Sentencia de Tribunal Apelativo de 29 de Agosto de 2011, número de resolución KLCE201100724

EmisorTribunal Apelativo
Número de resoluciónKLCE201100724
Tipo de recursoRecursos de certiorari
Fecha de Resolución29 de Agosto de 2011

LEXTA20110829-023 Metal Building Construction, Inc. v. Guaynabo Office, Inc.

ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO

TRIBUNAL DE APELACIONES

REGIÓN JUDICIAL DE ARECIBO, GUAYAMA Y UTUADO

PANEL ESPECIAL BAYAMÓN

METAL BUILDING CONSTRUCTION, INC.
DEMANDANTE - RECURRIDO
V
GUAYNABO OFFICE INC.
ET. ALS.
PETICIONARIO
KLCE201100724
CERTIORARI Procedente del Tribunal de Primera Instancia Sala de Bayamón CiviL NÚM: D AC2009-0115 Incumplimiento de Contrato

Panel integrado por su presidente el Juez Cabán García, la Jueza Medina Monteserín, la Jueza Cintrón Cintrón, y el Juez Saavedra

Serrano. El Juez Saavedra Serrano no interviene.

Medina Monteserín, Jueza Ponente

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 29 de agosto de 2011.

Comparece Guaynabo Office Inc. (en adelante Guaynabo o la Peticionaria), mediante recurso de certiorari

presentado el 3 de junio de 2011. Solicita Guaynabo

que revisemos y revoquemos la Resolución emitida el 5 de mayo de 2011, por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Bayamón (T.P.I.), notificada el 9 de mayo de 2011. Mediante el referido dictamen el T.P.I. denegó una solicitud presentada por la Peticionaria, para que se dictase sentencia sumaria. Por los fundamentos que a continuación expondremos, adelantamos que expedimos el recurso presentado y modificamos la Resolución recurrida.

-I-

Los hechos que dan génesis a la controversia de epígrafe surgen como consecuencia de un contrato intitulado “Contrato de Opción de Compraventa”1, otorgado entre Guaynabo -quien

figuró como parte vendedora- y Metal Building Construction Inc -quién figuró como la parte compradora- (en adelante Metal o la Recurrida). El referido acuerdo fue suscrito por los señores Jorge L. Gonzalez en calidad de representante de Metal y Sixto Campano, como representante de Guaynabo. La corporación Trans

Indies Realty & Investment Corp. (TIRI), actuó como la corredora de bienes raíces en la referida transacción. Examinemos algunas de las particularidades de tal negocio jurídico.

El contrato de opción antes mencionado disponía que Guaynabo

vendería a Metal una propiedad descrita como un “[e]dificio

de 2 niveles con 12,065 pies cuadrados aprox. en solar de 3,930 metros cuadrados aprox. con zonificación C-1 y localizado en zona inundable.”2 En cuanto a esta propiedad, se estipuló lo siguiente:

“El VENDEDOR traspasará al COMPRADOR la propiedad descrita, libre de toda carga y/o gravamen excepto los arrendamientos sobre dicha propiedad”

Además de esto, se detalló en el contrato que se le permitiría a Metal inspeccionar la propiedad antes del cierre. En específico, se indicó en el contrato que “[d]e no encontrar defecto alguno y de no notificarlo por escrito antes del cierre, se conclu[iría] que el inmueble y el equipo están en condiciones satisfactorias para el COMPRADOR.”

Por otro lado, se acordó el precio de un millón novecientos mil dólares ($1, 900,000.00), pagadero de la siguiente manera: al momento de suscribirse el contrato Metal debía entregar un depósito de ciento noventa mil dólares ($190,000.00) y el balance debía satisfacerse al momento del cierre de la compraventa. Respecto a este depósito, el contrato señaló lo siguiente:

“Recibí $190,000.00 en cheque certificado o de gerente, por concepto de cuenta de reserva (earnest Money), no reembolsable una vez transcurridos los primeros 30 días contados a partir de la aceptación de este contrato por el VENDEDOR concedidos para realizar los estudios de zonificación y contaminación requeridos por el COMPRADOR. Si el COMPRADOR no formaliza la compra en los términos arriba indicados, dicho dinero será confiscado y la mitad se entregará al VENDEDOR y la otra mitad se entregará a TIRI/GMAC. Si el vendedor rehúsa concluir la venta en los términos mencionados, una comisión según acordado en el contrato de listado es inmediatamente adeudada por el VENDEDOR a TIRI/GMAC.”

En cuanto al derecho a ejercer la opción, se detalló que el mismo era contingente a lo siguiente:

“Verificación de la zonificación comercial bajo nuevo reglamento actual y estudio Fase I de contaminación, durante los siguientes 30 días de la firma de esta opción. La escritura de compraventa será preparada por el notario que escoja el COMPRADOR y será firmada en o antes de DOCE (12) meses contados a partir de la firma de este contrato” (Énfasis en el original)

Surge del expediente que el acuerdo advino efectivo el 2 de octubre de 2006, día en que el representante de Guaynabo, señor Sixto Campano, aprobó el mismo. También en dicha ocasión, los contratantes suscribieron un segundo documento intitulado “Addendum al Contrato de Compraventa”3. Mediante este se añadió la siguiente cláusula al contrato de opción de compraventa previamente suscrito:

