Sentencia de Tribunal Apelativo de 27 de Junio de 2011, número de resolución KLAN200901647
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN200901647 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 27 de Junio de 2011 |
| FRANCISCO J. QUIÑONES RIERA, BETTY VARGAS RODRÍGUEZ, AMBOS POR SÍ Y EN REPRESENTACIÓN DE LA SOCIEDAD LEGAL DE GANANCIALES CONSTITUIDA ENTRE AMBOS Demandantes-Apelantes v. JAIME ABREU SÁEZ, MYRNA ABAD, POR SÍ Y EN REPRESENTACIÓN DE LA SOCIEDAD LEGAL DE GANANCIALES CONSTITUIDA POR AMBOS; ABREU CORPORATION; ABIGAIL CASTILLO CRESPO; CASTILLO & ASSOCIATES CORREDORES DE BIENES RAÍCES; SEGUROS TRIPLE S, INC.; X, Y, Z INSURANCE COMPANIES; JOHN DOE; JANE ROE Y CORPORACIÓN C DEMANDADOS DE NOMBRE DESCONOCIDO Demandados-Apelados | KLAN200901647 | APELACIÓN procedente del Tribunal de Primera Instancia Sala de Bayamón CASO NÚM. D AC2006-2797 Sala 404 SOBRE: INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y DAÑOS Y PERJUIICIOS |
Panel Integrado por su Presidente el Juez Rivera Román, la Jueza Fraticelli Torres y el Juez Vizcarrondo Irizarry
En San Juan, Puerto Rico, a 27 de junio de 2011.
El Sr.
Francisco Quiñónez Riera, su esposa Betty Vargas Rodríguez y la Sociedad Legal de Gananciales compuesta por ambos (los Quiñónez-Vargas), presentaron recurso de apelación para que se revoque la sentencia sumaria parcial emitida el 28 de septiembre de 2009 y notificada el 20 de octubre de 2009 por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior en Bayamón (TPI). La sentencia concedió la solicitud de sentencia sumaria presentada por el codemandado Jaime Abreu Sáez (Sr. Abreu), lo cual provocó que se desestimara con perjuicio la reclamación contra el Sr. Abreu Sáez
por entender que la corredora de bienes raíces, la Sra. Abigail
Castillo Crespo, fue la responsable de que la venta no se completara. Examinado el expediente de autos, así como el derecho aplicable, revocamos la Sentencia apelada. Exponemos.
Hechos Pertinentes
Para el año 2006, el Sr. Abreu, quien era dueño, en carácter privativo, del apartamento #1309 del Condominio Prados del Monte en Guaynabo, decidió poner el mismo a la venta, razón por la cual publicó un anuncio de venta a través de una página por internet
(www.clasificadosonline.com). Varios meses después, la Sra. Abigail Castillo Crespo (Sra. Castillo), quien se identificó como corredora de bienes raíces, se comunicó con el Sr. Abreu y le informó que tenía unos clientes interesados en el apartamento. El Sr. Abreu le indicó que no estaba interesado en contratar los servicios de ningún corredor de bienes raíces. En respuesta, la Sra. Castillo le ofreció realizar entre ellos un contrato abierto de corretaje. A los efectos, el 1ro de junio de 2006, el Sr. Abreu y la Sra. Castillo firmaron un Acuerdo Abierto Neto de Corretaje.
Mediante el referido contrato de corretaje las partes acordaron que el precio mínimo de venta de la propiedad serían $265,000.00 y que la comisión de corretaje sería la diferencia entre dicha cantidad y el precio de venta final. Además, el Sr. Abreu autorizó a Castillo & Associates1 como su Depositaria Autorizada para recibir, aceptar, obtener y retener toda cantidad de dinero pagado o depositado como parte del proceso de venta del apartamento.2
Una vez establecido el mencionado contrato de corretaje, la Sra. Castillo le informó al Sr. Abreu que tenía unos clientes interesados en el apartamento, los Quiñónez Vargas, a quienes les había ofrecido la propiedad por la cantidad de $277,000.00. Así las cosas, Castillo citó al Sr. Abreu y a los QuiñónezVargas para firmar un Contrato de Opción de Compraventa
el 12 de junio de 2006.3
En dicho contrato de opción las partes acordaron, entre otros, que el precio de venta sería $277,000.00 o el precio de tasación, el que fuese menor; que el Sr.
Abreu confería a los Quiñónez-Vargas
una opción para la compra de la propiedad por la cantidad de nueve mil dólares ($9,000.00) por un término de noventa (90) días desde la fecha de la firma del contrato; y que el dinero entregado como opción formaría parte del precio de venta.
