Sentencia de Tribunal Apelativo de 23 de Junio de 2011, número de resolución KLAN201100515
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201100515 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 23 de Junio de 2011 |
LEXTA20110623-007 Municipio Autónomo de Guaynabo
v. Pediatrix Medical Group of P.R.
ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO
EN EL TRIBUNAL DE APELACIONES
REGIóN JUDICIAL DE BAYAMóN
| MUNICIPIO AUTÓNOMO DE GUAYNABO | KLAN201100515 | Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Bayamón Civil núm.: DPE2008-1121 (704) Sobre: Desahucio | |||
Panel integrado por su presidenta, la Juez García García, la Jueza Varona Méndez y la Juez Gómez Córdova
Varona Méndez, Jueza Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico a 23 de junio de 2011.
El apelante, Municipio Autónomo de Guaynabo
(Municipio de Guaynabo), nos solicita que revoquemos la sentencia del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Bayamón, dictada el 2 de febrero de 2011. El foro sentenciador concluyó que entre el Municipio de Guaynabo y la apelada Pediatrix Medical Group Inc., (Pediatrix), existía un contrato de arredramiento válido, por lo que procedió a desestimar con perjuicio la demanda de desahucio incoada por el Municipio de Guaynabo.
Señala el Municipio de Guaynabo
en su escrito de apelación, que erró el foro apelado al concluir que existía
entre las partes un contrato válido. Pediatrix ha comparecido para defender la sentencia apelada.
Luego de atender los argumentos de ambas partes, estudiar los documentos elevados a nuestra atención y el derecho aplicable, acordamos revocar la sentencia apelada por entender que no existe un contrato vigente entre las partes. A pesar de que las partes negociaron, con miras a formalizar, un nuevo contrato de arrendamiento, ello no ocurrió. Asimismo, no se otorgó un segundo contrato que cumpliera con las formalidades exigidas por la Ley de Municipios Autónomos, la Ley Núm. 18 del 30 de octubre de 1975 y la jurisprudencia interpretativa.
El 28 de junio de 2002, Pediatrix
y el Municipio de Guaynabo suscribieron un contrato de arrendamiento de un local comercial ubicado en el Guaynabo
Medical Mall, Ave. Las Cumbres. El espacio arrendado era de 3,905 p.c., por el cual Pediatrix pagaría un canon mensual de $4,205.00. En la primera cláusula del contrato se acordó lo siguiente:
El término de éste contrato será de CINCO (5) AÑOS contados desde el 1 de agosto de 2002 hasta el 31 de julio de 2007, renovable por un término de CINCO (5) AÑOS adicionales a un canon de arrendamiento a negociarse entre las partes de acuerdo a las condiciones existentes y el valor del local, Sesenta (60) Días de la fecha de vencimiento de este contrato.
Antes de que se cumpliera el término de cinco años las partes iniciaron una negociación para renovarlo. Sin embargo, el 19 de agosto de 2008 el Municipio de Guaynabo incoó una demanda de desahucio por la vía sumaria. Alegó que era dueña del local arrendado a Pediatrix y que para la fecha ésta ocupaba el local sin contrato de arrendamiento y en precario. Sostuvo que no interesaba renovarle el contrato ni que operara la figura de la tácita reconducción. Indicó que ya le había solicitado a Pediatrix
que desalojara el local, pero que ésta se había negado abandonarlo. Por ello, le solicitó al Tribunal que decretara el desahucio o el lanzamiento de Pediatrix.
En su contestación a la demanda Pediatrix
negó las alegaciones del Municipio de Guaynabo y afirmó que el contrato de arrendamiento estaba vigente conforme a sus propios términos. Entre sus defensas afirmativas, adujo que había satisfecho todos los cánones de arrendamiento, incluyendo el correspondiente al mes de agosto de 2008. Además, alegó que el Municipio de Guaynabo
había cobrado y aceptado los pagos1.
