Sentencia de Tribunal Apelativo de 30 de Junio de 2011, número de resolución KLAN201100481

LEXTA20110630-130 Torres v. Jeannette Soto Realty

Estado Libre Asociado de Puerto Rico

TRIBUNAL DE APELACIONES

REGIÓN JUDICIAL DE CAGUAS

PANEL X

IVETTE TORRES Demandante- Apelante v. JEANNETTE SOTO REALTY Y CARMEN SIERRA REYES Demandadas- Apeladas

KLAN201100481

Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de San Caguas Sala:611 Civil Núm: EACI201000492 Sobre: Cobro de Dinero

Panel integrado por su presidente, el Juez González Vargas, la Juez Carlos Cabrera y la Juez Nieves Figueroa.

Nieves Figueroa, Juez Ponente

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 30 de junio de 2011.

Comparece ante nuestra consideración, mediante apelación presentada el 11 de abril de 2011, la señora Ivette Torres Soto (“señora Torres Soto” o “parte apelante”). Nos solicita que revoquemos una Sentencia emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de Caguas (“TPI”) el 8 de febrero de 2011 y notificada el 14 de igual mes y año. Mediante ésta, el TPI declaró con lugar una moción de desestimación de la demanda.

Oportunamente, la parte apelante presentó una moción de reconsideración. Fue declarada no ha lugar mediante Orden emitida el 7 de marzo de 2011 y notificada el 10 del mismo mes y año.

Examinada la apelación presentada, y por los fundamentos que expondremos a continuación, revocamos la Sentencia apelada y devolvemos el caso para ulteriores procedimientos.

I

La señora Torres Soto presentó una Demanda, que posteriormente enmendó, contra Jeannette Soto Realty, que es una compañía de bienes raíces, y la señora Carmen Sierra Reyes, corredora de bienes raíces que trabaja para la referida compañía. Alegó que el 28 de noviembre de 2008 compró una propiedad inmueble, que estaba arrendada, a través de la señora Sierra Reyes como corredora de bienes raíces, quien conocía del referido arrendamiento. Sostuvo que ésta fue quien firmó el contrato de Opción de Compra entre los otorgantes y que ésta cobró la comisión de corretaje conforme a dicha transacción. Sostuvo, además, que dicho contrato se establecía que al momento de la compraventa se le entregaría la residencia a la demandante para ésta comenzar a vivirla. Adujo que, una vez compró la propiedad, la corredora de bienes raíces, Carmen Sierra Reyes, y la entidad para la cual ésta trabajaba, Jeannette Soto Realty, se desatendieron de la obligación de desahuciar al inquilino, en contravención a las obligaciones que les impone la Ley para Regular el Negocio de Bienes Raíces, infra. En particular, sostuvo que la corredora de bienes raíces no realizó las gestiones pertinentes para llevar a cabo el desahucio de los que eran arrendatarios de la propiedad, y que debido a ello, no pudo ocupar la propiedad hasta el mes de mayo de 2009. Como consecuencia de ello, adujo que la demandada le adeudaba la cantidad de $3,863.40, de los cuales $870.00 correspondían a los gastos de servicios legales que tuvo que incurrir para el desahucio, y $2,813.00 por los seis meses que los inquilinos estuvieron viviendo la propiedad sin pago de canon de arrendamiento.

Luego de haberse presentado la demanda original, la señora Sierra Reyes presentó su Contestación a la Demanda, en la que aceptó que la propiedad estaba alquilada; pero, en esencia, negó las alegaciones dirigidas a imponerle responsabilidad. Entre las defensas afirmativas, alegó que no existe vínculo contractual entre ella y la demandante; que la demandante adquirió la propiedad a sabiendas de que estaba alquilada; que la parte demandante asumió el riesgo; que la demandante ha mantenido la propiedad en alquiler, beneficiándose con la renta que ello produce; y que cumplió con todos los deberes éticos y legales que le impone la profesión de bienes raíces.

Con posterioridad a la presentación de la demanda enmendada, la señora Sierra Reyes presentó una Moción de Desestimación. En ésta, sostuvo que la apelante tenía conocimiento de que la propiedad estaba arrendada al momento de realizar la compraventa. También sostuvo que la Ley de Bienes Raíces no contiene disposición alguna que le imponga al corredor de bienes raíces el deber de presentar acción de desahucio contra el arrendatario. Sostuvo que no existe una relación contractual entre ella y la apelante, ya que el contrato de corretaje fue con los vendedores de la propiedad, por lo que no existe obligación contractual con respecto a la apelante. Además, sostuvo que según dispone el Código de Enjuiciamiento Civil, la acción de desahucio no está disponible para el corredor de bienes raíces.

