Sentencia de Tribunal Apelativo de 23 de Agosto de 2010, número de resolución KLAN201000924
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201000924 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 23 de Agosto de 2010 |
| Consejo de Titulares | | Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia Sala de San Juan Caso Núm.: KPE2009-0861 (907) SOBRE: Injunction Violación a la Ley de Condominios |
Panel integrado por su presidenta, la Juez Bajandas Vélez, el Juez Cortés Trigo y el Juez Feliberti Cintrón.
Cortés Trigo, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 23 de agosto de 2010.
Se recurre de una sentencia parcial dictada el 24 de mayo de 2010 por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de San Juan (TPI), de la cual fue archivada en autos copia de su notificación el siguiente día 27.
Mediante la misma se declaró ha lugar la solicitud de injunction
presentada por el apelado, Consejo de Titulares del Condominio La Torre Miramar, y ordenó al apelante, Edwin
Ramos Vázquez, detener toda construcción que estuviera realizando en la azotea del Condominio La Torre Miramar (el Condominio), demoler y retirar cualquier alteración o modificación existente en el Apartamento PH-A del Condominio (el Apartamento) contraria lo resuelto en dicha sentencia parcial y restaurar la azotea del Condominio a su estado original.
Modificamos.
Según surge del expediente, el 13 de marzo de 2009 el apelado, representado por su Presidenta, presentó una demanda de injunction contra el apelante, quién es dueño del Apartamento desde el 27 de febrero de 1999, por violaciones a la Ley de Propiedad Horizontal, Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada (Ley 104), 31 L.P.R.A. secs. 1291 y ss.
Además, se incluyó en la demanda una reclamación de cobro de dinero.
En síntesis, el apelado alegó que el apelante hizo un hueco en el techo del segundo piso del Apartamento, que es la azotea del Condominio, y que a ésta se accede por una escalera que hay dentro del Apartamento. Adujo que el apelante mantiene en el techo y la azotea una estructura permanente con puerta y está construyendo un jacuzzi
en hormigón y bloques de cemento con su correspondiente conexión de luz y agua.
Asimismo, el apelante colocó tiestos con palmas, losetas de piso, barandas en tubos de metal galvanizados a todo alrededor del borde de la azotea y permite que uno o varios perros de su propiedad tengan acceso al techo y la azotea del Condominio para que realicen sus necesidades. Sostuvo que así el apelante, en patente menosprecio de las disposiciones de la Ley 104, la escritura matriz del Condominio (Escritura Matriz) y el Reglamento del Condominio de 25 de junio de 1958 (Reglamento), se ha apropiado ilegalmente de la azotea y techo del Condominio y ha convertido un elemento común general en uno de su uso exclusivo.
Solicitó que el TPI emitiera un injunction
y ordenara al apelante cerrar el hueco que mantiene en el techo del Apartamento, eliminar cualquier estructura, construcción, baranda, losetas de piso, conexiones de agua y electricidad, tiestos y plantas y los perros que mantiene en la azotea y restituir las superficies afectadas.
El 28 de abril de 2009 el apelante presentó una solicitud de desestimación. Expresó que el área en controversia no era un techo sino una azotea, la que es susceptible a uso limitado. Añadió que de una lectura integral de la Escritura Matriz y el Reglamento surgía que la intención del desarrollador del Condominio fue designar la azotea como elemento común limitado al servicio del Apartamento. Alegó, además, que la acción interdictal estaba prescrita porque la Ley 104 establece un período prescriptivo de 2 años para instar la acción y él adquirió el Apartamento hace más de 10 años con las siguientes modificaciones: hueco en el techo que da acceso a la azotea, escaleras, estructura en concreto, barandas, tiestos y losetas.
El 29 de julio de 2009 las partes presentaron las siguientes Estipulaciones de Hechos:
-
El Condominio La Torre de Miramar
(en lo sucesivo La Torre) es un edificio de varios pisos principalmente con fines residenciales.
-
La Torre fue sometida al Régimen de Propiedad Horizontal según se desprende de la escritura matriz (en lo sucesivo la escritura), Instrumento Público Número Catorce (14) otorgada en San Juan, Puerto Rico el 23 de diciembre de 1962, autorizada por el Notario John F. Malley y la cual consta inscrita al Folio 154 vuelto del Tomo 160 de Santurce
Sur, Registro de la Propiedad de San Juan, Sección Primera, finca número 5,081.
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En la escritura matriz la única compareciente fue la desarrolladora de la Torre, Florida Caribbean, Inc., quien fue representada por su Presidente, Sr. Maurice H. Pease, Junior.