Asimismo, adujo que las partes negociaron la renovación del contrato por un término adicional de cinco (5) años. Sin embargo, el Municipio de Guaynabo había decidido abrupta y unilateralmente dar por terminado el contrato. Entendió que esta conducta constituía un incumplimiento a su deber de negociar de buena fe el segundo término del contrato de arrendamiento.
Luego de varios incidentes procesales, que resultan impertinentes detallar en estos momentos, el Tribunal de Primera Instancia dictó su sentencia, a base de la prueba que obraba en el expediente, a solicitud de las partes.
En su sentencia el foro apelado, aparte de los hechos narrados anteriormente, encontró probado que las partes comenzaron negociaciones encaminadas a la renovación del contrato de arrendamiento, antes del vencimiento del término, lo que incluyó la redacción de un borrador para la extensión del contrato. Sobre el proceso de negociación, determinó que en una carta cursada a Pediatrix, el Municipio de Guaynabo admitió estar listo para la firma del nuevo contrato de arrendamiento, pero solicitó que se pagara previamente unos cánones de renta no satisfechos2. Concluyó además, que la cláusula para renovar el contrato por un término de cinco años adicionales se invocó oportunamente y que la única condición impuesta por el arrendador para que operara la prórroga se cumplió. También razonó que el Municipio de Guaynabo estaba impedido de ir en contra de sus propios actos al negarse a firmar un nuevo documento contractual tras haber efectuado las negociaciones conducentes a ello, las cuales incluyeron la fijación de un nuevo canon. Igualmente, apuntaló que el Municipio de Guaynabo
permitió que Pediatrix continuara con el arrendamiento luego de vencido el término original.
Insatisfecho con esta decisión, el Municipio de Guaynabo presentó una Moción en Solicitud de Reconsideración en la que adujo esencialmente que si bien las negociaciones entre las partes habían producido un borrador de contrato, no se podía concluir que era vinculante, toda vez que ninguna de las partes había prestado su consentimiento para ello. Además, indicó que cualquier contrato suscrito por un municipio tiene que cumplir con las disposiciones de la Ley de Municipios Autónomos y su jurisprudencia interpretativa, la cual ha aclarado, entre otras cosas, que los requisitos de forma de los contratos tienen carácter constitutivos y que los contratos hechos de forma verbal, sin que consten por escrito, son nulos.
A su vez, Pediatrix se opuso a la reconsideración solicitada por el Municipio de Guaynabo. En su escrito adujo que el Municipio de Guaynabo se limitó a argumentar que el contrato entre ellos era nulo por no haberse escrito y por no haberse registrado en la Oficina del Contralor, sin presentar evidencia sobre este extremo. También sostuvo que el incumplimiento con los requisitos de forma exigidos por la Ley de Municipios Autónomos no hacía nulo el contrato sino que impedía que el Municipio pudiera desembolsar algún pago. Subrayó que el Municipio, en virtud del contrato, no estaba obligado a desembolsar dinero público sino todo lo contrario, recibiría dinero de Pediatrix por los cánones de arrendamientos. El foro apelado declaró sin lugar la solicitud de reconsideración.
Aun inconforme el Municipio de Guaynabo
compareció ante nosotros, vía apelación, en la que le imputó al Tribunal de Primera Instancia haber errado al:
determinar que como cuestión de derecho existe un contrato válido entre el Municipio de Guaynabo y Pediatrix Medical Group, S.P. a cuyo cumplimiento están obligados ambas Partes; sin especificar en la Sentencia si el referido Contrato se refiere al Contrato número 2002-001281 suscrito el 28 de junio de 2002, el cual venció el 31 de julio de 2007 o al Borrador de Contrato que nunca se firmó.
Esencialmente, ambas partes presentaron ante este Tribunal los mismos argumentos levantados ante el Tribunal de Primera Instancia en la Moción de Reconsideración y su Oposición.
Pasamos ahora a repasar el derecho aplicable antes de exponer las razones que motivaron nuestra decisión.
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Obligaciones contractuales y el contrato de arrendamiento
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