Sentencia de Tribunal Apelativo de 9 de Marzo de 2011, número de resolución KLAN200801738
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN200801738 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 9 de Marzo de 2011 |
| | | APELACIÓN procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de San Juan Caso Núm.: K CD2006-0474 Sobre: Cobro de Dinero |
Panel integrado por su presidente, el Juez Ramírez Nazario, el Juez Piñero González y la Juez Medina Monteserín.1
Medina Monteserín, Juez Ponente
SENTENCIA EN RECONSIDERACIÓN
En San Juan, Puerto Rico, a 9 de marzo de 2011.
Comparece el señor Raúl José Ramírez Fernández, mediante recurso de apelación solicitando que revoquemos la Sentencia dictada por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan, el 10 de septiembre de 2008, notificada el 2 de octubre de 2008. Mediante la referida Sentencia el foro de instancia desestimó la Demanda presentada por el aquí apelante y declaró HA LUGAR la Reconvención presentada por el aquí apelado. Señala el apelante que al así resolver, el foro primario cometió los siguientes errores:
1. Erró el Tribunal de Primera Instancia al caracterizar el Acuerdo como un contrato de corretaje.
2. Erró el Tribunal de Primera Instancia en la interpretación de los términos del acuerdo al juntar o ligar el pago de $150,000.00 a Ramírez a la venta de la Propiedad.
3. Erró el Tribunal de Primera Instancia en la apreciación de la prueba al concluir como cuestión de hecho que el acuerdo de pagarle $150,000.00 a Ramírez dependía de que la finca se vendiera a V. Suárez & Co., y que Bairoa debía adquirir la Propiedad de la Administración de Terrenos en un plazo de seis (6) meses y que los $150,000.00 reconocidos como derecho a Ramírez sólo se pagarían si la finca se vendía en lotes desarrollados a otros compradores distintos a V. Suárez & Co.
4. Erró el Tribunal de Primera Instancia al concluir que Ramírez tenía que devolver los $31,500.00 que se habían recibido en pagos parciales como adelanto al pago de $150,000.00.
Mediante Resolución del 1ero de diciembre de 2008, dispusimos que la parte apelada podría someter su escrito responsivo a la apelación, dentro de los treinta días siguientes a la notificación de su copia de la Transcripción. El 17 de diciembre de 2009 ambas partes sometieron la Transcripción estipulada de la prueba oral desfilada en el Juicio. Transcurridos los treinta días concedidos a la parte apelada para presentar su alegato ésta no compareció.
Con el beneficio de la Transcripción Estipulada, los autos originales del caso y la prueba documental sometida en el Juicio procedemos a examinar el recurso ante nuestra consideración.
El 22 de mayo de 2006, el señor Raúl José Ramírez Fernández presentó ante el Tribunal de Primera Instancia una Demanda en cobro de dinero contra Bairoa Paradise Inc. por la suma de $118, 500.00 por concepto de una comisión no pagada, producto a su vez de un alegado contrato de corretaje y un posterior Acuerdo alcanzado entre el señor Ramírez y oficiales de Bairoa Paradise Inc.
el 9 de agosto de 2004 y el 28 de abril de 2005, respectivamente. El objeto de los contratos era la venta de una propiedad industrial de 46 cuerdas ubicada en el Municipio de Caguas. La parte demandada presentó Contestación a la Demanda alegando en esencia que la Junta de Directores de la corporación no fue informada ni autorizó el alegado contrato de corretaje y que el demandante Ramírez sabía que la propiedad objeto de la compraventa no pertenecía a Bairoa Paradise Inc.
Sin embargo, la parte demandada aceptó parcialmente la alegación #7 de la Demanda que indica que Bairoa le concedió a Ramírez autorización para mercadear y ofrecer en venta la propiedad en forma exclusiva por la suma de diez millones [de] dólares ($10, 000,000.00) pactándose una comisión de 2.5% para Ramírez como corredor [confirmándose dicho acuerdo y plasmándose] por escrito el 9 de agosto de 2004 (Apéndice págs. 11 y 16). No obstante, Bairoa Paradise Inc. negó que Ramírez a esa fecha hubiera conseguido un comprador dispuesto a pagar diez millones de dólares, condición esencial del contrato y que Ramírez indujo a la firma de la carta del 9 de agosto de 2004, representando que ya había conseguido un comprador dispuesto a pagar $10,000,000.00, lo cual resultó incorrecto. (Apéndice pág. 16). Alegó además la parte demandada y aceptó que el 28 de abril de 2005 suscribió un contrato con Ramírez, pero que ese contrato no modificó el acuerdo del 9 de agosto de 2004, sino que lo novó totalmente, extinguiendo cualquier contrato previo. Negó que mediante el contrato del 28 de abril de 2005 Bairoa Paradise Inc.
reconociera una deuda con el demandante de $150,000.00. Alegó que lo que se estableció en dicho contrato fue lo expresamente pactado. Aceptó además Bairoa Paradise Inc. que hizo pagos parciales a Ramírez debido a que éste tenía serios problemas económicos (Apéndice pág. 17). En su Reconvención, la parte demandada reclamó a Ramírez la devolución de los $31,500.00 que le adelantó por concepto de comisiones ya que la venta [a V. Suárez y Co.] no se consumó ni se perfeccionó, indicando que la compraventa entre Bairoa Paradise Inc. y la Administración de Terrenos (mediante la cual Bairoa advino dueña de la propiedad) se perfeccionó y consumó el 11 de mayo de 2006, vencido el plazo de 6 meses establecido en el contrato (denominado Acuerdo). (Apéndice págs. 19 y 27) Señaló además la parte demandada que Ramírez violó la Ley para Reglamentar el Negocio de Bienes Raíces y la Profesión de Corredor, 20 L.P.R.A.
