Sentencia de Tribunal Apelativo de 30 de Junio de 2011, número de resolución KLAN20100969

EmisorTribunal Apelativo
Número de resoluciónKLAN20100969
Tipo de recursoApelación
Fecha de Resolución30 de Junio de 2011

LEXTA20110630-124 Brenti Construction Inc. v. Lucia Beach Villa

ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO

EN EL TRIBUNAL DE APELACIONES

REGION JUDICIAL DE HUMACAO

PANEL X

BRENTI CONSTRUCTION, INC. APELADA V. LUCIA BEACH VILLA, GARY T. POLLARD H/N.C LUCIA BEACH VILLAS, FULANA DE TAL; Y LA SOCIEDAD LEGAL DE GANANCIALES COMPUESTA POR GARRY POLLARD Y SU ESPOSA APELANTE V. UNITED SURETY AND INDEMNITY CO. APELADA KLAN20100969 KLAN20100976 APELACIÓN procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de Humacao Caso núm. HSCI200700666

Panel integrado por su presidente el Juez González Vargas, la Juez Carlos Cabrera y la Juez Nieves Figueroa.

González Vargas, Troadio, Juez Ponente.

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 30 de junio de 2011.

El 7 de julio de 2010, Lucía Beach Villas, Inc. presentó recurso de apelación ante este Tribunal (KLAN-10-00976). Nos solicitó la modificación de una Sentencia emitida el 30 de abril de 2010 y notificada el 4 de mayo de 2010 por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de Humacao (en adelante, TPI). Mediante la referida Sentencia, el foro primario declaró CON LUGAR la primera y tercera causa de acción de la demanda instada por Brenti Construction Inc. Ambas causas de acción surgieron como resultado del incumplimiento de un contrato de construcción suscrito entre las partes. En cuanto a la segunda y cuarta causas de acción, el TPI las declaró NO HA LUGAR. Adicionalmente, el foro de instancia declaró SIN LUGAR una reconvención presentada por Lucía Beach.

El mismo día en que Lucía Beach presentó su recurso, 7 de julio de 2010, los esposos Gary T. Pollard y Jeanette Pollard (en adelante, los Pollard), presentaron su apelación (KLAN-10-00969) en la que nos solicitaron igualmente la modificación de la Sentencia antes aludida. En dicho dictamen emitido el 30 de abril, el TPI dispuso el pago total de $345,343.26 que los demandados, Lucía Beach y los Pollard, deberán satisfacer solidariamente a favor de Brenti por la primera y tercera causas de acción reclamada por ellos en la demanda. El TPI también declaró SIN LUGAR una reconvención presentada por los Pollard.

Igualmente, el foro de instancia declaró SIN LUGAR una demanda de tercero presentada por los co-demandados contra la compañía fiadora, United Surety & Indemnity Company (en adelante, USIC).

Examinados los escritos de las partes, los autos originales y el derecho aplicable, procedemos a modificar la Sentencia, y así modificada, confirmarla.

I
  1. El caso según su desarrollo hasta la Sentencia del TPI

    El 6 de abril de 2005, la constructora Brenti por conducto de su representante, el agrimensor, José J. Meléndez y Gary T. Pollard y Jeanette Pollard, presidente y vice-presidenta de Lucía Beach Villas, otorgaron un contrato de arrendamiento de obras a precio alzado. En esencia, Brenti se obligó a realizar los trabajos descritos en el contrato por el precio de $1,930,000. Según el documento, el término para la terminación sustancial de la obra era de 12 meses, sujeto a cambios en precio y extensiones de tiempo.

    En la preparación del contrato se utilizó el formato A101-1997 del American Institute of Architects que fue suplido por los Pollard a Brenti y cuyos espacios en blanco fueron llenados a base de un borrador preparado en puño y letra por Gary T. Pollard. Tanto el contrato como los planos y especificaciones del proyecto fueron preparados por los Pollard y provistos a Brenti. En lo que respecta a los planos de construcción, éstos fueron elaborados por el hijo de los Pollard, Nathan Pollard, quien es arquitecto en los Estados Unidos.

    Como éste no contaba con licencia de arquitecto de Puerto Rico, los planos de construcción fueron firmados por los ingenieros Rafael Cruz Román y Gilberto Isaac Valdés. Adicionalmente, para la preparación de los planos los Pollard utilizaron un estudio de suelo preparado por AJA Drilling, Inc. En el estudio no se detectó la existencia de roca en el área del proyecto.

    Particularmente, los trabajos por los cuales fue contratado Brenti tenían como fin la construcción del Hotel Lucía Beach Villas y la residencia de los Pollard. No obstante, los trabajos que realizaría Brenti no cubrían toda la construcción a efectuarse en el proyecto. Por ejemplo, la pintura de las paredes, la instalación de gabinetes, puertas, ventanas y la jardinería del Hotel, entre otras, serían realizadas por personal contratado separadamente.

    Del mismo modo fueron los trabajos en la residencia de los Pollard.

