Sentencia de Tribunal Apelativo de 29 de Octubre de 2010, número de resolución KLRA200800948
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA200800948 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 29 de Octubre de 2010 |
| GEIGEL M. TORRES VÁZQUEZ Recurrida v. ADMINISTRACIÓN DE REGLAMENTOS Y PERMISOS Apelantes Lcdo. DAVID EFRON, Dra. IRMA MUSSGRAVE, y la JUNTA DE CONDOMINES del CONDOMINIO ATLANTIC PLAZA Apelantes | KLRA200800948 | REVISIÓN Administrativa procedente de la Administración de Reglamentos y Permisos Caso Núm.: 06AX1-CET00-12160 |
Panel especial integrado por su presidente, el Juez Cortes Trigo, el Juez Saavedra
Serrano y la Jueza Cintrón Cintrón.1
Cintrón Cintrón, Jueza Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 29 de octubre de 2010.
La parte recurrente, el licenciado David Efrón, la doctora Irma
Mussgrave y la Junta de Condómines
del Condominio Atlantic Plaza, acuden ante nos y solicitan la revisión de la Resolución emitida por la Administración de Reglamentos y Permisos (ARPE) el día 16 de enero de 2008 y enmendada mediante Resolución Enmendada el 20 de marzo del mismo año. La misma tuvo el efecto de aprobar el anteproyecto 06AX2-CET00-12160 sobre construcción para el desarrollo de un edificio multifamiliar en el sector El Condado del Municipio de San Juan. Con el beneficio de la comparecencia de ambas partes, y así como del Municipio de San Juan y por los fundamentos que expondremos a continuación, se confirma la resolución emitida.
Según se desprende del Recurso, el 5 de diciembre de 2006, la parte recurrida, Geigel M.
Torres Vázquez, sometió a la consideración del Centro Expreso de Trámite (CET) de ARPE un anteproyecto de construcción con variaciones para un proyecto multifamiliar a ubicarse en un predio de terreno ubicado en el Sector El Condado del Municipio Autónomo de San Juan.2
Los terrenos están clasificados dentro del Distrito Residencial R, según el Plan de Ordenación Territorial del Municipio de San Juan (
El 16 de febrero de 2007 el Municipio Autónomo de San Juan emitió Endoso Condicionado en el cual estipuló una serie de condiciones a ser cumplidas por los proponentes del anteproyecto en etapas posteriores.
Así las cosas, mediante Resolución notificada el 16 de enero de 2008, ARPE aprobó ciertas variaciones solicitadas y el anteproyecto de
construcción propuesto. Consecuentemente, el 3 de marzo de 2008, la parte recurrente presentó Solicitud de Reconsideración. ARPE acogió la misma tardíamente, el 28 de marzo de 2008. ARPE nunca actuó sobre ella.
Inconforme, el 17 de abril de 2008 la parte recurrente presentó ante nos un Recurso de Revisión Administrativa.3 Entre otras cosas arguyeron que ARPE cometió errores en la notificación de algunos de los vecinos dentro del radio de 60 metros al proyecto. Por su parte, el 11 de julio de 2008, ARPE emitió Resolución Enmendada subsanando el error en la notificación. Asimismo, el 14 de julio de 2008 presentó
Moción en Cumplimiento de Orden y Solicitud de Desestimación por Falta de Jurisdicción. El 20 de agosto de 2008, un panel hermano desestimó el recurso por entender que la Resolución Enmendada subsanaba los errores señalados y era prematuro entrar en los demás señalamientos.
A su vez, el 11 de agosto de 2008, la parte recurrente presentó un nuevo Recurso de Revisión Administrativa4 alegando que:
-
Erró la A.R.P.E. al no cerciorarse que en el formulario ARPE 15.162a (Rev) que presentó la Recurrida incluyera a todos los propietarios y sus direcciones en un radio de sesenta (60) metros medidos desde las colindancias del predio objeto de la solicitud y de que se notificara a éstos la intención de radicar variaciones.
-
Erró la A.R.P.E. al no notificar su Resolución Enmendada a la representación legal de la Parte Opositora-Recurrente
ni a dos de los recurrentes.
-
Erró A.R.P.E. al autorizar el proyecto objeto del presente caso sin que de su expediente surja el previo informe favorable de la Compañía de Turismo.
-
Erró la A.R.P.E. al autorizar un proyecto residencial multifamiliar que conlleva variaciones, que no fueron justificadas, ni cumplen con los criterios dispuestos en la Sección 6.04 del Reglamento Especial del Condado.
-
Erró la A.R.P.E. al emitir una resolución que carece de análisis e ignora los conflictos de prueba en el caso; no describe los hechos rechazados y las razones que tuvo para ello la agencia y que ésta carece además, de las determinaciones de hecho y conclusiones de derecho que justifiquen la concesión de las variaciones autorizadas.
