Sentencia de Tribunal Apelativo de 18 de Mayo de 2010, número de resolución KLRA201000142

EmisorTribunal Apelativo
Número de resoluciónKLRA201000142
Tipo de recursoRecursos de revisión administrativa
Fecha de Resolución18 de Mayo de 2010

LEXTA20100518-05 Ortíz

v. Consejo de Titulares del Condominio Parque San Agustin

Estado Libre Asociado de Puerto Rico

EN EL TRIBUNAL DE APELACIONES

REGIONAL JUDICIAL SAN JUAN

PANEL IV

María Del C. Ortiz Brunilda Cotto Ibarra Celia M. Aquino
Demandantes-Recurridos
vs. Consejo de Titulares del Condominio Parque San Agustín Rep. por el Presidente de la Junta de Directores José R. Alegría Morales
Demandados-Recurrentes
KLRA201000142
REVISION ADMINISTRATIVA Procedente del Departamento de Asuntos del Consumidor Sobre: Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, Ley de Condominio Querellas Núms.: 100041623 100041631 100041643

Panel integrado por su presidente, el Juez Arbona Lago, el Jueza Colom García y el Juez Vizcarrondo.

Arbona

Lago, Juez Ponente

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 18 de mayo de 2010.

La Junta de Directores del Condominio Parque San Agustín convocó a los titulares del Condominio a una asamblea extraordinaria pautada para el 3 de diciembre de 2008, con agenda para cambiar el sistema central de extracción de aire de los baños con salida a la azotea, por un sistema de extracción individual que se activaría sólo cuando los titulares afectados enciendan la luz de sus baños. Esta iniciativa se fundamentó en que 6 de los motores que mueven los abanicos de extracción centrales existentes estaban dañados por falta de mantenimiento y para reducir el consumo de electricidad comunal que éstos producen al permanecer encendidos las 24 horas del día. El Condominio Parque San Agustín (Condominio) consta de 11 edificios de tres pisos cada uno, con dos apartamentos por piso, para un total de 108 apartamentos tipo “walk-up”. El Condominio cuenta con 31 pozos de ventilación vía extracción mecánica para 108 baños; 86 de los cuales dependen de los extractores eléctricos ubicados en la azotea y otros 22 baños del Condominio utilizan extractores individuales que sólo se activan con el sistema de iluminación de cada baño. Dichos pozos también se utilizan para la extracción de aire en las secadoras de ropa instaladas en los apartamentos.

La Sra. Brunilda

Cotto Ibarra y la Sra. Carmen Z. Pérez Martínez, titulares de dos apartamentos, presentaron querellas y solicitud de orden de cese y desista ante DACO impugnando el voto mayoritario de la asamblea extraordinaria.1 Adujeron, entre otras cosas, que la asamblea pretendía variar el destino de un elemento común general sin que mediara el voto unánime de los titulares.

El 12 de diciembre de 2008, DACO emitió la solicitada orden de cese y desista y determinó que “[l]as obras aprobadas por el Consejo de Titulares constitu[ían] una modificación al uso de un elemento común y requiere del consentimiento unánime del Consejo de Titulares.” (Ap., pág. 13.) DACO citó a las partes a una vista administrativa para el 18 de diciembre de 2008. Tras la celebración de la vista, DACO emitió Resolución el 11 de febrero de 2009 decretando la nulidad de los acuerdos para el proyecto de reemplazo de los extractores de aire, así como el primer presupuesto aprobado originalmente mediante asamblea extraordinaria de 3 de diciembre de 2008. Id., págs, 22-28. En primer lugar, DACO concluyó que conforme el segundo párrafo del Art. 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, 31 LPRA 1291n, la modificación del sistema de extractores afectaba de forma adversa un elemento común del inmueble que requería el consentimiento unánime de los titulares. Id., pág. 25. En segundo lugar, DACO estimó que el proyecto propuesto adolecía de deficiencias investigativas y periciales que no le permitieron al Consejo de Titulares recibir información de “vital importancia” para el éxito del proyecto. Id., pág. 26.

Finalmente, DACO ordenó a la Junta del Condominio a realizar una evaluación más detallada sobre el proyecto. Tal investigación debía incluir detalles sobre la “…instalación eléctrica, equipo, garantía, [y] seguridad para los titulares cuyas condiciones de salud puedan verse afectadas.” Id.

Así las cosas, el 13 de abril de 2009, la Junta de Directores convocó una segunda asamblea extraordinaria para la presentación y aprobación del proyecto de modificación de los extractores de aires, fundamentado en las investigaciones realizadas por el Ing. Jairo Francisco Lascarro. De su informe pericial

surgió lo siguiente:

…algunos abanicos tenían gran acumulación de polvo y fibras alrededor de la instalación y terminaba con la reducción del área transversal del hueco de ventilación… Estas condiciones no son favorables al buen funcionamiento de los abanicos ni de los motores debido a que la acumulación de suciedad en el hueco de ventilación, la reducción de espacio, resulta en incremento en resistencia a la extracción y por ende disminuye la presión estática y el flujo de aire, se consume a la vez mayor electricidad por sobrecarga… En tres baños se quitaron las rejillas de ventilación y se encontró mucho polvo acumulado con espesor de aproximadamente media pulgada, esto me dio base a concluir que los huecos están lleno[s] de polvo de hace muchos años y que en la medida que no se limpien los “shafts” se afectará la confiabilidad de los equipo[s], su eficiencia, se gastará mayor cantidad de energía y se disminuirá su vida útil.

La inspección reveló que las mallas metálicas “bird screen” de ambos abanicos estaban destruidas por efectos de la corrosión. A esta condición se agrega el reporte que recibí que seis (6) motores están quemados.

Todo lo anterior hace que primero se ponga en tela de juicio la calidad del servicio del mantenimiento preventivo que recibe el condominio… Esta situación la dramatiza además, que en la ausencia de la malla metálica y al no estar operando los abanicos, la probabilidad de entrada de sabandijas, cucarachas y otros materiales indeseables, a través de las rejillas de los baños, es alta y siempre ocurre. (Ap., pág. 64.)

A pesar de los hallazgos de esta investigación, la Junta de Directores no entregó a los titulares convocados a la asamblea el informe pericial escrito del Ing. Lascarro. El informe tampoco proveyó para la limpieza de los pozos de ventilación ni para la extracción de aire de las secadoras de ropa. Aún así, con mayoría de 20 votos a favor del proyecto y 6 en contra, se aprobó la instalación de 86 extractores individuales de pared y la...

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