Sentencia de Tribunal Apelativo de 31 de Agosto de 2009, número de resolución KLAN200700604

EmisorTribunal Apelativo
Número de resoluciónKLAN200700604
Tipo de recursoApelación
Fecha de Resolución31 de Agosto de 2009

LEXTA20090831-08 Escobales, ETC. v. General Petroleum, Inc.

ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO

TRIBUNAL DE APELACIONES

REGIÓN JUDICIAL DE BAYAMÓN

PANEL VI

JUAN F. ESCOBALES, ETC. APELADOS V. GENERAL PETROLEUM, INC., ETC. APELANTES KLAN200700604 APELACION procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de Bayamón NUM. DKDC2003-0733 (501)

Panel integrado por su presidente, Juez Rivera Román, la Juez Coll Martí y el Juez Vizcarrondo Irizarry

Rivera Román, Juez Ponente

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico a 31 de agosto de 2009.

General Petroleum, Inc., Gilberto García Nieves y otros nos solicitan la revocación de una sentencia mediante la cual el Tribunal de Primera Instancia declaró con lugar una demanda de desahucio y en cobro de dinero en su contra.

Por los fundamentos expuestos a continuación, se confirma la sentencia del Tribunal de Primera Instancia.

I.

El señor Juan F. Escobales, su esposa Irma Feliciano (Escobales-Feliciano) y otros, presentaron una acción de desahucio contra el señor Gilberto García Nieves, por sí y en representación de la sociedad legal de gananciales que

compone junto a su esposa. La acción de desahucio se relaciona con una propiedad en la carretera PR-21, Km. 5.0. Barrio Los Frailes, Guaynabo, Puerto Rico, donde ubica una estación de servicio de gasolina. La propiedad fue adquirida por los Escobales-Feliciano mediante un contrato de compraventa con Caribbean Petroleum Corp. (Caribbean), en junio de 1991.

Además de la acción de desahucio, los Escobales-Feliciano

presentaron una acción independiente en cobro de dinero contra las mismas personas. Ambas acciones fueron enmendadas para incluir como parte demandada a la corporación General Petroleoum, Inc. (Petroleum) y luego ambos pleitos fueron consolidados a petición de Petroleoum

y del señor García Nieves.

Luego de diversos trámites procesales, que incluyeron varios recursos ante este tribunal apelativo1, y la radicación de un proceso de quiebra ante la Corte de Quiebras de los Estados Unidos por parte del señor García Nieves2, se celebró la vista en su fondo.

En la misma fecha que los Escobales-Feliciano adquirieron mediante compraventa la propiedad donde se ubica una estación de servicio, junio de 1991, suscribieron también un contrato de arrendamiento en virtud del cual los Escobales-Feliciano le arrendaron a Caribbean la propiedad con el fin de establecer la estación de gasolina. También realizaron un contrato de subarriendo y abastecimiento. En este contrato de subarrendamiento y abastecimiento, Caribbean

subarrendó a los dueños de la propiedad (los Escobales-Feliciano) la estación de servicio Gulf que sería habilitada en la propiedad con el fin de que el señor Juan Escobales

fuera el detallista de la estación por un mínino de 15 años. El contrato expiró por sus propios términos el 4 de junio de 2006.

Entre el 1991 y el 1998, el señor Raúl Escobales, hijo de Juan Escobales, operó y administró la estación de gasolina. En diciembre de 1998, el señor Raúl Escobales, autorizado por su padre, otorgó un contrato de subarrendamiento de la estación de servicio y le vendió la llave del negocio a la corporación Petroleoum, representada por su único accionista y presidente, señor García Nieves. El señor García Nieves fue ejecutivo en la industria bancaria, con la institución financiera Chase

Manhatan Bank, y allí adquirió conocimientos sobre financiamiento de transacciones comerciales y los términos prevalecientes en la banca comercial.

El contrato de compraventa de la llave del negocio no incluía la venta del inmueble ni parte alguna del mismo, tal como la estructura o el local en que se encontraba sita la estación de servicio. En el contrato también se incluyó la plusvalía y cierto inventario de bienes muebles. No se incluyó en el contrato bienes que fueran propiedad de Caribbean ubicados allí cuando se estableció la estación de servicio.

