Sentencia de Tribunal Apelativo de 28 de Junio de 2010, número de resolución KLRA201000153

EmisorTribunal Apelativo
Número de resoluciónKLRA201000153
Tipo de recursoRecursos de revisión administrativa
Fecha de Resolución28 de Junio de 2010

LEXTA20100628-03 Valdivieso Torruella v.

Junta de Directores Condominio San Geronimo

ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO

TRIBUNAL DE APELACIONES

REGIÓN JUDICIAL DE SAN JUAN

PANEL III

JORGE L. VALDIVIESO TORRUELLA
RECURRENTE
v.
JUNTA DE DIRECTORES CONDOMINIO SAN GERÓNIMO
RECURRIDA
KLRA201000153
REVISIÓN ADMINISTRATIVA procedente del Departamento de Asuntos del Consumidor Querella Núm.: SJ0001721 Sobre: Ley de Condominios

Panel integrado por su presidenta, la Juez Bajandas Vélez, el Juez Cortés Trigo y el Juez Feliberti

Cintrón.

Feliberti Cintrón, Juez Ponente

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 28 de junio de 2010.

El Sr. Jorge L. Valdivieso Torruella

(Sr. Valdivieso o el recurrente) solicita mediante el presente recurso de revisión administrativa que se revoque la Resolución Sumaria dictada por la juez administrativa del Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO) el 28 de enero de 2010 y notificada a las partes en esa misma fecha. La controversia planteada gira en torno al derecho del recurrente a cambiar las ventanas de su apartamento ubicado en el Condominio San Gerónimo (el Condominio) en el sector del Condado.

I

Comenzamos por relatar los hechos pertinentes al recurso que nos ocupa.

El Sr.

Valdivieso es titular del apartamento 9-A del Condominio, localizado en San Juan, Puerto Rico. Ap.

74-82.

Dicho Condominio se sometió al régimen de propiedad horizontal mediante la inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura número 45 otorgada el 21 de noviembre de 1968 ante el notario Alberto Ferrer Rincón. Ap.

88-177. El mismo consta de 42 apartamentos y está localizado frente al mar. Ap. 91.

La parte exterior del Condominio está compuesta por ventanas y paneles de cristal que corren de forma octagonal a lo largo de la estructura y discurren desde el techo al suelo. Ap. 41-44. Los marcos de las ventanas originales son de aluminio “anonizado”. Ap. 14.1

La Cláusula Décima de la escritura matriz del Condominio dispone lo siguiente en relación a las ventanas: “Las puertas y ventanas que cubren los huecos de las paredes, sean o no maestras, pertenecen al apartamento correspondiente, y corren por cuenta del respectivo dueño.” Ap.

174.

Debido al grave estado de deterioro de las ventanas originales de su apartamento, las cuales fueron instaladas hace más de 40 años, el Sr. Valdivieso

hizo gestiones para identificar reemplazos viables visitando entre 10 a 12 distribuidores y fabricantes a través de toda la isla. Ap. 15. En el proceso descubrió que las ventanas existentes no cumplen con los códigos de construcción vigentes. Ap. 13-14 y 26-44.

Eventualmente, el Sr. Valdivieso contrató con la empresa Glasstra Aluminum, Inc. (Glasstra) para la fabricación e instalación de cuatro ventanas correspondientes a su apartamento a un costo de $44,000.00. Ap. 15.

En la Asamblea de Titulares del Condominio celebrada el 16 de noviembre de 2005, el recurrente expuso su preocupación en torno a las condiciones de las ventanas del Condominio. Informó que había conseguido unas ventanas exactas a las existentes y sugirió que los interesados en cambiar sus ventanas se comunicasen con él. Ap. 215-216.

Glasstra comenzó la instalación correspondiente al apartamento del Sr. Valdivieso y llegó a reemplazar dos de las cuatro ventanas. Ap. 15.

El 5 de octubre de 2007 el presidente de la Junta de Directores del Condominio (la Junta), Sr. Asbertly Rosa (Sr. Rosa), le cursó una carta al Sr. Valdivieso advirtiéndole que las ventanas que estaba instalando en su apartamento no eran iguales a las ventanas originales del Condominio. En la misma le señaló que en las ocasiones en que había traído a la atención de la Junta su interés en cambiar las ventanas se le había informado de la necesidad de que éstas fuesen idénticas a las existentes. También le informó de su deber de someter para inspección previa una muestra de la ventana que proponía instalar. En la carta se le requirió que cesara la instalación de inmediato. Ap.

217.

El recurrente detuvo la instalación quedando dos ventanas pendientes de instalación. Ap. 15.

El 28 de marzo de 2008 el Sr. Valdivieso, por conducto de su abogado, le sometió al Sr. Rosa el informe pericial

del Ing. José Miguel Izquierdo (Ing.

Izquierdo) certificando que las ventanas propuestas cumplían con las normas vigentes del Código de Construcción y con los criterios arquitectónicos y estéticos aplicables.2 Asimismo, solicitó se le remitiera dicho documento al arquitecto perito del Condominio para su evaluación y, una vez recibido el informe del arquitecto, citase a una reunión de los titulares para consideración de la propuesta de instalación del recurrente. Ap. 218-219.

