Sentencia de Tribunal Apelativo de 30 de Abril de 2008, número de resolución KLAN200700217
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN200700217 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 30 de Abril de 2008 |
LEXTA20080430-005 Portela Rodríguez v. Plazoleta Las Cumbres, S.E.
ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO
| RAMON PORTELA RODRÍGUEZ, SU ESPOSA ELIZA FERNÁNDEZ YORDÁN Y LA SOCIEDAD LEGAL DE GANAN-CIALES COMPUESTA POR AMBOS DEMANDANTES-APELANTES V. PLAZOLETA LAS CUMBRES, S.E., URBAN CENTERS CORP. Y JUAN RUAÑO MUÑOZ DEMANDADOS-APELADOS | KLAN200700217 | APELACION procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de Bayamón NUM. DAC2004-2915 (505) |
Panel integrado por su presidente, Juez Rivera Román, la Juez Coll Martí y el Juez Vizcarrondo Irizarry
Rivera Román, Juez Ponente
En San Juan, Puerto Rico a 30 de abril de 2008.
El Sr. Ramón Portela
Rodríguez, su esposa Elisa Fernández Yordán y la Sociedad Legal de Gananciales (los Portela-Fernández) compuesta por ambos, presentaron un recurso de apelación para que se revoque la sentencia sumaria dictada por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de Bayamón. La sentencia concedió la solicitud de sentencia sumaria radicada por Plazoleta Las Cumbres, S. E. (Plazoleta), Urban Center Corp. (UCC) y Juan Ruaño Muñoz, lo cual provocó que se desestimara el pleito original por entender que el contrato de opción a compra o sus enmiendas fueran nulos.
La controversia medular que debemos atender es la siguiente: ¿Si el Tribunal de Primera Instancia debió adjudicar este caso a través de una sentencia sumaria?
A continuación, exponemos los hechos procesales que surgen de las alegaciones contenidas en el expediente.
La Sociedad Especial Plazoleta y su socio gestor UCC desarrollaron el centro comercial Plaza Las Cumbres ubicado en el pueblo de Guaynabo.
Para reducir la cantidad de lote a un máximo de seis y para que se aprobara la construcción del centro comercial, Plazoleta sometió ante la Junta de Planificación (Junta) una consulta de ubicación. La Junta aprobó, el 11 de septiembre del 1997, la consulta de ubicación del proyecto comercial en el Barrio Santa Rosa de Guaynabo. Además, autorizó la segregación de los lotes en seis predios destinados para diversos usos lucrativos, tales como restaurantes, oficinas y centros de comida rápida, entre otros.
El señor Portela Rodríguez se interesó en adquirir uno de los lotes de Plazoleta para construir una estación de gasolina. Esta iniciativa estaba motivada por el interés de que su hija, cuya residencia estaba localizada cerca del centro comercial, administrara la gasolinera y se beneficiara económicamente de ésta. Por tal razón, los Portela-Fernández
otorgaron ante notario un contrato de opción a compra con Plazoleta, el 29 de marzo del 2001. En el negocio jurídico, Plazoleta estuvo representada por UCC que a su vez fue representado por su presidente el Sr. Ruaño
Muñoz. Este contrato posibilitó que los Portela-Fernández
tuvieran la opción exclusiva y unilateral de comprar el lote #4 del proyecto comercial, cuya cabida era de 1,522.59 metros cuadrados, para ubicar una gasolinera y un colmado para venta al detal. La transacción incluyó un pago de los Portela-Fernández
a Plazoleta de una cantidad de $158,000.
Los lotes no estaban segregados cuando se perfeccionó el contrato. Por eso, en la parte expositiva del contrato, Plazoleta asumió el costo de segregar el lote núm. 4 de la Parcela para que formara una finca nueva e independiente. Contrato de Opción a Compra, Parte Expositiva, Cláusula Segunda, pág. 4. Esta obligación se ratificó en la cláusula sobre Gastos Legales, la cual dispone que el vendedor será el responsable de todos los gastos relacionados con la segregación de la Propiedad. Contrato de Opción a Compra, Términos y Condiciones, Cláusula (G) sobre Gastos Legales, pág. 9.
También, se pactó que Plazoleta tendría la obligación de obtener la notificación de la aprobación del Permiso de Construcción de la Administración de Reglamentos y Permisos (ARPE) para una estación de gasolina en la Propiedad en o antes de 18 meses contados a partir del 29 de marzo del 2001. Contrato de Opción a Compra, Parte Expositiva, Cláusula (M) Condiciones Previas a las Obligaciones del Comprador, pág. 19. Se estipuló, además, que la tramitación de los permisos y endosos posteriores al permiso de construcción eran responsabilidad del señor Portela.
El contrato de opción fue enmendado por las partes el 9 de julio del 2001. En la enmienda, extendieron el término para ejercer la opción a 2 años a partir de la fecha en que Plazoleta le notificara por escrito al señor Portela
que procediera con las gestiones de los permisos para iniciar la operación de la estación de gasolina. Enmienda al Contrato de Opción, Términos y Condiciones, Claúsula (B): Término, pág. 3. En el contrato de opción original, el señor Portela tenía que ejercer la opción dentro de 15 días laborables desde la fecha en que Plazoleta le notificara que había obtenido la aprobación del permiso de construcción de la ARPE. Contrato de Opción a Compra, Términos y Condiciones, Cláusula (B) Término, pág. 6.
