Sentencia de Tribunal Apelativo de 27 de Septiembre de 2010, número de resolución KLRA201000640
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA201000640 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 27 de Septiembre de 2010 |
| CONSEJO DE TITULARES | | Revisión Administrativa procedente del Departamento de Asuntos del Consumidor Querella Núm.: 100036925 Sobre: Ley de Condominios |
Panel integrado por su presidenta, la Juez Bajandas
Vélez, el Juez Cortés Trigo y el Juez Feliberti Cintrón.
Bajandas Vélez, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 27 de septiembre de 2010.
Comparecen ante nos el Lcdo. Gerard
Gil Bonar (el Lcdo. Gil Bonar), la Lcda. Heileene Colberg Birriel (la Lcda. Colberg), el Sr. Carlos Santiago Pacheco y el Sr. Luis Barral
Correa (en conjunto los recurrentes) en el recurso de revisión administrativa de epígrafe. Nos solicitan que revoquemos la Resolución emitida por el Departamento de Asuntos del Consumidor (el DACO) el 16 de abril de 2010 y notificada el siguiente día 20. Por medio de dicho dictamen, el DACO denegó la Solicitud de Intervención y Conversión de Vista presentada por los recurrentes en el caso Consejo de Titulares y Titulares del Cond. Bristol vs. 1052 Partners Inc. S.E. y otros, querella núm. 100036925.
Analizado el escrito de revisión y el derecho aplicable, resolvemos revocar la Resolución recurrida en cuanto denegó la intervención solicitada por los recurrentes.
El 30 de agosto de 2007 el Consejo de Titulares del Condominio Bristol (el Consejo de Titulares), representado por su entonces Presidente el Lcdo. Gil Bonar, presentó ante el DACO una querella en contra de 1052 Partners Inc., S.E. (la Desarrolladora o la recurrida) y Bird
Construction Company, Inc. (la Contratista)1. En la misma, alegó que durante la administración interina de la Desarrolladora
y el proceso de transición de esa administración al Consejo de Titulares, la recurrida incumplió los contratos de compraventa de las 31 unidades de vivienda del Condominio Bristol (el Condominio), e incurrió en violaciones a la Ley Núm.
104 de 25 de junio de 1958, según enmendada por la Ley Núm. 103 de 5 de abril de 2003, conocida como la Ley de Propiedad Horizontal, 31 L.P.R.A. sec. 1291 et seq. (Ley de Propiedad Horizontal), a la escritura matriz y al Reglamento del Condominio. Adujo, además, que entre los miembros de la Junta de Directores (la Junta) y otros titulares, existía un conflicto de interés, entre otros extremos.
En la querella, el Consejo de Titulares mencionó que la Desarrolladora
había optado por asumir la totalidad de los gastos de mantenimiento del Condominio y la administración interina hasta la venta del 51% de los apartamientos, ello a tenor del artículo 36-A de la Ley de Propiedad Horizontal, 31 L.P.R.A. sec.
1293-1. También, adujo que en las escrituras de compraventa de las unidades de vivienda ésta se comprometió a no transferir la administración hasta tanto fuesen terminados todos los elementos comunes necesarios para la seguridad, buen funcionamiento y uso adecuado del Condominio. Alegó que, no obstante el incumplimiento de dicho compromiso, el 11 de diciembre de 2006 la Desarrolladora celebró una reunión para elegir al Comité de Transición (el Comité), el cual quedó constituido por el Sr. Miguel Coll (el Sr. Coll), designado como su Presidente, el Sr. Roberto Fortuño (el Sr. Fortuño), la Lcda. Colberg y el Lcdo. Gil Bonar.
Adujo, asimismo, que aunque la Desarrolladora convocó la Asamblea de Transición para el 21 de febrero de 2007, el Comité se opuso a ello porque ésta no había hecho en el Condominio las reparaciones que le habían sido solicitadas respecto al sistema eléctrico, las torres de enfriamiento, las cisternas, las alarmas de incendio, las filtraciones en los techos y paredes, entre otras. También se opuso porque la recurrida no había entregado los contratos de mantenimiento, los documentos y demás información atinente a los equipos e instalaciones efectuadas en el edificio, los planos as built a la primera compraventa y los submittals, entre otros. El Consejo de Titulares arguyó que no empece a tal oposición inicial, el Comité accedió a la celebración de la Asamblea por razón de las promesas de cumplimiento hechas por la Desarrolladora.
De otra parte, el Consejo de Titulares expresó en la querella que en la Asamblea celebrada el 21 de febrero de 2007 consintió al traspaso de la administración del Condominio de forma parcial condicionado al cumplimiento por la Desarrolladora de los requerimientos que le fueron hechos, pero que se negó a aceptar el presupuesto presentado por ésta. Adujo que la Desarrolladora, por su parte, se comprometió a no desembolsar a la Contratista el retenido de $1,300,000 hasta que cumpliera con los aludidos señalamientos.
