Sentencia de Tribunal Apelativo de 30 de Septiembre de 2009, número de resolución KLAN0900946
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN0900946 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 30 de Septiembre de 2009 |
| RAÚL RAMÍREZ FERNÁNDEZ Demandante-Apelado v. JUNCO STEEL, CORP.; GRUPO | | APELACIÓN procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de San Juan Civil Núm.: KPE2007-0888 (506) Tema: Incumplimiento de Contrato y Sentencia Sumaria |
Panel integrado por su presidente, el Juez Arbona Lago, el Juez Salas Soler y la Jueza
Colom García
Salas Soler, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 30 de septiembre de 2009.
Comparece ante nos Junco Steel Corporation
(Junco Steel) solicitándo
que revoquemos la Sentencia Sumaria emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan (TPI). Mediante ésta, el TPI declaró con lugar la demanda presentada por el Sr. Raúl Ramírez Fernández (Sr.
Ramírez) y resolvió que la venta de la propiedad en controversia se hizo mediante las gestiones de corretaje realizadas por éste y no por el dueño de la propiedad de
forma independiente. Por consecuencia, el TPI ordenó a Junco Steel
satisfacerle $520,000.00 al Sr. Ramírez en concepto de comisión de corretaje e intereses legales desde que surgió la causa de acción.
Por los fundamentos que expondremos a continuación, revocamos la Sentencia apelada.
Conforme las estipulaciones hechas por las partes, las respectivas solicitudes de Sentencia Sumaria y los alegatos sometidos, los hechos que dan lugar al recurso de autos no están en controversia. Estos arrancaron el primero de marzo de 2007 mediante la radicación de la demanda en reclamación de comisión de corretaje presentada por el Sr.
Ramírez contra Junco Steel y el Grupo Gil Bonar. En síntesis, el Sr.
Ramírez alegó que sus gestiones como corredor de bienes raíces fueron la causa próxima de la venta del inmueble de Junco Steel -sito en el Barrio Monacillos y donde albergaban las oficinas centrales de su corporación-, que hiciera el Sr. Torregrosa (Presidente de Junco Steel) al Lcdo. Gil del Grupo Gil Bonar en septiembre de 2006, por la cantidad de $13,000,000.00.
Utilizando las estipulaciones de las partes contenidas en el Informe de Conferencia con Antelación al Juicio, presentada en Instancia el 20 de febrero de 2008 (Ap., págs. 41-71) y la narración de hechos contenida en los alegatos, procedemos a esbozar las relaciones contractuales que existieron entre las partes y las gestiones conducentes a la consumación de la venta del inmueble.
El Sr. Ramírez es un corredor licenciado de bienes raíces con práctica de 22 años en la profesión y Junco Steel es una corporación que se dedica a la venta y distribución de acero a través de diversas sucursales establecidas en diferentes pueblos de la isla de Puerto Rico. El 9 de marzo de 2005, el Sr.
Ramírez se reunió con el Sr. Torregrosa y luego de éste último confirmarle que interesaba poner en venta la propiedad, el Sr.
Ramírez le dijo que tenía un cliente interesado en comprar el inmueble. En mayo de 2005, luego de Junco Steel recibir la tasación actualizada de la propiedad, estableció que el precio de venta ascendía a $13,500,000.00. Subrayamos que de autos, la única constancia que apunta hacia la forma en que se plasmó y afirmó el acuerdo de corretaje entre las partes fue la carta del 2 de mayo de 2005, que Junco Steel le envió al Sr. Ramírez, y la cual transcribimos a continuación por su pertinencia en los méritos de esta causa:
2 de mayo de 2005
Sr. Raúl Ramírez Fernández
RRF Real Estate Broker
San Juan, PR 00936-3121
Estimado Sr. Ramírez:
Adjunto le incluyo la carta fechada el 2 de mayo de 2005 del tasador Ing.
Rubén Cintrón, PE, SRPA en la cual le adelanta a Junco Steel el valor del solar de 13,100 metros cuadrados localizados en la Carretera 21, Kilómetro 4.8 del Barrio Monacillos de Río Piedras.
El valor tasado promedio es de $12,875,000.00. Debemos recibir el informe de la tasación en las próximas dos semanas.
Junco Steel le ofrece a la venta el solar de Monacillos
según el valor en el mercado tasado por el Ing. Cintrón en $13,250,000.00 con las siguientes condiciones:
1) La transacción de compraventa debe ser realizada en o antes del 31 de mayo de 2005.
2) El pago será por la totalidad del precio de venta al firmar cualquier contrato o compromiso de venta.
3) La propiedad se entregará as is en o antes del 31 de diciembre de 2006.
Estamos a su disposición para reunirnos, inspeccionar la propiedad y contestarle cualquier pregunta. Esta oferta es válida hasta recibir el primer contrato o compromiso de la entidad que cumpla con las condiciones a nuestra satisfacción, o hasta el 15 de mayo de 2005.
Atentamente,
Fdo.
Miguel Torregrosa
Presidente
(Ap., p.128).
De la estipulación de las partes se desprende que el Sr. Ramírez no tendría un contrato de corretaje exclusivo (Ap., p.50). Luego de plasmado este acuerdo, el 26 de marzo de 2005, el Sr. Ramírez consiguió reunir al Sr. Torregrosa
con el primer cliente prospecto: el Sr. Mathias Goldenhorn, Real Estate Manager de Walmart. El 14 de mayo de 2005, el Sr. Davis, de Walmart, presentó una oferta a Junco Steel ofreciendo pagar la suma de $13,500,000.00, pero éste último la rechazó por no ajustarse a las condiciones de venta estipuladas en la carta del 2 de mayo de 2005, supra.
Por su parte, Walmart
le refirió al Sr. Ramírez un segundo comprador prospecto: el Sr. Alfred Yebba (Sr. Yebba), primer ejecutivo de Berenson
Associates. En junio de 2005, el Sr. Ramírez coordinó una reunión a la que asistieron el Sr. Yebba, el Sr, Diego Chévere, miembro de la Junta de Directores de Junco Steel, el Sr. Ángel Cordero, el Ing. José R. Berríos, consultor del Sr. Ramírez, y representando a Walmart, asistieron el Sr. Mathias Goldenhorn
y el Sr. Renzo Castillo. Allí se discutió el interés del Sr. Yebba en adquirir la propiedad para hacer un proyecto comercial y de viviendas (Deposición tomada al Sr. Ramírez, Ap., págs. 205-206, 213-214; Deposición del Sr. Goldenhorn, Ap., p.465; Deposición del Ing. Berríos, Ap., p.295).
En octubre de 2005 se llevó a cabo una segunda reunión entre Junco Steel y el Sr. Yebba en la cual se presentaron diferentes alternativas para el solar y un dibujo esquemático del proyecto contemplado. El 28 de noviembre de 2005, el Sr. Yebba dirigió oferta a Junco Steel para la compra del solar por la suma de $13,500,000.00, pagando el 5% de la suma al momento de la firma del contrato de opción, sujeto a la obtención de permisos, una opción por el término de cinco años mediante el pago de un 5% del precio de compraventa y la condición resolutoria potestativa por parte del comprador de dar por terminada la opción dentro de 5 años (Ap., p.221). Junco Steel desatendió esta oferta y por carta del 22 de diciembre de 2005, el Sr. Yebba
retiró su oferta (Ap., págs.
52-53).
Ello así, y por estipulación de partes, también consta que durante los primeros nueve meses del año 2006 Juncos cesó en las gestiones de venta del inmueble debido a que había un pleito entre sus accionistas que concluyó en agosto del 2006. Conforme a lo...
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