Sentencia de Tribunal Apelativo de 15 de Septiembre de 2010, número de resolución KLRA200901035

EmisorTribunal Apelativo
Número de resoluciónKLRA200901035
Tipo de recursoRecursos de revisión administrativa
Fecha de Resolución15 de Septiembre de 2010

LEXTA20100915-01 Adm. de Reglamentos y Permiso v. Desarrollos Eco Urbanos, Inc.

Estado Libre Asociado de Puerto Rico

EN EL TRIBUNAL DE APELACIONES

REGIÓN JUDICIAL DE SAN JUAN

PANEL III

ADMINISTRACIÓN DE REGLAMENTOS Y PERMISOS Agencia Recurrida v. DESARROLLOS ECO URBANOS, INC. P/C Arq. Víctor Díaz Paunetto Proponente-Recurrido RUBEN NAZARIO VELASCO Interventor-Recurrente
KLRA200901035
Revisión Administrativa procedente de la Administración de Reglamentos y Permisos Caso Núm.: 09AX2-CET00-00942

Panel integrado por su presidenta, la Juez Bajandas

Vélez, el Juez Cordero Vázquez y el Juez Cortés Trigo.

Bajandas Vélez, Juez Ponente

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 15 de septiembre de 2010.

Comparece ante nos, por derecho propio, el Sr. Rubén Nazario Velasco

(Sr. Nazario o el recurrente), mediante el recurso de epígrafe. Nos solicita que revoquemos la Resolución emitida y notificada por la Administración de Reglamentos y Permisos (la ARPE) el 12 de agosto de 2009. Por medio de dicho dictamen, la ARPE aprobó el anteproyecto para la construcción de un desarrollo turístico, Las Marías Eco-Lodge, en el sector El Condado de Santurce del Municipio de San Juan

Habiendo examinado cuidadosamente el presente recurso y el expediente administrativo que obra ante nuestra consideración, y el derecho aplicable, resolvemos desestimar el recurso por falta de jurisdicción.

Antes de discutir las razones en las cuales fundamentamos nuestra determinación, hacemos un recuento procesal del caso de epígrafe.

I.

El 11 de febrero de 2009 Desarrollos Eco Urbanos, Inc. (Desarrollos o la proponente), por conducto del arquitecto Víctor Díaz Paunetto (Arq. Díaz), presentó ante la consideración de la ARPE un anteproyecto para la construcción de una hospedería a ser localizada en el solar número 1511 de la calle Las Marías en el Sector El Condado de San Juan.

Este solar, cuya cabida total es de 493.76 metros cuadrados, está ubicado en una zona con calificación R o residencial, según el Reglamento de Zonificación Especial del Condado, Reglamento Núm. 3319 de 7 de junio de 1986 (Reglamento del Condado). Actualmente existe una estructura de uso residencial que será demolida como parte del proyecto propuesto.

Según la información suministrada por la proponente, el sugerido desarrollo turístico consiste en la construcción de un edificio de seis niveles, con un área bruta de piso de 16,153 pies cuadrados, o, 2,501.21 metros cuadrados. El edificio tendría un total de veinticinco (25) habitaciones y diez (10) espacios de estacionamiento, uno de los cuales sería para personas con impedimento.

En cuanto a las instalaciones comunes que servirían al proyecto, se proponen las siguientes: (1) un recibidor de 755 pies cuadrados que contaría con baño, mesa de recepción y salón de espera, (2) un salón de conferencias con computadoras para usarse como centro de negocios, (3) un espacio de reuniones de 1,218 pies cuadrados en el que el espacio de techo sobre éste serviría de terraza abierta que tendría una piscina, (4) áreas de almacén, (5) espacio para reciclaje, (6) estacionamiento para bicicletas y (7) baños públicos, entre otras. Además, la hospedería contaría con varias fuentes de energía renovable, así como el recogido y tratamiento de las aguas pluviales para suplir las necesidades del proyecto propuesto. Todas las habitaciones tendrían su propio baño y contarían con un área de piso que fluctúa entre 294 y 612 pies cuadrados. Apéndice del recurso, pág. 9.

En virtud de la sección 6.00 del Reglamento del Condado, Desarrollos solicitó que se autorizaran las siguientes variaciones: (1) un exceso de 1.5 metros de la altura del edificio en la colindancia lateral permitida según la sección 3.06; (2) el exceso en el área de ocupación de la edificación según la sección 3.04.2; y, (3) la deficiencia de un metro en el tamaño del patio lateral interior según establecida en la sección 3.06.3.

Para sustentar tal petición, Desarrollos alegó que la aplicación literal de los requisitos del Reglamento del Condado crearía una dificultad para desarrollar el proyecto, que las variaciones resultaban casi imperceptibles al ojo humano y que en el área existían muchas edificaciones que excedían los parámetros reglamentarios. Adujo que el proyecto se encuentra dentro de los límites del área de ocupación y conforme al espíritu de la restricción reglamentaria, y que sólo se excede por la proyección horizontal requerida para hacer el salón de reuniones en la parte posterior del edificio. Además, planteó que la aplicación literal de la restricción del tamaño en el patio lateral interior impediría la construcción de un estacionamiento.