    Como ya indicamos, el contrato establecía un término de 12 meses para la construcción. Ese plazo iniciaría el 18 de abril de 2005 y terminaría el 18 de abril de 2006. Sin embargo, fue el 10 de mayo de 2005 cuando la Administración de Reglamentos y Permisos (ARPe), otorgó el permiso de construcción y el 20 de junio de 2005 Brenti pudo comenzar las labores, debido a que tuvo que esperar a que el banco le otorgara el préstamo interino a los Pollard.1

    La fecha oficial del comienzo del proyecto fue el 20 de junio y los atrasos, según determinado por el TPI, fueron responsabilidad de los Pollard.

    Luego de comenzados los trabajos de construcción, Brenti notificó a los Pollard sobre la existencia de múltiples defectos, errores, omisiones, contradicciones, ambigüedades y falta de información en los planos que formaban parte de los documentos de contrato. Según determinado por el TPI, éstos estaban incompletos, mostraban condiciones distintas a las encontradas en el área de trabajo, e inclusive, algunos no cumplían con los códigos de construcción de Puerto Rico. También, en contraste al estudio de suelo presentado por los Pollard, Brenti se topó con rocas en el terreno que los obligó a modificar los planos, lo que ocasionó atrasos en la construcción del proyecto.

    Adicionalmente, durante los trabajos de construcción los Pollard efectuaron varios rediseños en los planos del proyecto. Esos cambios fueron los siguientes: el rediseño (1) del pozo séptico; (2) de los huecos de las puertas y ventanas; (3) de las tuberías desde la entrada del hotel (este fue solicitado por la Autoridad de Acueductos y Alcantarillados); (4) de los fundamentos de la casa; (5) de los techos de las villas; (6) de las escaleras interiores de las villas; (7) del muro de contención y las escaleras entre la casa y las villas. Además, fue necesario relocalizar la piscina y el cobertizo del generador de electricidad que estaba situado detrás de la casa.

    A través del transcurso de la construcción del proyecto, particularmente a partir de finales de 2005, Brenti y los Pollard tuvieron serias diferencias y se intercambiaron múltiples cartas y mensajes de correo electrónico acerca de esas desavenencias. El 27 de abril de 2006, los Pollard y Lucía Beach enviaron una misiva al gerente de reclamaciones de USIC en la que alegaron que Brenti estaba atrasado en la construcción del proyecto e informaron que se proponían declarar a la compañía en incumplimiento del contrato de construcción si no se resolvía esta situación. Solicitaron una reunión para ello, pero la reunión nunca se llevó a cabo y tampoco se supo si los Pollard llegaron a coordinarla con todas las partes. Durante los siguientes meses los Pollard y Lucía Beach enviaron cuatro cartas a USIC que versaban sobre sus reclamaciones frente a Brenti (las cartas estaban fechadas: 13 de junio, 17 de julio, 11 y 24 de octubre, todas del 2006). En dichas cartas, los Pollard y Lucía Beach referían sus quejas de que Brenti estaba atrasando el proyecto y que no estaba efectuando la construcción según los planos. Reiteraron, además su solicitud de reunirse con USIC para discutir sobre el proyecto. En ninguna de estas cartas se declaró a Brenti en incumplimiento del contrato y durante este período Brenti continuó trabajando en la obra.

    Por otra parte, en dos ocasiones, en el mes de febrero y de agosto de 2006, el señor Duhamel Iglesias, vicepresidente de fianzas de USIC, visitó el proyecto.

    Durante la visita de agosto de 2006, acudió acompañado del agrimensor Meléndez y recorrió toda la obra, inclusive, conversó con el señor Pollard. Iglesias le informó al gerente de reclamaciones de USIC que el proyecto no estaba retrasado.

    Luego de varias cartas en las que habían manifestado su intención de declarar a Brenti en incumplimiento contractual, el 1 de diciembre de 2006, los Pollard y Lucía Beach cursaron una carta a Brenti y otra a USIC en la que finalmente declararon a la primera en incumplimiento del contrato de construcción. El 8 de diciembre 2006, Brenti envió una misiva a los Pollard en la que rechazó la declaración de incumplimiento de contrato que se le imputaba y a su vez, declaró a los Pollard en incumplimiento de contrato por falta de pago. Después del recibo de la carta de los Pollard y Lucía Beach sobre el alegado incumplimiento contractual de Brenti, USIC refirió la reclamación a sus abogados para evaluación. Examinado este aspecto, USIC denegó la reclamación de los Pollard y Lucía Beach por entender que había una controversia entre el dueño y el contratista referente a quién incumplió el contrato y que esa controversia impedía la reclamación.

    En lo que respecta al pago del proyecto, durante el periodo de construcción el Banco desembolsó y los Pollard y Lucía Beach pagaron la cantidad de $1,838,974.83 correspondiente a las primeras 10 certificaciones, las que incluían también 13 órdenes de cambio aprobadas. La última certificación autorizada, la número 10, fue para el 18 de septiembre de 2006. Para esa fecha el 92% de la obra ya estaba terminado.

    Con posterioridad al 1 de diciembre de 2006, Brenti sometió tres certificaciones adicionales a los Pollard y Lucía Beach por trabajos realizados hasta esa fecha. La certificación número 11 tenía fecha de 6 de octubre de 2006 y reclamaba el pago neto de $64,138.73, luego de restado el 10% de lo retenido.

    La certificación número 12 del 7 de noviembre de 2006, reclamaba el pago neto de $26,280, luego de restado el 10% de lo retenido y la certificación...

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