demanda Civil Núm. KPE03-2358 sobre desahucio por incumplimiento con el pago de cánones de arrendamiento devengados y no pagados, y cobro de dinero contra la Sra. Ortiz. Alegó que la deuda a tales efectos asciende a $21,000.00. Reclamó, por tanto, se ordene el desalojo de la propiedad así como el pago de la deuda acumulada y una suma razonable en concepto de costas.

El 1 de diciembre de 2003 la Sra. Ortiz presentó alegación responsiva y reconvino. En síntesis, negó las alegaciones esenciales hechas en su contra. En reconvención arguyó que CAO estaba impedido de reclamarle por el pago de las rentas vencidas al amparo de la “Estipulación” del 16 de abril de 2003, cuando CAO no cumplió con la obligación que le correspondía, a virtud del mismo acuerdo, de reparar inmediatamente el problema de filtración en el local arrendado y mantener el inmueble apto para el fin destinado. Solicitó, además, un quantum reparador por los daños y perjuicios alegadamente

sufridos como consecuencia del problema de filtración, incluyendo aquellos daños alegadamente sufridos previo a la “Estipulación” del 16 de abril de 2003.

Trabada así la controversia y ante el hecho de que la Sra. Ortiz

desalojó el inmueble el 15 de marzo de 2004, el 22 de abril de 2004 el TPI emitió Sentencia Parcial concediendo el remedio de desahucio por estipulación de los litigantes. Ordenó que el litigio de cobro de dinero continuare trámite conforme al procedimiento ordinario.

Luego de varios incidentes procesales no necesario aquí recapitular, el asunto fue a vista en su fondo ante el hermano foro de instancia. Tras escuchar la prueba testifical y recibir la documental, los abogados de las partes vertieron para récord sus teorías.

El 23 de mayo de 2006, archivada en autos copia de su notificación el 25 de igual mes y año, el TPI dictó Sentencia en la que declaró Con Lugar la demanda. El foro de instancia encontró probado que luego de la “Estipulación” del 16 de abril de 2003, CAO cumplió su obligación y envió personal a corregir las filtraciones, por lo que “la parte demandante (CAO) hizo lo necesario para resolver la situación.” (Ap., Apelación, pág.

5.) Por el contrario, el TPI determinó que la Sra. Ortiz

incumplió su obligación pues sólo pagó el importe de renta correspondiente al “mes de mayo de 2003, pero no realizó el pago de $1,000.00 acordado como plan de pago de la deuda de $9,800.00, que reconoció. Tampoco realizó pago alguno a partir del pago realizado en mayo de 2003.” Ibid.

Ante ello, el TPI implementó la norma de excepción de contrato incumplido y su jurisprudencia interpretativa, en...

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