3025, porque cobró comisiones adelantadas sobre una compraventa futura e incierta, como futuro e incierto era el contrato en el supuesto de que la propiedad no se vendiese a V. Suárez y Co. (Apéndice pág. 18). En su Réplica a la Reconvención el demandante aceptó que sabía que a la fecha de la firma del contrato (Acuerdo) el 28 de abril de 2005, la propiedad a venderse no le pertenecía a Bairoa Paradise Inc., pero que ésta le representó al momento de la firma de dicho contrato que la compraventa de la propiedad (a la Autoridad de Terrenos)
estaba a punto de cerrarse. (Apéndice pág. 20).
Concluido el descubrimiento de prueba, el Juicio fue celebrado el día 26 de agosto de 2008. Por la parte demandante testificó bajo juramento el propio señor Raúl José Ramírez Fernández y por la parte demandada testificó bajo juramento el señor Héctor Torres Zayas, como Presidente de Bairoa Paradise Inc. Las partes estipularon la siguiente prueba documental:
Exhibit I: Acuerdo entre las Partes del 28 de abril de 2005.
Exhibit II: Carta del 23 de abril de 2001 de Ramírez Fernández a Vicente Rodríguez.
Exhibit III: Carta acuerdo del 9 de agosto de 2004.
Exhibit IV: Carta y Factura del 30 de enero de 2006 de Ramírez Fernández a Héctor Torres Zayas.
Exhibit V: Carta del 17 del febrero de 2006 del señor Torres Zayas a Ramírez Fernández.
El señor Ramírez Fernández en esencia testificó que es Corredor de Bienes Raíces con licencia #4246; que para el año 2000-2001 fue referido a Bairoa Paradise Park Inc. por un amigo; que dicha entidad era presidida o administrada por el señor Vicente Gonny Rodríguez y tenía una propiedad industrial en Caguas de aproximadamente 46 cuerdas en la que estaba proyectada la construcción de un parque industrial. Testificó además que se reunió con Vicente Gonny Rodríguez, le dio su tarjeta de presentación, ofreció sus servicios como corredor de bienes raíces y preguntó sobre la venta. El 23 de abril de 2001, Ramírez Fernández preparó una carta dirigida al señor Vicente Gonny Rodríguez refiriéndose al proyecto Paradise Industrial Park 45.8817 cuerdas, Caguas Puerto Rico. Dicha carta lee como sigue:
23 de abril de 2001.
Sr. Vicente Gony Rodríguez
Real Estate Developer
Las Piedras, Puerto Rico
Ref. Paradise Industrial Park
45.8817 cuerdas
Caguas, P.R.
Estimado señor Rodríguez:
Agradezco a usted la oportunidad de recibirme en sus oficinas el pasado miércoles 20 de abril.
Como le indicara en dicha reunión, fui referido a su atención por el Lcdo. Héctor Rivera Cruz, ya que le había comentado al licenciado en días recientes que tengo un cliente que está muy interesado en adquirir unas tierras para desarrollo de solares industriales. El cliente interesado es el Ing.
José M. Ventura Asilis.
Conforme a nuestra conversación usted me indicó que actualmente ya tenía una negociación bastante adelantada con unos clientes interesados en comprar los terrenos en referencia. Como Corredor de Bienes Raíces le solicité autorización para ofrecerle sus tierras a este solo cliente. El precio de venta autorizado por usted fue de nueve millones de dólares (US $9,000,000) basados en adquirir las tierras y los planos con sus debidas aprobaciones pertinentes del gobierno central y el municipio de Caguas. La comisión pactada por mis servicios profesionales será de un cinco porciento (5%) del precio de venta al momento del cierre de la transacción.
Una vez más le agradezco sus atenciones y la confianza brindada por usted a este servidor. Le incluyo las 2 fotos aéreas de los terrenos que usted me prestara para reproducir copias. Lo mantendré informado sobre todo lo relacionado con mis gestiones de ventas.
Sin otro particular quedo,
Cordialmente,
[Firmado]
Raúl Ramírez Fernández
(Exhibit 2 por estipulación)
Según el testimonio de Ramírez Fernández, y así refleja el documento con anotaciones a mano, al documento se le hicieron unas enmiendas a los efectos de que la venta de la propiedad sería por 8 millones de dólares y el porciento de comisión sería 3 porciento y no 5 porciento. Esas enmiendas fueron iniciadas por Ramírez Fernández y según el testimonio de Ramírez, también por Vicente Gony Rodríguez. Testificó Ramírez Fernández que al enmendar el contenido de la carta, Gony Rodríguez le autorizó a mercadear la propiedad que estaba a la venta, que él presumió que pertenecía a Bairoa. (Transcripción, págs. 21-22).
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