Señaló que en dicha Asamblea también se eligieron los miembros de la Junta, la cual quedó constituida por el Lcdo. Gil Bonar como su Presidente; la Lcda.
Colberg como su secretaria; el Sr. Coll, quien renunció a su puesto inmediatamente; el Sr.
Jorge Díaz (el Sr. Díaz); el Sr. Fortuño; la Sra.
Socorro Horta (la Sra. Horta), y el Sr. Rafael Nin Torregrosa
(el Sr. Nin). Adujo que el Sr. Fortuño, la Sra. Horta y el Sr. Nin
eran o habían sido accionistas de la Desarrolladora y que éste último era el Presidente y Administrador de la Desarrolladora, que había fungido como administrador interino del Condominio y en la actualidad, era propietario del único inmueble de uso comercial en éste. Advirtió que ello tuvo el efecto de permitir la presencia de la Desarrolladora
en todas sus reuniones y en las de la Junta.
El Consejo alegó también en la referida querella que el Lcdo. Gil Bonar, la Lcda.
Colberg y el Sr. Díaz, por razón de no ser accionistas de la Desarrolladora, habían confrontado múltiples trabas de parte de ésta para poder cumplir con sus responsabilidades como miembros de la Junta y poder resolver las situaciones que enfrentaban los titulares. Alegó, a manera de ejemplo, que dichos miembros se habían propuesto contratar a un perito independiente para inspeccionar el Condominio y así determinar si existían vicios de construcción, pero que los miembros de la Junta que eran accionistas de la Desarrolladora se opusieron y crearon un tranque de 3 a 3 que impidió que se llegara a una decisión al respecto. Adujo, además, que al confrontar a los miembros de la Junta que eran accionistas de la Desarrolladora sobre el alegado conflicto de intereses por estar relacionados económicamente con ésta, éstos lo negaron al igual que rechazaron el no participar en las discusiones relacionadas con las posibles reclamaciones del Condominio en contra de la recurrida. De otra parte, el Consejo reclamó que su capacidad como tal estaba limitada por el voto parcializado de los doce (12) titulares que eran accionistas de la Desarrolladora, pues éstos tenían intereses afines con los de ésta.
Respecto a la administración interina y el proceso de transición, el Consejo alegó que la Desarrolladora no mantuvo vigentes los contratos de mantenimiento necesarios para el buen funcionamiento del Condominio y que su incumplimiento con la entrega de los documentos, requeridos inicialmente por el Comité y luego por la Junta, ocasionó la pérdida de las garantías de los equipos, entre otros daños, y dificultó la inspección de las instalaciones y los equipos comunales para determinar las posibles reclamaciones en su contra.
Adujo que la Desarrolladora no llevó adecuadamente la contabilidad de los haberes y requerimientos del Condominio, lo que produjo una alegada incongruencia entre el presupuesto presentado y los gastos reales del edificio. Asimismo, señaló que la Desarrolladora, mientras actuó como administradora interna, autorizó indebidamente la construcción de varias terrazas y otras edificaciones en violación a lo establecido en la escritura matriz y el Reglamento del Condominio. También alegó que había tenido que comparecer ante el foro judicial y pagar honorarios de abogado por demandas en contra de la Desarrolladora, información que ésta ocultó en el proceso de transición.
En lo relacionado a las violaciones relativas a la seguridad y el buen funcionamiento del Condominio, el Consejo de Titulares alegó que faltaban cámaras de seguridad y que existían problemas en el sistema eléctrico, con las unidades de aire acondicionado y sus torres de enfriamiento, las cisternas, las alarmas contra incendios, filtraciones y tuberías rotas, entre otros. Adujo que si hubiese tenido conocimiento de estas situaciones no hubiera aceptado el traspaso parcial de la administración.
A base de tales alegaciones, el Consejo de Titulares solicitó al DACO: (1) que reconociera el derecho de los miembros de la Junta y de los titulares que no eran accionistas de la Desarrolladora a tomar decisiones en cuanto a las posibles acciones en contra de ésta por vicios de construcción o cualquier otro extremo relacionado, con exclusión de los miembros y titulares accionistas de la Desarrolladora; (2) que diera por no realizada la entrega de la administración del Condominio y (3) que ordenara a la Desarrolladora pagar los gastos de mantenimiento del Condominio desde el 1 de marzo de 2007 hasta que fuesen completadas las instalaciones de los equipos de seguridad y realizadas las reparaciones solicitadas.
El 11 de marzo de 2008 la Desarrolladora presentó su Contestación a la Querella en la cual negó las alegaciones en su contra. Entre sus defensas adujo que lo solicitado por el Consejo pretendía crear un discrimen
impermisible entre condóminos, que en la querella no se habían formulado alegaciones específicas sobre los vicios de construcción y que había respondido a todos los requerimientos de la Junta.
Por su parte, el 13 de junio de 2008 el Consejo de Titulares, representado por su...
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