El precio de la venta pactado fue de $175,000 de los que los Escobales-Feliciano

recibieron $60,000 al momento de la firma de dicho contrato. Se pactó que el balance adeudado de $115,000 sería pagadero en el término de 5 años en plazos mensuales de $3,500, incluyendo el principal e intereses al 26.832% anual, conforme a una tabla de amortización que se anejó al contrato, e igual tasa en caso de mora. Además, se pactaron penalidades de cargo por demora y honorarios de abogado en caso de que fuera necesario ejercer una acción legal de cobro de dinero.

A petición del señor García Nieves, al contrato se le añadió un lenguaje para permitir que se pudiera prepagar el balance adeudado sin penalidad alguna y conceder derecho preferente a favor del comprador, en caso de que los dueños de la propiedad fueran a vender el inmueble donde ubica el negocio.

Petroleum efectuó los pagos mensuales de $3,500 hasta agosto de 2002, pero incumplió con el resto de los pagos y quedó a deber, por concepto de principal, la cantidad de $49,049.75.

Ahora bien, surge del contrato de la venta de la llave del negocio que en la misma fecha en que se otorgó éste, las mismas partes firmaron un contrato de subarrendamiento. Según el testimonio vertido en el tribunal, el contrato tenía una duración de un año, hasta diciembre de 1999, prorrogable

a otro año, hasta diciembre de 2000. El canon de renta mensual pactado entre las partes fue de $4,000 con penalidad de pago atrasado de un 5% sobre la renta en atraso, y los pagos vencidos en los primeros 5 días de cada mes. El señor García Nieves firmaba en representación de la corporación Petroleum

y garantizaba solidariamente y de forma personal el cumplimiento con las obligaciones del contrato.

Los pagos de la renta de $4,000 fueron efectuados a los Escobales-Feliciano

hasta el mes de diciembre de 2002, esto es, transcurrido el término original y el de prórroga para Petroleum. Desde diciembre de 1999, el contrato se llevaba mes a mes bajo los mismos términos pactados originalmente. A partir del mes de enero de 2003, Petroleum

continuó ocupando la propiedad subarrendada sin pagar a los Escobales-Feliciano

cantidad alguna por concepto de renta, hasta el momento en que se dictó la sentencia.

En o cerca del mes de octubre de 1999, el señor García Nieves le propuso a un representante de Caribbean que le permitiera a Petroleum arrendar la estación de servicio a Caribbean directamente. Caribbean

le indicó que para realizar tal contrato era necesario que el señor Juan Escobales firmara un contrato de renuncia al subarrendamiento que había firmado con Caribbean en 1991. Por su parte, el señor García Nieves se limitó a mencionarle a Raúl Escobales su interés de contratar directamente con Caribbean y Petroleum aunque no estableció contrato alguno con Caribbean.

El señor García Nieves le ofreció al señor Raúl Escobales

firmar un nuevo contrato de subarriendo por 15 años con el mismo canon de arrendamiento pactado anteriormente. El señor García Nieves le presentó al señor Raúl Escobales un análisis de las cantidades que, para ese entonces, adeudaba, reconociendo $20,000 en atrasos de renta y $48,000 por concepto de principal de la venta de la llave del negocio.

Presentando también por escrito los términos interesados para nuevo contrato de arrendamiento. Raúl Escobales presentó contraoferta que no fue aceptada por el señor Garcia Nieves.

La representación legal de los Escobales-Feliciano, mediante carta del 11 de junio de 2003, le requirió a Petroleum

el pago de las cantidades adeudadas por concepto de rentas y del principal adeudado del precio de la compraventa de la llave del negocio, le apercibió que, de no pagar, se daría por terminada la tácita reconducción de mes a mes y procederían legalmente para cobrar las deudas y recuperar la posesión del local comercial. Petroleum contestó que con quien tenía una relación contractual de subarrendamiento era con Caribbean.

Celebrada la vista en su fondo sobre las demandas consolidadas de desahucio y cobro de dinero instadas por parte de los Escobales-Feliciano, el Tribunal de Primera Instancia declaró ha lugar la demanda de desahucio según enmendada y ordenó el desahucio de Petroleum y de toda persona que bajo la...

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