Por su parte, Jeannette Soto Realty

presentó una Solicitud de Sentencia Sumaria. Sostuvo que a pesar de que en la demanda se indicó que ésta era sobre cobro de dinero, en realidad es una acción de daños y perjuicios por la alegada negligencia de las co-demandadas en la prestación de sus servicios de corredores de bienes raíces, al no desahuciar a los inquilinos de la propiedad.

Sostuvo que esa no es una obligación del corredor de bienes raíces, quien participa en la transacción como intermediario. Adujo, además, que no había pacto entre la empresa de bienes raíces y la apelante para que se realizara dicho trámite, y enfatizó que en el contrato de opción de compraventa llevado a cabo entre los vendedores y la compradora, éstos aceptaron que Jeannette Soto Realty no sería responsable por el incumplimiento en que puedan incurrir las partes contratantes. Adujo también que en todo caso, la parte vendedora es quien tenía la obligación de desahuciar a los inquilinos, y que por tanto, ésta es parte indispensable en el pleito.

Jeannette Soto Realty

presentó, además, una Solicitud de Desestimación, en la que reiteró los planteamientos de la moción de sentencia sumaria. Además, expresó que no tenía legitimación activa para instar la acción de desahucio que la apelante pretendía.

La señora Torres Soto, parte apelante, presentó una Moción en Oposición a Moción de Desestimación y a Moción de Sentencia Sumaria. Alegó que no hubiera realizado la compraventa el día en que lo hizo si hubiera sabido que terminaría pagando más por la propiedad en virtud del desahucio que tuvo que instar y del tiempo que transcurrió sin que pudiera disfrutar la propiedad. En una declaración jurada presentada por ésta ante el foro de instancia, declaró: que la corredora de bienes raíces le había indicado, antes del cierre, que los inquilinos se moverían de la propiedad, y que ya lo habían discutido; que en una segunda ocasión, el día del cierre, la apelante nuevamente le preguntó a la corredora de bienes raíces quien le contestó de la misma manera; que de saber que tendría que incurrir en las costas y molestias de un desahucio no hubiera llevado a cabo la compraventa hasta que la propiedad se hubiera desalojado. Exhibit V de la apelación.

Luego de evaluar las mociones presentadas, el TPI emitió la Sentencia apelada, en la cual hizo las siguientes determinaciones de hechos:

El pleito se origina mediante Demanda radicada el día 5 de febrero de 2010, en el Tribunal de Primera Instancia, Sala de Caguas, por Ivette

Torres contra Jeannete Soto Realty

y Carmen Sierra Reyes, sobre cobro de dinero.

Posteriormente, la parte demandante enmendó su demanda el día 18 de junio de 2010 en la que reiteraba sustancialmente lo mismo que alegaba en la demanda original.

La parte demandante basó sus alegaciones en que allá para el día 28 de noviembre de 2008, se otorgó la escritura de venta de una residencia de dos niveles localizada en el término municipal de Aguas Buenas.

Al momento de la venta, la residencia de dos niveles estaba ocupada en su totalidad, hecho conocido y aceptado por la compradora de conformidad con la alegación número cuatro (4) de la demanda original.

En su demanda, la parte demandante alegó que la obligación de la parte codemandada

Carmen Sierra Reyes, no se circunscribía únicamente al negocio jurídico habido entre las partes, sino que también, tenía la obligación de desahuciar al inquilino que ocupaba la propiedad objeto de venta.

Luego, el TPI concluyó que la Ley para Reglamentar el Negocio de Bienes Raíces no contiene disposición alguna que establezca la obligación del corredor de bienes raíces de instar una acción de desahucio.

Inconforme, la parte apelante acude ante este Tribunal y señala que el TPI cometió el siguiente error:

Erró el Honorable Tribunal sentenciador al concluir que en un contrato de corretaje el corredor de Bienes Raíces no le es responsable al comprador por ser alegadamente

agente del vendedor.

II

La Ley Núm. 10 de 26 de abril de 1994, según enmendada, 20 L.P.R.A. sec. 3025 et seq., conocida como la Ley para Reglamentar el Negocio de Bienes Raíces y la Profesión de Corredor, Vendedor o Empresa...