El Municipio Autónomo de San Juan (Municipio) presentó alegato en oposición. Por su parte la parte recurrente presentó Replica al escrito del Municipio. Por carecer de los fundamentos necesarios para ejercer nuestra función revisora, el 18 de diciembre de 2008, emitimos Resolución en la cual ordenamos a ARPE presentar una nueva Resolución Enmendada. Se dispuso que la Resolución Enmendada debiera contener una descripción detallada de cada uno de los recurrentes5 en cuanto al proceso y todos los fundamentos que sustentaron la aprobación del anteproyecto y sus variaciones. El 26 de enero de 2009 el Municipio presentó Moción de Reconsideración, la cual fue declarada no ha lugar.
El 20 de marzo de 2009, en cumplimiento de la orden, ARPE emitió Resolución Enmendada donde concluyó:
-
El predio bajo consideración está localizado en un distrito sobrepuesto RD-1 bajo el Plan de Ordenamiento Territorial de San Juan, (
POT -SJ). La zonificación subyacente, según la hoja del Mapa de Calificación de Suelos del Municipio de San Juan es R. ( ) -
ANALISIS DE LAS VARIACIONES SOLICITADAS
( )
En el presente caso, todas las variaciones solicitadas son de carácter menor y obedecen a lo que se conoce como area variance o variaciones de construcción. ( )
El proyecto propuesto cumple a cabalidad con los requisitos de uso; cabida del solar; área de ocupación; altura y estacionamiento bajo cualesquiera reglamentos aplicables. La parte proponente solicita, bajo el Reglamento de Zonificación Especial del Condado ("REC"), que se autoricen las siguientes variaciones:
(1) Densidad Poblacional
(2) Área Bruta de Piso
(3) Patio Delantero
(4) Estructura Voladiza
La variación de densidad solicitada por el proponente bajo el REC no es necesaria bajo el ROTSJ. La densidad propuesta es de 6.4 u.v.b y la permitida por el ROTSJ es de 10.92 u.v.b. De igual forma, en cuanto a área bruta de piso, se propone un área bruta de 371.20%, el área permitida por el ROTSJ es de 413% por lo que tampoco requiere variación.
La variación en proyecciones arquitectónicas asegura que pueda mantenerse el tamaño de los apartamentos antes indicado y provee un balcón a los mismos. La misma no afecta vistas circundantes, tampoco la disponibilidad de infraestructura pues ocurre a nivel de segunda planta en adelante. En dichas proyecciones se colocan, como indicamos, balcón, además de cuarto para aires acondicionados, aleros y escalera de escape. Los voladizos del norte se justifican plenamente. Los mismos son necesarios para brindar privacidad a los apartamentos que miran hacia es este punto debido a que el Condominio Olympic
Towers, de mayor altura y volumen que el sujeto, lo arropa completamente en sus patio posterior. En cuanto a los voladizos del lado este del edificio, estos sirven para proteger los apartamentos del sol de la mañana. Las mismas no perturban los visuales de los edificios adyacentes ni su privacidad.
La variación en patio delantero es sólo de un 23% del total de dicho patio. La misma ocupa una porción del mismo para destinar un área para el recogido de basura, requisito impuesto por la Autoridad de Desperdicios Sólidos. No afecta infraestructura, disponibilidad de espacio, no interfiere con estacionamientos, con la seguridad y tranquilidad de los vecinos, tampoco bloquea vistas. Esta variación en nada afecta el carácter de la zona y logra el cumplimiento para el recogido de basura.
Todas y cada una de las variaciones antes discutidas satisfacen los criterios de la norma jurisprudencia establecida en cuanto a "area variances". Ello, pues las mismas son de baja intensidad, son compartidas por los condominios colindantes muchos de los cuales poseen variaciones mayores, no afectan la calidad de vida ni el bienestar y seguridad de la comunidad. Tampoco se afecta el valor de las propiedades vecinas que presentan características similares y aún de mayor intensidad, no afectan el bienestar público pues proveen viviendas adecuadas para el sector del Condado y con parámetros aceptados en la zona. Los rasgos arquitectónicos y el diseño del edificio facilitan la mejor utilización del espacio y cuenta con la infraestructura para su desarrollo y operación. Las variaciones afectan los usos propuestos, pues son compatibles con el uso residencial multifamiliar
propuesto y permitido en un Distrito de Redesarrollo
1 como el que nos ocupa.
La aplicación estricta y literal de la reglamentación al solar propuesto, por motivo de sus dimensiones, causaría un perjuicio o dificultad práctica en el mejor uso del espacio lo que tornaría el uso rentable del solar en uno inexistente, y a su vez limita su posibilidad de desarrollo. El perjuicio causado no es en forma alguna atribuible al...
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