“CONDICIONES ADICIONALES: El vendedor elimina la clausula de compraventa y la sustituye por lo siguiente: (1) Se clarifica que si el comprador no formaliza la compra en los términos del contrato dichos dineros serán confiscados y distribuidos entre el Vendedor y TIRI según lo indique el contrato de corretaje, (2) Pasados los 30 días sin haberse realizado los estudios de zonificación, contaminación y estructural del edificio, y/o no notificar los resultados del estudio al Vendedor y/o de hacerse el estudio y no haberse notificado objeción a la compra referente a la zonificación, contaminación y fallas estructurales, TIRI entregará el 50% del depósito al Vendedor y TIRI recibirá el 4% del valor de la venta como su comisión y mantendrá en “escrow” la diferencia. Si no se efectúa la compraventa por causas atribuibles al Comprador, se confisca el balance del depósito en “escrow” y TIRI lo entregará al Vendedor. (Énfasis en el original)

Eventualmente, ante un alegado incumplimiento con las disposiciones contractuales, el 21 de enero de 2009 Metal presentó demanda en contra de Guaynabo y TIRI solicitando que se declarara resuelto el contrato de opción de compraventa y se ordenara a los demandados restituir solidariamente el depósito de ciento noventa mil dólares ($190,000.00)4. Se alegó en la demanda que dentro del periodo pactado para ejercer la opción, Metal notificó en varias ocasiones a los representantes de Guaynabo

y TIRI sobre la existencia de defectos y condiciones en la propiedad opcionada que impedían la consumación de la compraventa. Los defectos mencionados consistían en que la propiedad: (a) tenía una entrada hacia una propiedad aledaña; (b) estaba gravada por una servidumbre; (c) se inundaba en su totalidad; (d) se encontraba afectada por desarrollos anteriores cercanos al predio y (e) que la cabida de la misma tenía un déficit de ochocientos diecisiete punto cuarenta y tres metros cuadrados (817.43 m²). Metal alegó que de haber conocido previamente tales condiciones, no hubiera otorgado el contrato por el precio pactado y tampoco hubiera entregado el depósito.

Presentada la demanda, Guaynabo contestó la misma y más adelante presentó una “Solicitud de Sentencia Sumaria Parcial” solicitando la desestimación de la demanda incoada en su contra. En síntesis, expuso que no existía controversia en cuanto al hecho de que Metal no notificó si ejercería o no el derecho de opción dentro del periodo de doce (12) meses pactado en el contrato, razón por la cual estimaba que no procedía la devolución del depósito. De otra parte, argumentó que Metal tenía conocimiento sobre los defectos alegados. En apoyo de sus contenciones acompañó su petitorio con los siguientes documentos: copia del contrato suscrito; transcripción de las deposiciones tomadas al señor Jorge L. Gonzalez, representante de Metal y al Ing.

Heriberto Velázquez Martínez, quien realizó una mensura de la propiedad en controversia; y dos cartas cursadas a Guaynabo y a TIRI, suscritas por Metal, fechadas el 15 de agosto de 2007 y 4 de octubre de ese mismo año.

Atendida la moción, el T.P.I. dictó Resolución el 24 de enero de 2011 declarando No Ha Lugar la moción de sentencia sumaria. De dicho dictamen Guaynabo compareció ante este foro apelativo mediante el recurso de certiorari numerado KLCE201100313. En aquel entonces, resolvimos revocar la Resolución emitida por el T.P.I.

debido a que este no cumplió con las disposiciones de la nueva Regla 36.4 de Procedimiento Civil de 2009, 32 L.P.R.A. Ap. V, R.

36.4, que establece la obligatoriedad de consignar los hechos esenciales sobre los cuales existe o no existe controversia al denegarse una solicitud de tal naturaleza.

De conformidad al referido mandato, el T.P.I. dictó Resolución el 5 de mayo de 2011, declarando nuevamente No Ha Lugar la solicitud de sentencia sumaria presentada por Guaynabo. En esta ocasión detalló que los siguientes hechos se encontraban en controversia:

“1. Si la parte demandante Metal Building Construction

de conformidad al Contrato de Opción de Compra otorgado el día 28 de septiembre de 2006, el cual disponía un periodo de doce (12) meses para ejercerse, si notificó dentro de dicho término de algún defecto que le impedía ejercitar el mismo.

2. Los defectos; recogidos y citados en el Informe de Conferencia con antelación al Juicio y en su Oposición a la Solicitud de Sentencia Sumaria; alegados por la parte demandante, si fueron notificados a la parte demandada dentro del periodo de los doce (12) meses.

3. Si de conformidad a los hechos, si hubo vicio o error en el consentimiento, ya que la falta de conocimiento por los defectos alegados antes mencionados, pueden resultar en la posibilidad de pedir la nulidad del contrato.” (Énfasis nuestro).

El T.P.I. apuntó por otra parte que no se encontraban en controversia los siguientes hechos:

“1. La validez del contrato de opción de compra otorgado entre las partes.

2. El contrato permitía al comprador inspeccionar la propiedad antes del cierre. De no encontrar defecto alguno y de no notificarlo por escrito antes del cierre, se concluye que el inmueble y el equipo están en condiciones satisfactorias para el comprador.

3. El vendedor traspasará al comprador la propiedad...

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