Sentencia de Tribunal Apelativo de 31 de Octubre de 2007, número de resolución KLAN0600631
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN0600631 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 31 de Octubre de 2007 |
LEXTA20071031-02 Buenavista Management Corp.
v. Intergrand Assurance Co.
| BUENAVISTA MANAGEMENT CORP. Apelante V. INTEGRAND ASSURANCE CO. Apelada BARNÉS Y GARCÍA CONSTRUCTION CORP. Apelada | KLAN0600631 | Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan Sobre: Violación de Contrato de Fianza Caso Número: KAC93-0075 (504) |
Panel integrado por su presidente, el Juez Rivera Martínez, el Juez Aponte Hernández y el Juez Morales Rodríguez
Aponte Hernández, Juez Ponente
S E N T E N C I A
En San Juan, Puerto Rico, a 31 de octubre de 2007.
El apelante, Buenavista Management
Corporation, nos solicita que revoquemos la sentencia emitida el 7 de abril de 2006, por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan. Mediante la misma, dicho foro desestimó la demanda incoada por el apelante en contra de Integrand Assurance Co., y lo condenó a pagar todas las deudas que tenía con la apelada y con la compañía de construcción Barnés & García, deudas que sumaban a casi 1 millón de dólares.
Por los fundamentos que expondremos a continuación, se confirma la sentencia apelada.
I
Surge de autos que, el 16 de marzo de 1989 Buenavista
Management Corp. suscribió un contrato con Barnés & García Construction
Corp. para la construcción de un edificio en la Calle Los Pinos Esq. Matienzo Cintrón, Urb. Floral Park, Río Piedras, Puerto Rico, por el precio de $2,648,500. Dicho edificio sería conocido como el Condominio Floral. Se pactó un término de 12 meses (365 días) para la ejecución de dicha obra, y de excederse Barnés
& García de dicho término, el contrato establecía que estaría obligado a pagar una penalidad de $950 diarios hasta que completara la construcción. El contrato también especificaba las situaciones bajo las cuales se podría extender el término de 365 días, pero las mismas estaban limitadas básicamente a casos de fuerza mayor.
El arquitecto del edificio fue Carlos de la Uz
Arenal, quien a la vez era, junto a su esposa, el único accionista de Buenavista Management. El banco que financió la construcción fue el Ponce Federal Bank, y la fianza en cumplimiento del pago del financiamiento fue emitida por la apelada, Integrand Assurance
Corporation, quien a su vez funcionaba como la compañía fiadora de Barnés y García.
Para que se pudiera comenzar los trabajos en la obra, el Arq.
de la Uz necesitaba obtener un Permiso de Construcción de la Administración de Reglamentos y Permisos (ARPE). El Arq. de la Uz adquirió dicho permiso mediante una certificación personal de que los planos que sometió a ARPE cumplían con todos los requisitos de las leyes y los Reglamentos de la Junta de Planificación de Puerto Rico. Completado dicho trámite, Barnés & García comenzó la construcción del proyecto el 16 de marzo de 1989.
Así las cosas, el 26 de septiembre de 1990, el Arq.
de la Uz sometió ante ARPE un anteproyecto de construcción, solicitando enmiendas y variaciones al condominio. Informó a dicha agencia que existían discrepancias entre la realidad física del edificio y los planos aprobados. Resulta que los planos certificados por el Arq. de la Uz para solicitar el permiso de construcción del proyecto contenían violaciones al Reglamento de Zonificación (Reglamento de la Junta de Planificación #4), ed.
1989. Entre éstas, exceso en el área bruta de piso (Subsección
11.07), exceso en patios laterales delantero, lateral derecho, y lateral izquierdo (Subsecciones 11.08 y 11.09) y, altura del edificio en exceso de lo permitido (Subsección
11.03). Más aún, el Reglamento de Edificación (Reglamento de Junta de Planificación #7) requería una escalera de salida adicional a la provista en los planos. Debido a dichos defectos, el Arq. de la Uz sometió a ARPE un plano preliminar con las variaciones que interesaba le permitieran.
Poco después de dicha solicitud de variación, a finales de septiembre de 1990, la Asociación de Residentes de Floral Park, bajo el Reglamento de Procedimiento Adjudicativo, radicó una querella en ARPE en contra de Buenavista Management, el Arq. de la Uz, y la construcción del edificio. Para el momento de la querella, Barnés
& García había certificado el 98.14% de obra realizada, porcentaje que fue aceptado por el Arq. de la Uz.
No obstante, a causa de la querella de la Asociación, el 8 de octubre de 1990 ARPE expidió una Orden de Paralización de las Obras. A pesar de ello, el Arq. de la Uz le requirió a Barnés & García que continuara trabajando, y éste así lo hizo. El 9 de noviembre de 1990, ARPE una vez más ordenó la paralización de las obras, pero el Arq. de la Uz
una vez más le requirió a Barnés & García que continuara trabajando en el edificio.
El 3 de junio de 1991, ARPE declaró no ha lugar la solicitud de variaciones del Arq. de la Uz. En dicha Resolución confirmó el reconocimiento que había hecho el propio Arq. de la Uz a los efectos de que el plano certificado por éste el día 27 de mayo de 1988, contenía las violaciones reglamentarias que puso al descubierto al solicitar las variaciones el 26 de septiembre de 1990. El Arq. de la Uz solicitó revisión judicial de dicha determinación de ARPE, y esta fue declarada no ha lugar por el Tribunal Superior el 21 de abril de 1992.
El 4 de diciembre de 1990, el Arq. de la Uz había certificado que el 99% de la obra estaba completada. Luego, el 20 de abril de 1991, Barnés
& García sometió la certificación del 100% de la obra, pero la misma fue rechazada por el Arq. de la Uz
y éste solamente aprobó el 99%. El 20 de noviembre de 1991, Barnés
& García se retiró del proyecto, con la obra en el mismo estado que se encontraba para el 20 de abril de 1991. El 2 de diciembre, el Arq. de la Uz le requirió a la fiadora, CNA (ahora Integrand Assurance
Co.) que procediera a terminar la obra a tenor con la fianza, pero ésta no lo hizo. Al paralizarse la obra, algunos suplidores de materiales y subcontratistas
reclamaron el pago de...
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