Sentencia de Tribunal Apelativo de 27 de Junio de 2011, número de resolución KLRA201000812
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA201000812 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 27 de Junio de 2011 |
| | KLRA201000812 | Revisión Administrativa procedente del Departamento de Asuntos del Consumidor Querella Núm.: 100034009 Sobre: Bienes Raíces |
Panel integrado por su presidente, el Juez Ramírez Nazario, el Juez Piñero González y el Juez Figueroa
Cabán.
Figueroa Cabán, Juez Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 27 de junio de 2011.
Comparece ante nos el recurrente Jorge Delgado Vigier y solicita la revisión de una Resolución del Departamento de Asuntos del Consumidor, en adelante DACO, mediante la cual se le ordenó reembolsarle al recurrido Ramón Martínez Borges la suma de $27,250.00 pagada por éste como depósito de un contrato de opción de compraventa de un bien inmueble.
Por los fundamentos que expondremos a continuación, se confirma la resolución recurrida.
El Sr. Ramón Martínez Borges, en adelante Martínez, interesaba comprar un inmueble comercial localizado en la Urbanización Caparra Terrace, 818 Calle 1 S.E., San Juan, PR 00921, para la fecha de los hechos, propiedad del Sr. Oscar García, en adelante García.
Luego de inspeccionar la propiedad, el recurrido le manifestó su interés en adquirir la misma al Sr. Jorge Delgado Vigier, en adelante Delgado, corredor de bienes raíces. El recurrente fungió en todo momento como intermediario entre el comprador y el vendedor, a virtud de un contrato de venta de bienes raíces existente entre éste y García.
Convenido el precio de compraventa del inmueble en $545,000.00, Delgado le presentó a Martínez un Contrato de Opción de Compraventa en el cual figuraba Martínez como comprador, García como vendedor y Delgado como corredor de bienes raíces.1 No se incluyó en el contrato la manera y las condiciones en que se pagaría el precio acordado. Para separar la propiedad, Delgado le solicitó a Martínez un depósito de $27,250.00, equivalente al 5% del precio de venta acordado. El contrato fue firmado por Martínez y Delgado el 22 de junio de 2005, fecha en que Martínez le entregó a Delgado un cheque por $27,250.00 como depósito.2 En el contrato de opción se hizo constar que la fecha aproximada de cierre sería el 30 de junio de 2005, es decir, ocho días después de firmado el mismo por Martínez y Delgado.3 Sin embargo, las partes reconocieron que podían ocurrir demoras inevitables y se estableció un término de 30 días para la compra de la propiedad, sujeto a los siguientes términos y condiciones:
a. El COMPRADOR entregará como opción un cheque certificado, giro o efectivo por la cantidad de $27,250.00 equivalente al 5% del precio de venta. El dinero de la opción formará parte del precio de venta. Todas las partes reconocen aceptan, que hasta que el COMPRADOR no haya entregado la cantidad total de la opción a JDV, la propiedad podrá ser vendida a otro comprador.
b. Todas las partes acuerdan y aceptan que hasta que el COMPRADOR haya pagado la totalidad de la opción, el contrato de opción no se habrá perfeccionado y la propiedad podrá ser vendida a otro COMPRADOR.
c. Si la compra de la propiedad será financiada, como condición esencial para perfeccionar este contrato, y dentro de los próximos catorce (14) días de entregado la totalidad del dinero de opción, el COMPRADOR le proveerá al VENDEDOR una carta de un Banco o Institución Financiera donde indique que el COMPRADOR ha sido pre-aprobado para obtener el financiamiento necesario para la compraventa de la propiedad.
d. Si la propiedad será adquirida en efectivo o si la hipoteca que grava el inmueble será asumida por el COMPRADOR, como condición esencial para perfeccionar el presente contrato y dentro de siete (7) días laborables desde la fecha de la entrega del dinero de opción arriba estipulado, el COMPRADOR le proveerá al VENDEDOR por medio de JDV evidencia de fondos disponibles para completar la transacción.
e. Ambas partes acuerdan y aceptan que si la carta de pre-aprobación o la evidencia de los fondos disponibles no se entrega, este contrato podrá cancelarse y la propiedad podrá ser vendida a otra persona.
