Sentencia de Tribunal Apelativo de 30 de Junio de 2011, número de resolución KLAN201100518
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201100518 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 30 de Junio de 2011 |
LEXTA20110630-046 Lugo Santiago v.
Collazo Pagán
| | | Apelación Procedente |
Panel integrado por su presidenta, la Juez García García, la Jueza Varona Méndez y la Juez Gómez Córdova.
Gómez Córdova, Juez Ponente.
En San Juan, Puerto Rico, a 30 de junio de 2011.
Compareció ante nosotros mediante recurso de apelación la Sra. Elizabeth Collazo Pagán (apelante o señora Collazo) para solicitar que revisemos una Sentencia del Tribunal de Primera Instancia, Sala de Bayamón (Instancia), en la que se decretó el desahucio en su contra. Por los fundamentos que expondremos a continuación, se revoca la Sentencia apelada.
Poseemos autoridad en ley para entender en los méritos de las controversias planteadas a base de los postulados normativos dispuestos en el Art. 4.006 (a) de la Ley Núm. 201 de 22 de agosto de 2003, mejor conocida como la Ley de la Judicatura del Estado Libre Asociado de Puerto Rico de 2003; en las Reglas 13-22 del Reglamento de este Tribunal, 4 L.P.R.A. Ap. XXII-B; y en el Art. 630 del Código de Enjuiciamiento Civil, 32 L.P.R.A. sec. 2832.
La Sra. Nilda
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Lugo Santiago (apelada o señora Lugo) es la propietaria de un inmueble residencial ubicado en Levittown, en el Municipio de Toa Baja. A través de su padre (quien también es su apoderado), el Sr. José A.
Lugo Rosado, la señora Lugo y la señora Collazo otorgaron un contrato denominado como Opción de Compraventa1, en el cual acordaron que la señora Collazo separaría la propiedad del mercado por un plazo indefinido mediante el pago de $500 al corredor de bienes raíces contratado por la apelada. Convinieron además que el precio de la propiedad sería por la cantidad de $127,000, de la cual la señora Collazo adelantaría $26,500 como pronto pago. Sin embargo, luego las partes acordaron verbalmente reducir el pronto pago a $21,5002. Las partes además pactaron que la apelante podría entrar en la posesión de la propiedad y pagar la cantidad de $821.21 correspondiente al pago de las mensualidades de la hipoteca directamente al banco acreedor mientras se formalizaban las gestiones de la compraventa.
En cumplimiento de lo pactado, la señora Collazo le entregó al corredor de bienes raíces contratado por la apelada la cantidad de $21,000, para un total de $21,500 que debían ser depositados en una cuenta hasta la fecha de cierre del contrato. Sin embargo, el corredor de bienes raíces no depositó el dinero y se apropió ilegalmente del dinero3.
Pasado un tiempo sin que se realizaran gestiones para consumarse la compraventa de la propiedad, la señora Lugo presentó una demanda de desahucio contra la señora Collazo4.
En ella adujo que la señora Collazo estaba ocupando su propiedad por medio de tácita reconducción, pues pagaba el canon mensual de $821.21 a la institución financiera acreedora de la hipoteca y solicitó el desahucio de la señora Collazo, pues la propiedad estaba a la venta. En su Contestación a la Demanda, la señora Collazo replicó que ella ocupaba la propiedad en virtud de un contrato de opción a compraventa otorgado entre ella y la señora Lugo5.
Además, presentó una Reconvención en la que alegó que la señora Lugo no quiso honrar el contrato de opción de compra y que por ello ha sufrido daños. Por estas razones, solicitó el cumplimiento específico del contrato e indemnización por los daños sufridos, ascendentes a $100,000.
Así las cosas, se celebró la vista en su fondo. La única prueba testifical presentada en dicha vista fue el testimonio del Sr. José A. Lugo Rosario, apoderado de la señora Lugo, quien testificó, por estipulación de las partes, que durante todo el tiempo que la señora Collazo ha ocupado la propiedad, ha cumplido con los pagos de la hipoteca sin retraso alguno6. Luego del desfile de prueba, Instancia dictó Sentencia el 24 de enero de 2011, en la que determinó que el contrato de opción de compraventa otorgado entre las partes no era válido, pues carecía de un plazo cierto. Sin embargo, entendió que entre las partes lo que existía era un contrato de compraventa válido, pues se reunían los requisitos contractuales para su validez, dado que las partes habían consentido a un precio cierto sobre una propiedad determinada.