Además, la enmienda le delegó al señor Portela la responsabilidad de tramitar y obtener los permisos necesarios para la operación de la estación de gasolina del comprador, incluyendo el Permiso de Construcción de ARPE cuya responsabilidad recaía originalmente en Plazoleta. Enmienda al Contrato de Opción, Términos y Condiciones, Claúsula
(B): Término, pág. 3-9. En el supuesto de que ARPE denegara el permiso para la operación de la estación de gasolina, las partes estipularon que se devolverían las prestaciones. Sin embargo, si el señor Portela no conseguía los permisos estatales y federales para la construcción y operación de la gasolinera, dentro del término de 2 años para ejercer la opción, Plazoleta podría retener la suma pagada en concepto de la opción.
La ARPE aprobó el Desarrollo Preliminar y Anteproyecto de la consulta de ubicación presentada y aprobada por la Junta de Planificación, el 8 de agosto del 2002.
No obstante, la segregación del lote núm. 4 no fue aprobada por ARPE porque Plazoleta no la había sometido para la consideración de esta agencia. Según el señor Portela la inacción de Plazoleta provocó que no pudiera conseguir los permisos para operar la gasolinera, dentro del término de 2 años para ejercer la opción. Por su parte, Plazoleta argumentó que el contrato de opción a compra establecía que la obligación de segregar se cumpliría cuando se otorgara la escritura de compraventa. Bajo ese planteamiento, y como el señor Portela no consiguió los permisos de ARPE para la gasolinera, Plazoleta decidió (1) terminar el contrato de opción el 5 de agosto del 2003 y (2) retener la cantidad de $158,000 como compensación por el otorgamiento de la opción de compra y la congelación del predio.
Los Portela-Fernández presentaron una demanda el 20 de agosto del 2004. En la misma reclamaron la nulidad del contrato de opción de compra porque éste era contrario a la Ley 22 del 25 de julio del 1975, conocida como Ley Orgánica de la ARPE. También, argumentaron que la enmienda al contrato era nula porque su consentimiento estuvo viciado de dolo. Por su parte, Plazoleta contestó la demanda el 15 de octubre del 2004. En su alegación responsiva argumentó que el contrato de opción era válido porque, al momento de perfeccionarse, Plazoleta contaba con: (1) la autorización de la Junta respecto a la consulta de ubicación del proyecto comercial y la segregación de los seis lotes; y (2) la aprobación de ARPE del Desarrollo Preliminar y Anteproyecto de la consulta previamente aprobada por la Junta.
El 14 de junio del 2006, el señor Portela sometió una moción para solicitar que se dictara sentencia sumaria a su favor. Plazoleta presentó una moción en oposición a la sentencia sumaria y solicitud de sentencia sumaria a su favor, el 25 de agosto del 2006. El Tribunal de Instancia dictó sentencia sumaria a favor de Plazoleta, el 9 de enero del 2007, la cual fue notificada el 19 de enero del 2007. El Tribunal desestimó la demanda de los Portela-Fernández sobre nulidad del contrato de opción y su enmienda. Inconforme con esta determinación, los Portela-Fernández presentaron, ante este foro apelativo, un recurso de apelación el 20 de febrero del 2007. Los planteamientos de error se pueden resumir en dos consideraciones principales: (1) el contrato de opción a compra y su enmienda son nulos y (2) que no debió resolverse el caso mediante una sentencia sumaria porque existían controversias de hechos y planteamientos de vicio en el consentimiento, relacionados con dolo y fraude en la enmienda al contrato. Plazoleta sometió su oposición a la apelación el 27 de marzo del 2007.
Teniendo el beneficio de la comparecencia de ambas partes, procedemos a resolver.
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La sentencia sumaria
La sentencia sumaria es un mecanismo procesal excepcional y discrecional cuya particularidad está centrada en dictar un fallo antes de tiempo. Su propósito es facilitar la solución justa, rápida y económica de aquellos pleitos civiles que no presenten controversias genuinas de hechos materiales y que hagan impráctico e innecesario la celebración de un juicio en su fondo. S.L.G. v. S.L.G., 150 DPR 171, 193 (2000). Esto siempre que no exista una legítima disputa de hecho a ser dirimida y que lo único que reste sea aplicar el derecho. Vera v. Dr. Bravo, 161 D.P.R. 308, 331 (2004); Caquías v. Asoc. Res. Mansiones Río Piedras, 134 D.P.R. 181, 216 (1993); Corp. Presiding
Bishop CJC of LDS v. Purcell, 117 D.P.R. 714, 720 (1986). Es decir, el objetivo de aligerar la tramitación de un caso no puede derrotar el principio fundamental de todo proceso ante un tribunal, el cual es alcanzar una solución justa. PFZ Props., Inc. v.
Gen. Acc. Ins. Co., 136 D.P.R. 881, 912 (1994); Cuadrado Lugo v. Santiago Rodríguez, 126 D.P.R. 272, 279 (1990).
Este recurso procesal utilizado con prudencia y discernimiento puede contribuir a descongestionar los tribunales. Padín v. Rossy, 100 D.P.R. 259, 263 (1971). Sin embargo, para emitir una sentencia sumaria el juez...
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