El 9 de septiembre de 2008 la Junta, a través de su presidente (i.e, el Sr. Rosa), le envió un Aviso Final al recurrente advirtiéndole que de no remover las ventanas nuevas y reemplazarlas —ya fuese con la original o una igual— procederían a radicar una solicitud de orden ante el DACO o ante el foro correspondiente. Ap. 228.

El 9 de octubre de 2008 el Sr. Valdivieso solicitó a la Junta que su propuesta sobre el cambio de las ventanas fuese atendida por el Comité de Conciliación (el Comité) de conformidad con el Art. 34(a)(2)(B) de la Ley de Condominios. Ap. 11.

El 15 de octubre de 2008 el Sr. Rosa refirió el asunto a la atención del Comité. El mismo estaba compuesto por el Lic. Alberto

Ferrer, presidente ad hoc, el CPA Gabriel Hernández y el Sr. Alejandro Mues, en representación de la Junta. Ap. 11.

El 25 de octubre de 2008 el Comité le notificó al Sr. Valdivieso

que la Junta había referido su requerimiento de que se considerara su posición en lo referente al cambio de ventanas. Se le convocó para una audiencia a celebrarse el próximo 30 de octubre. Ap. 230.

La audiencia ante el Comité se celebró el 5 de noviembre de 2008. A la misma compareció el Sr. Valdivieso, acompañado por sus abogados, así como también el arquitecto del Condominio, Sr. Salvador Soltero (Arq. Soltero) y el Ing.

Izquierdo. Ap. 11.

El 24 de noviembre de 2008 el Comité emitió su Resolución luego de escuchar los testimonios del recurrente, del Ing. Izquierdo y del Arq. Soltero, y de llevar a cabo una inspección ocular.3 Ap. 10-20. En la misma concluyó que “el aumento en el ancho de la viga central o muñones de las ventanas no incide de forma significativa en la fachada y que en todo caso tal aumento resulta inevitable al amparo de la reglamentación actual.” Ap. 20.

En la Asamblea de Titulares celebrada el 25 de noviembre de 2008 se discutió el reemplazo de las ventanas del Condominio bajo el tema de asuntos pendientes en la agenda. Se argumentó que debido a que las paredes exteriores del edificio están constituidas enteramente de ventanas, cualquier modificación en las mismas se considera un cambio de fachada, lo cual requiere el consentimiento unánime de los condómines. Durante dicha asamblea se consideró la recomendación del Comité en su Resolución.4

El Sr.

Valdivieso informó que el Comité había dado el visto bueno al cambio de ventanas deseado luego de escuchar la opinión de sus peritos, a lo cual el presidente respondió que la directiva no había sido escuchada sobre este particular frente al Comité. Asimismo, indicó el Sr.

Rosa que la determinación del Comité estaba fuera de orden puesto que a través de su recomendación estaban autorizando en efecto a un cambio de fachada, lo cual requería la anuencia de todos los condóminos en una asamblea extraordinaria. Se hizo referencia a la Asamblea General del 2006 donde el Sr. Valdivieso había hecho representaciones a los presentes de que las ventanas en cuestión eran iguales a las originales, y había quedado en presentar las ventanas para inspección de los vecinos, cosa que no había ocurrido.

Se aprobó una moción para celebrar una Asamblea Extraordinaria en los próximos 90 días para allí considerar la propuesta del Sr. Valdivieso, conjuntamente con alternativas a someterse por la Junta. Ap. 242-243.

El 23 de febrero de 2009 la Junta convocó una Asamblea Extraordinaria a celebrarse el próximo 25 de marzo.5 Según la convocatoria, la agenda a discutirse incluía “el cambio de fachada (ventanas)”. Ap. 244.

Surge de la minuta correspondiente a la Asamblea Extraordinaria celebrada el 25 de marzo de 2009 que se discutió extensamente el asunto de las ventanas propuestas por el Sr. Valdivieso. A la misma comparecieron el Ing. Izquierdo, el Arq.

Soltero y la decoradora Margarita Andino de parte del recurrente. Igualmente, estuvo presente el Sr. Fernando Sosa, presidente de Valcor, la compañía que instaló las ventanas originales del edificio, quien indicó que aún fabrican dichas ventanas y que les era posible reparar las actuales. éste explicó que aunque las ventanas son el mismo modelo y cuentan con el mismo mecanismo que las existentes, ya su compañía no las fabrica de material “ionizado” por problemas tóxicos en su elaboración. Indicó, además, que el material utilizado al presente es aluminio pintado, cuya apariencia es casi igual al material de las ventanas existentes en el edificio. Por otro lado, el Sr. Valdivieso

explicó que no deseaba instalar unas ventanas de aluminio pintado y por eso prefirió las de Glasstra, ya que consideraba que la diferencia en estilo era mínima.

Luego de comenzado el proceso de votación correspondiente, se decidió posponer la determinación referente al cambio de las ventanas para una futura asamblea a celebrarse en 30 días, donde tanto el Sr. Valdivieso

como la Junta presentasen alternativas disponibles en el mercado para la consideración de los titulares. Ap. 246-249.

El 5 de mayo de 2009 la Junta emitió una Convocatoria dirigida a todos los titulares del Condominio...

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