No obstante, el foro apelado no recibió prueba sobre gestiones de financiamiento que haya realizado la señora Collazo para llevar a cabo la compraventa, y le atribuyó esto posiblemente a que la señora Collazo tenía problemas con su crédito, ya que así lo había manifestado la representación legal de la apelada.7 Por entender que la señora Collazo no cumplió con lo pactado en el contrato de compraventa, Instancia declaró la resolución del contrato entre las partes, concedió la solicitud de desahucio de la señora Lugo y desestimó con perjuicio la reconvención presentada por la señora Collazo, pues ella no presentó evidencia de los daños que alegadamente sufrió.
Inconforme con el referido dictamen, la señora Collazo oportunamente presentó un recurso de apelación el 19 de abril de 2011. En su recurso, la apelante señaló que erró Instancia al decretar el desahucio cuando existía un contrato de opción de compraventa entre las partes y al resolver el contrato por determinar que ella incumplió con el contrato sin tomar en cuenta el cumplimiento de los pagos de la hipoteca de la propiedad y su disponibilidad para conseguir financiamiento.
Por su parte, la señora Lugo compareció representada por su apoderado, e indicó en su Alegato en Oposición que Instancia no erró al decretar la nulidad del contrato de opción de compraventa y conceder el desahucio, pues la señora Collazo mantenía la posesión y disfrute de la propiedad sin haberla comprado y sin haberla entregado.
Con el beneficio de las posturas de ambas partes, pasamos a resolver a la luz del derecho aplicable.
IV. Derecho aplicable -
Contratos en general
Conforme a nuestro ordenamiento jurídico [l]as obligaciones nacen de la ley, de los contratos y cuasicontratos, y de los actos y omisiones ilícitos o en que intervenga cualquier género de culpa o negligencia. Art. 1042 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 2992. El Artículo 1044 del Código Civil de Puerto Rico, 31 L.P.R.A. sec. 2994, expone que [l]as obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos. En virtud de lo anterior, se dispone que desde el momento de su perfeccionamiento, cada contratante se obliga no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que según su naturaleza sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley. Art. 1210 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 3375. En ese sentido, el Artículo 1206 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 3371, dispone que se reputa existente el contrato [d]esde que una o varias personas consienten en obligarse respecto de otra u otras, a dar alguna cosa, o prestar algún servicio.
De esta forma, se establece que un contrato existe cuando concurren los siguientes requisitos: (a) consentimiento de los contratantes; (b) objeto cierto que sea materia del contrato y (c) causa de la obligación que se establezca. Art. 1213 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 3391; Díaz Ayala
et al. v. E.L.A., 153 D.P.R. 675, 690-691 (2001). A tales efectos, [l]os contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez. Art. 1230 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 3451. (Énfasis suplido). Sin embargo, la validez y el cumplimiento de éstos no puede dejarse al arbitrio de una de las partes. Art.
1208 del Código Civil de Puerto Rico, 31 L.P.R.A. sec. 3373. El pilar de la interpretación contractual recae, indiscutiblemente, en la verdadera y común intención de las partes. Merle v. West
Bend Co., 97 D.P.R. 403, 409-410 (1969). Para juzgar esta intención, deberán evaluarse principalmente los actos contemporáneos y posteriores al contrato. Art. 1234 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 3472.
En lo que respecta al objeto de los contratos, nuestro Tribunal Supremo ha establecido que son las cosas o servicios, respectivamente, de las obligaciones de dar o de hacer. S.J. Credit, Inc. v. Ramírez, 113 D.P.R. 181, 185 (1982). En virtud de lo anterior, se dispone que el consentimiento de los contratantes se manifiesta por el concurso de la oferta y la aceptación sobre la cosa y la causa que constituirán el acuerdo. Art. 1214 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 3401. Por su parte, la causa es la razón o fin, o sea, el porqué de la obligación. S.J.
Credit, Inc. v. Ramírez, supra, pág. 186.
Según apunta Manresa, la causa en los contratos no se refiere a las motivaciones iniciales que tuvieron los contratantes al momento de suscribir el contrato, sino al fin ulterior que los motivó para establecer las prestaciones y contraprestaciones de las cosas o servicios concernidos. J.M. Manresa, Código Civil Español, 6ta ed., 1967, T.VIII, Vol. 2, pág. 624.
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Contrato de opción de compraventa
Bajo el supuesto de la libertad de contratación contemplado en el Art. 1207 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec.
3372, se ha reconocido jurisprudencialmente la figura del contrato de opción de compraventa, pues dicho...
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