-
Según se desprende de la Escritura Matriz, particularmente la cláusula Tercera, el Condominio La Torre Miramar
es un edificio construido en concreto armado. Sobre el particular la mencionada cláusula dispone:
---THIRD: The description
of the apartment
building referred to above is
as follow:
-----Reinforced concrete building known as La Torre Miramar, governed by the Horizontal Property Regime, situated at number
Seven Hundred Eleven (711) Miramar Avenue, Santurce, Puerto Rico, on the corner of
Miramar Avenue and Muñoz Rivera Expressway.
De igual forma, La Torre cuenta con un piso terrero, según identificado como ground floor, ello según se desprende de la cláusula Tercera, párrafo segundo. La referida cláusula menciona:
----The ground floor contains the main entrance
and lobby . . .
-
Según la cláusula cuarta de la escritura, inciso A, La Torre se compondría de treinta y tres apartamentos. La referida cláusula dispone lo siguiente:
---Fourth: The above-described building is composed of
the following elements:
-----A. PRIVATE
AREA .-----One. Three apartments on each
one of the
first nine (9) floors above the
ground floor, two apartments and one Studio
apartment on the tenth (10th) floor and three
(3) penthouse apartments on the eleventh
(11th) floor with their penthouse roof-terraces and uncovered roof areas on the
twelfth (12th) floor, making a total of thirty three (33) apartments.
-
Exactamente igual designación se realiza en el Artículo 4 de los By Laws
(en lo sucesivo los By Laws) aprobados por La Torre cuando expresa que:
Article 4. The building consists of the following
elements:
-
Private Area:
-
Three (3) apartments on each one
of the first
nine (9) floors above the ground
floor, two (2) apartments on the
tenth floor and three (3) penthouse
apartments on the eleventh (11th) floor with their
penthouse roof terrace and uncovered
roof areas on the twelfth
(12th) floor, making a total of thirty-two (32) apartments.
-
A studio on the tenth
(10th) floor.
-
-
-
Por su parte, en la escritura se hace mención de lo que se conocerán como elementos comunes.
Particularmente el elemento identificado como techo expresa que mantendría tal condición salvo que otra cosa se dispusiera en la escritura. Sobre el particular la cláusula cuarta, inciso B, sub inciso cuarto dispone que:
-----B. General Common Elements.
-----One.
-----Two.
-----Three.
-----Four. The stairway and
elevators; elevator machine room, water tank and ventilation
enclosures on the roof; foundations, columns and structural walls; driveways and paved
areas except parking spaces, hallways on each
floor and all the roofs
(except as otherwise specified).
-----Five.
-
La disposición correlativa a la cláusula cuarta (B) (4) de la escritura en los By Laws
es el Capítulo Uno, Artículo Cuatro (4) B (4), que establece como
elementos comunes, entre otros, los siguientes:
The stairway and elevators; elevator machine room, water tank and ventilation enclosures on the
roof, foundations, columns and structural
walls; driveways and paved areas
except parking spaces, hallways on each floor
and all the
roofs (except as otherwise specified).
I. En el piso 12 del
Condominio La Torre existe una Escalera interior de metal que brinda acceso a la azotea a través de una puerta.
-
Al momento en que las partes suscriben este documento se ha enmendado la Escritura Matriz a través del otorgamiento de una escritura aprobando un nuevo reglamento para atemperarlo a la Ley de Condominios vigente. La mencionada escritura fue presentada ante el Registro de la Propiedad de San Juan, Sección Primera. El nuevo Reglamento se encuentra en vigor.
-
A pesar de que la escritura matriz no menciona el concepto de azotea, ello es realmente lo que existe en la parte superior de La Torre por cuanto existe acceso mediante una escalera. Dicha azotea es un área sobre [la] que se puede caminar.
L. En la azotea, existen filtros o respiraderos, el cuarto de máquina de los ascensores la cisterna de agua de La Torre, por lo que personal contratado por el Condominio accede hasta allí para brindarles el mantenimiento debido.
-
El 27 de febrero de 1999, el Sr. Edwin Ramos Vázquez suscribió escritura de compraventa número seis (6) ante el Notario Público Ramón A. Riancho
Sánchez. Producto del otorgamiento de la escritura de compraventa adquirió el Penthouse A del matrimonio compuesto por Dale Pursley Mcvay
y Dessel Novell Stump.
-
La descripción registral
del Penthouse A que fuera adquirido por el señor Ramos Vázquez es la que a continuación se cita de la escritura de compraventa:
--- PENTHOUSE A: Located on the West
side of the
building on the eleventh (11th) and twelfth (12th) floors above the
ground facing Miramar Avenue, consisting of two
(2) bedrooms, a living-dinning
room, kitchen and bathroom on
the eleventh floor, a circular stairway leading to twelfth
floor and a covered terrace on the twelfth
floor. Its main entrance door
is on the
eleventh floor at the rear
of the apartment
and opens into the living-dinning
room. The apartment has an area of One
Thousand Six Hundred Thirty Eight and Forty
Hundredths square...
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