Cumpliendo con lo acordado, los Quiñónez-Vargas entregaron a la Sra. Castillo un cheque por la cantidad de $9,000.00 correspondientes al pago de la opción el cual debía ser depositado en una cuenta plica
que a esos efectos tenía la Sra. Castillo.4
Además, realizaron con premura los trámites pertinentes para conseguir el financiamiento de la propiedad con una institución bancaria. Como parte de este procedimiento, la propiedad fue tasada y arrojó un valor de $260,000.00.5
En consecuencia y según lo pactado en el contrato de opción, el precio final de venta sería $260,0000.00 en lugar de los $277,000.00 previamente acordados.
Así las cosas, se pautó la fecha del 1ro de julio de 2006 para realizar el cierre bancario. Llegada la fecha del cierre la parte compradora, los Quiñónez-Vargas, y la parte vendedora, el Sr. Abreu6, estuvieron presentes en la institución bancaria, sin embargo, la Sra. Castillo no se personó al banco ni envió los $9,000.00 que le fueron entregados como parte de la opción, cantidad que formaba parte del precio de venta, según habían pactado las partes. No empece, envió a la institución bancaria una factura en la cual solicitaba el pago de $12,000.00 por los servicios de corredora prestados. En consecuencia, el banco, como comúnmente se hace, restó dicha cantidad del pago correspondiente al vendedor, a lo que el Sr. Abreu se opuso.
Alegó el Sr. Abreu que a la Sra. Castillo no le correspondía cantidad alguna de acuerdo al contrato abierto de corretaje firmado por ellos, ya que se había acordado que la comisión de la corredora sería la diferencia entre la cantidad de $265,000.00 y el precio en el que finalmente se vendiese la propiedad. Al no existir un margen entre dichas cantidades, la Sra. Castillo no era beneficiaría de ninguna cantidad. Por lo tanto, no se le podía asignar ninguna cantidad de dinero el día del cierre y, además, debía presentar los $9,000.00 entregados como depósito por los compradores. Como consecuencia de la antedicha controversia entre el vendedor, Sr. Abreu, y la Sra. Castillo relacionada con la comisión de esta última, el cierre no se pudo llevar a cabo en la fecha pautada. Con el propósito de efectuar la compraventa del apartamento, se intentó nuevamente realizar el cierre en una fecha posterior, sin embargo, la controversia entre el Sr. Abreu y la Sra. Castillo subsistía por lo cual el Sr. Abreu se negó a realizar la venta del apartamento.
Ante tal situación, los Quiñónez-Vargas presentaron demanda sobre incumplimiento de contrato y daños y perjuicios contra los demandados de epígrafe. En la misma, solicitaron que se le ordenara al Sr. Abreu vender a los demandantes la propiedad objeto del contrato de opción conforme a los términos establecidos en el mencionado contrato.
Luego de varios trámites procesales, como la anotación de rebeldía a la codemandada Sra. Castillo, el Sr. Abreu
contestó la demanda y presentó demanda de coparte contra la antes mencionada corredora de bienes raíces por entender que ésta era la responsable del pago de los $9,000.00 a los Quiñónez-Vargas. Se celebró la conferencia con antelación a juicio y el correspondiente informe fue presentado por las partes. Estando el caso pendiente para juicio fue suspendido en dos ocasiones a petición del Sr. Abreu quien el 13 de julio de 2009 presentó una solicitud de sentencia sumaria en la cual argumentó que la Sra. Castillo se había negado en entregar los $9,000.00, por lo que los Quiñónez-Vargas no tenían el dinero completo al momento del cierre para comprar la propiedad. Añadió que en tales circunstancias no estaba obligado a vender su propiedad por un precio menor.
Oportunamente, el 15 de julio de 2009, los Quiñónez-Vargas
presentaron su oposición a la solicitud del Sr. Abreu
y requirieron del TPI se dictará sentencia sumaria a su favor. Argumentaron en la misma que el Sr. Abreu había incumplido el contrato de opción al no haberles vendido el apartamento a pesar de ellos haber entregado el dinero de la opción a la persona autorizada por el vendedor. Añadieron que en todo momento estuvieron listos para realizar la compraventa, y que la única razón por la cual no se llevó a cabo el negocio fue por la discrepancia entre el Sr. Abreu y la Sra.
Castillo.
Teniendo ante sí la posición de ambas partes, el TPI dictó sentencia parcial el 28 de septiembre de 2009. En la misma, se declaró Ha Lugar la solicitud de sentencia sumaria presentada por el Sr. Abreu, y, en consecuencia, desestimó con perjuicio la reclamación contra éste.
Inconformes con dicha determinación, los Quiñónez-Vargas acuden ante nos y señalan los siguientes errores:
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Erró el TPI al dictar sentencia desestimando la demanda contra el apelado Jaime Abreu Sáez al determinar que este no venía obligado a vender a los demandantes apelantes el inmueble localizado en el Condominio Prados del Monte, Apto. 1309, Guaynabo, Puerto Rico, a pesar de la existencia de un contrato para ello entre las partes.
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Erró el TPI al determinar:
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Al determinar que el banco hipotecario...
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