f. Las partes acuerdan y aceptan que si el contrato se cancela por las razones arriba mencionadas en el párrafo (e), JDV devolverá el dinero de opción al COMPRADOR.4
En el contrato también se pactó que Martínez, en calidad de comprador, acordaba perder el dinero entregado como opción si la transacción no se completaba dentro del término del contrato por razones atribuibles a éste, salvo que existiera justa causa para ello.5 Igualmente, las partes convinieron en que si el contrato se cancelaba por justa causa, Delgado le devolvería el dinero de opción a Martínez. Además, se estipuló que, de no existir justa causa y luego de notificar al comprador, el dinero de opción sería dividido en partes iguales entre Delgado y García por concepto de indemnización y comisión especial respectivamente.6 Asimismo, el contrato de opción disponía que los siguientes eventos no constituirían justa causa: (1) dejar de proveer información necesaria; (2) retrasos voluntarios en la entrega de documentos; (3) no tener fondos para el cierre; (4) no poderse verificar los ingresos; (5) voluntariamente no cumplir con los términos pactados; (6) cambio de empleo u otras razones personales.7 Por último, se dispuso que de no poder conseguir financiamiento o existir justa causa para no adquirir la propiedad, todas las partes acordaron que Delgado le entregaría a Martínez su dinero de opción, deduciendo de dicha cantidad los gastos incurridos para tasación, estudio de título, reporte de crédito, mensura y la cantidad de $250.00 como gastos generales y administrativos de Delgado.8
Luego de otorgado el contrato de opción, Martínez contrató los servicios de la compañía ODV Appraisal Group
para que tasara la propiedad que interesaba comprar. Sin embargo, el recurrido no le entregó a Delgado evidencia de un banco o institución financiera a los efectos de que se hubiere aprobado el financiamiento de la compraventa. El 1 de agosto de 2005 Martínez recibió una comunicación escrita de ODV Appraisal Group, notificándole que al 26 de julio de 2005 el valor estimado de la propiedad era de $400,000.00.9 Transcurridos más de treinta días desde que se otorgó el contrato, Martínez le notificó a Delgado que no compraría la propiedad porque no obtendría el financiamiento necesario pues el valor de tasación de la propiedad ($400,000.00) resultó menor que el precio de venta convenido ($545,000.00). Además, Martínez le solicitó a Delgado que lo ayudara a cancelar el contrato y a recibir de vuelta el depósito prestado.
El 15 de agosto de 2005 Delgado le notificó a Martínez que, a tenor con lo convenido en el contrato de opción, el comprador (García) procedería a retener el dinero entregado por éste como depósito. En la carta se hizo constar que la misma constituía la notificación requerida según los términos del contrato.10
El 4 de diciembre de 2005 Martínez presentó una querella contra Delgado ante DACO, en la que solicita la devolución de la opción retenida.11 Luego de varios incidentes procesales que no es pertinente relatar para adjudicar la controversia ante nos, la vista administrativa se celebró el 20 de enero de 2010 y a la misma comparecieron Martínez, representado por el Lcdo. Ricardo Castro Vargas, y Delgado, representado por el Lcdo. Alejandro Delgado Vigier. Las partes estipularon la presentación de los siguientes documentos: (a)
Informe de tasación, de fecha 1 de agosto de 2005, preparado por ODV Appraisal Group;12
(b) carta de 15 de agosto de 2005, suscrita por Jorge Delgado Vigier y dirigida a Ramón Martínez;13
y (c) copia del cheque núm. 440 de RM Investment, Inc., por la cantidad de $27,250.00.14 Además, se recibió en evidencia el contrato de opción de compraventa, como Exh. 1 de la parte querellante. Asimismo, se recibió el testimonio de Martínez y de Delgado.
Martínez testificó que conoció a Delgado como el corredor de bienes raíces que representaba al dueño de una propiedad localizada en la Urb. Caparra
Terrace que él interesaba comprar.15 Señaló que el precio de compraventa acordado fue de $545,000.00 y que él iba a financiar el cien por ciento del valor del edificio, información de la cual Delgado tenía conocimiento.16
Enfatizó, que la propiedad tenía que tasar el precio de compraventa pues él no tenía recursos para comprarla sin financiamiento.17
Martínez atestó que luego de firmar el contrato de opción a compraventa, llamó al First Bank, habló con el Sr. Luis Medina
sobre su interés en comprar la propiedad opcionada y éste le indicó que debía tasar la propiedad. A esos efectos, llamó al Sr.
Benjamín Rivera, tasador de ODV y solicitó que se tasara la propiedad.18 A preguntas de su abogado, Martínez dijo que poseía otras propiedades que había adquirido mediante financiamiento bancario y que, en su experiencia, el procedimiento era el mismo, es decir, se opcionaba la propiedad interesada y se buscaba un financiamiento. Indicó que en esas otras ocasiones el tasador había tardado entre 20 a 30 días en preparar su informe.
19
Se le mostró un documento que identificó como el informe de tasación preparado por ODV Appraisal Group, de fecha 1 de agosto de 2005. Mencionó que en el documento se indicaba el 26 de julio de 2005 como la fecha efectiva de la tasación y que el valor de tasación era de $400,000.00.20 Testificó que una vez recibió la tasación, llamó a Delgado para informarle el valor de tasación de la propiedad. Manifestó que le informó a Delgado que no podría comprar la propiedad a menos que se bajara el precio de venta a $400,000.00, que era la cantidad que el banco estaba dispuesto a financiar.21 Martínez indicó que Delgado le dijo que no podía devolverle su depósito que ascendía a $27,250.00 y, de hecho, confiscó el depósito.22
Por último, manifestó que lo único...
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