Sentencia de Tribunal Apelativo de 30 de Septiembre de 2011, número de resolución KLAN201101022
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201101022 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 30 de Septiembre de 2011 |
| UNIVERSAL PROPERTIES | | Apelación procedente |
Panel integrado por su presidente el Juez Cabán García y las Juezas Cintrón Cintrón y Medina Monteserín.
Cabán García, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 30 de septiembre de 2011.
El 23 de enero de 2009, los señores Víctor E. García Ruiz1 y su esposa, Yazmín Bonet
Gutiérrez (Apelantes) suscribieron un contrato de corretaje, Forma de Registro Listing de Exclusividad
(Neto), concediéndole a Universal Properties Real Estate, Inc. (Apelado/Universal) el derecho exclusivo a vender la propiedad ubicada en la Urb.
Palo Blanco, O-7, Calle Paloma en Arecibo, Puerto Rico. Conforme al acuerdo suscrito por las partes, el contrato estaba vigente por un término fijo de trescientos (300) días, venciendo el mismo el 30 de noviembre de ese año. Además, las partes pactaron que la comisión del corredor sería neta del precio acordado en la venta, permuta y/u opción de la propiedad. Asimismo, las partes estipularon que, en caso de que se retirara la propiedad del mercado de venta, Universal tenía derecho a cobrar una suma no menor del tres por ciento (3%) del precio de venta.
El 12 de julio de 2010, la Apelada presentó demanda sobre cobro de dinero bajo la Regla 60 de Procedimiento Civil2, alegando que los Apelantes incumplieron con sus obligaciones contractuales por no estar en disposición de vender la propiedad. Ante esto, reclamaron el pago de dos mil setecientos dólares ($2,700.00), cantidad que representa el tres por ciento (3%) de noventa mil dólares ($90,000.00), precio de venta acordado por las partes según surge del contrato de corretaje.
Los Apelantes, por su parte, contestaron la demanda el 17 de agosto de 2010, levantando varias defensas afirmativas, entre ellas, la doctrina de rebus sic stantibus
y pago en finiquito. Véase, Apéndice del Recurso, Anejo 7, a la pág.
30. Argumentaron que, dado que el Sr. Víctor García Ruiz se había quedado sin trabajo, y ante lo súbito e inesperado de dicha situación, le habían solicitado a Universal retirar la casa del mercado.
Seguido el trámite procesal del caso, el 14 de septiembre, Universal presentó una solicitud de sentencia sumaria aduciendo que no existían controversias de hechos materiales. Fundamentaron su petición en que, ante el incumplimiento de los Apelantes con el contrato exclusivo de corretaje, ello al haber retirado la propiedad del mercado de ventas con anterioridad al vencimiento del contrato, procedía aplicar la cláusula penal acordada por las partes, la cual estipulaba que:
UNIVERAL PROPERTIES
tiene derecho a cobrar por los gastos administrativos, promoción y mercadeo de la propiedad una suma no menor del 3% del precio de venta en caso de que se retire la propiedad del Mercado de venta. El Propietario accede a que ningún otro corredor o entidad que se dedique a la venta de propiedad esté directamente o indirectamente envuelta en la venta de esta Propiedad.
Ante esto, solicitaron que se condenara a los Apelantes al pago del tres por ciento (3%) del precio de venta acordado, reduciendo dicha cantidad por la suma de trescientos dólares ($300.00) recibida con anterioridad a la presentación de la reclamación, siendo la compensación neta correspondiente de dos mil cuatrocientos dólares ($2,400.00). Los Apelantes presentaron su oposición a tal solicitud el 20 de septiembre de 2010.
El 11 de febrero de 2011, los Apelantes solicitaron la desestimación de la demanda, argumentando que, habida cuenta de que no se perfeccionó la compraventa de la propiedad, Universal no tenía derecho a cobrar la comisión.
Luego de evaluar los argumentos de las partes, el 9 de mayo de 2011, archivada en autos y notificada a las partes el 16 de mayo, el TPI emitió sentencia declarando Con Lugar la solicitud sumaria presentada por Universal y condenando a los Apelantes al pago del tres por ciento (3%) del valor de venta de la propiedad según pactado, deduciendo de dicha cuantía los trescientos dólares ($300.00) previamente satisfechos. Asimismo, le impuso el pago de costas3.
Inconforme con tal determinación, el 27 de mayo de 2011, los Apelantes solicitaron reconsideración del dictamen por entender que, al no haberse perfeccionado un contrato de opción de compra, no se perfeccionó el contrato. Luego de la oposición de Universal a tal solicitud, el TPI declaró No Ha Lugar la reconsideración, notificando a las partes el 20 de junio de ese año.
Oportunamente, y aún en desacuerdo con el dictamen emitido, los Apelantes recurrieron ante este Tribunal por entender que el foro primario erró: (1) al dictar sentencia sumaria a favor de Universal; y (2) al condenarlos al pago. Luego de conceder término a la Apelada para presentar su posición, y con el beneficio de su comparecencia, el recurso quedó sometido para su adjudicación.
Sabido es que las obligaciones nacen de la ley, de los contratos y cuasicontratos, y de los actos y omisiones ilícitos o en que intervenga cualquier género de culpa o negligencia. Artículo 1042 del Código Civil de Puerto Rico, 31 L.P.R.A. sec. 2992. La teoría de los contratos se funda en la autonomía de la voluntad (pacta sunt servanda) y la libertad que tienen las partes para establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público. Artículo 1207 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 3372; BPPR v. Sucn. Talavera, 174 D.P.R. 686 (2008).
En el caso de las obligaciones recíprocas, cuando una de las partes no cumpla con lo pactado, se reconoce la existencia...
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