El 12 de agosto de 2009, la ARPE emitió la Resolución recurrida en la cual aprobó el anteproyecto propuesto por Desarrollos. El Gerente del Centro Expreso de Trámites de la ARPE (CET) hizo las siguientes determinaciones de hechos:

(1) El proyecto propuesto consta del desarrollo de una hospedería “guest house”

tipo “bed & breakfast”

con un área bruta de piso de 16,153 pies cuadrados (1,501.21 m2) para 25 habitaciones en 6 plantas sobre terreno. Todas las habitaciones cuentan con baño y su área de piso fluctúa entre 294 y 612 pies cuadrados por habitación.

Cuenta con un recibidor “lobby” de 755 pies cuadrados donde se incluye la circulación vertical, baño, mesa de recepción y salón de espera. Además la hospedería cuenta con un salón de conferencia con computadoras que servirá como centro de negocios, un espacio de reuniones de 1,218 pies cuadrados y el .espacio de techo sobre este servirá de terraza abierta donde también se incluye una piscina. El resto de las instalaciones incluyen áreas de almacén, espacio para reciclaje, estacionamiento para bicicletas, baños públicos y otros.

En el solar donde se propone el proyecto ubica una casa existente que será demolida, para lo cual previo a dicha acción, se realizaran los estudios de materiales contaminantes, planes de manejo de ser necesarios y los permisos correspondientes.

A nivel de tierra se provee estacionamiento para 10 vehículos, uno de los cuales estará destinado para personas con impedimento.

Es un proyecto que propone el uso de varias fuentes de energía renovable, así como el recogido y tratamiento de aguas pluviales para suplir las necesidades del proyecto propuesto, las cuales serán descritas más adelante en las consideraciones ambientales de este memorial descriptivo. (2) La parte proponente solicita como parte de este proyecto, que se autoricen las siguientes variaciones:

(a) En términos de la altura del edificio en la colindancia lateral el Reglamento Especial de Condado establece un máximo de 14 metros en esta zona del edificio obligando a un retranqueo lateral de 3 metros mínimos y 6 metros máximos para continuar la elevación del edificio hasta un máximo de 1.25 veces la distancia horizontal entre las líneas de edificación. La utilización de paneles fotovoltaicos en los techos del edificio, como medio para la colección de energía limpia y renovable, depende esencialmente de su exposición a la luz. La colocación de dichos paneles dentro de un retranqueo implicaría que estos estarían expuestos a la sombra que la parte superior del edificio arrojaría sobre la inferior, cancelando así cualquier capacidad de colección de energía en esta porción del techo. Es imperativo que dichos paneles sean colocados sobre la huella del área de techo del edificio de manera continua, es decir, al mismo nivel. Para cumplir con el retranqueo requerido tendríamos que eliminar un área sustancial de paneles fotovoltaicos que a su vez proveen sombra y reducen la carga térmica al interior del edificio. Además la variación solicitada es de apenas medio (0.5) nivel piso, es decir, 1.5 metros, lo que representa apenas un 10% aproximadamente de la altura requerida en esta porción del edificio.

Esta diferencia resultaría casi imperceptible al ojo humano a una distancia desde la calle.(Énfasis en el original)

(b) En lo que al área de ocupación respecta existen los requisitos establecidos por el Reglamento Especial de Condado para los distritos “R” y aquellos establecidos por el Reglamento de Ordenación Territorial de San Juan para los distritos sobrepuestos “RD-2”. En el caso del Reglamento Especial del Condado se establece un límite de 50% del área de ocupación. Sin embargo el Reglamento de Ordenación Territorial de San Juan para los distritos RD-2 establece un 75%

para los distritos subyacentes R-2, R-3 y RT-3 y 60% para R-4 y RT-4. Aunque no se establece explícitamente el área de ocupación de acuerdo al uso o zona específica fuera de las zonas mencionadas, al menos se deja claro los limites dentro de este distrito sobrepuesto RD-2. Entendemos que nuestro proyecto se encuentra dentro de estos límites y conforme al espíritu de esta restricción reglamentaria. Añadimos que nos excedemos del límite establecido en el Reglamento Especial de Condado únicamente por la proyección horizontal por concepto del salón de reuniones propuesto en la parte posterior del edifico el cual resulta ser un requisito programático

indispensable para reuniones y actividades de los huéspedes en el mercado de las hospederías contemporáneas. Además este espacio únicamente ocurre en el tercer y cuarto nivel (2do y 3er nivel de habitaciones), dejando libre las primeras 2 plantas y el resto del edificio para la ventilación e iluminación natural, por lo que entendemos su efecto...

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