Sentencia de Tribunal Apelativo de 16 de Diciembre de 2011, número de resolución KLAN20101453
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN20101453 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 16 de Diciembre de 2011 |
| | | APELACIÓN procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de Caguas Civil Núm: EAC20070500 |
Panel integrado por su presidente el Juez González Vargas, la Juez Carlos Cabrera y la Juez Nieves Figueroa.
González Vargas, Troadio, Juez Ponente.
En San Juan, Puerto Rico, a 16 de diciembre de 2011.
El 6 de octubre de 2010, Víctor Roberto Fernández Ramos, Teresa
Guillén Lugo y la sociedad legal de bienes gananciales compuesta por ambos (en adelante, los Fernández-Guillén
o los apelantes), presentaron apelación ante este Foro. Solicitan la revocación de una sentencia emitida el 16 de agosto de 2010 y notificada el 7 de septiembre de 2010 por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de Caguas (TPI). Mediante el referido dictamen, el foro primario declaró ha lugar la demanda incoada y no ha lugar a una reconvención instada por los Fernández-Guillén y condenó a estos últimos a satisfacer a los demandantes, Héctor
Luis Báez Rivera y Nancy Casanova
Vázquez (en adelante, los Báez-Casanova o los apelados),1 diversas sumas de dinero.
A continuación, los hechos del caso según la prueba aportada y admitida y las determinaciones del TPI al respecto.
-
Sucesos anteriores al contrato
Previo a que los Báez-Casanova y los Fernández-Guillén
suscribieran el contrato que es objeto de esta controversia, se suscitaron varios eventos que resultan pertinentes a la causa de acción bajo consideración. En ese sentido, consta como documento admitido en evidencia una certificación dada el 14 de agosto de 2000 que fue firmada por todos los miembros de la sucesión Fernández (Víctor Roberto, Víctor Manuel, Víctor José y Carmen Áurea, todos de apellidos Fernández Ramos).2
En este documento los miembros de la sucesión, entre los cuales está el demandado-apelante (Víctor Manuel Fernández Ramos), designan al ingeniero Gilberto Isaac Valdés para mensurar, preparar planos, y tramitar ante las agencias concernidas la segregación de una finca que ubica en el sector Piñas, Barrio Beatriz de Caguas, [e]l Ing. Isaac nos representará en todo lo relacionado con dichas gestiones, para lo cual damos nuestra autorización.3 Al final constan las firmas de los cuatro miembros de la sucesión.
Por otra parte, durante el juicio se admitió en evidencia un documento fechado el 25 de septiembre de 2000 y titulado Memorial Explicativo. En el documento aludido, la sucesión Fernández, por medio del ingeniero Isaac
Valdés, solicitó una notificación simple ante la oficina de permisos del municipio de Caguas. En la solicitud se recalca el propósito de segregar el predio para ponerlo a la venta.4
Posteriormente, el ingeniero Isaac Valdés sometió el documento Formulario ambiental para evaluación ambiental. En este formulario se especificó que el nombre del proyecto era Finca Sucn.
Víctor M. Fernández. La descripción de la acción propuesta era la siguiente: lotificación de un lote de terreno de 8,000 mts de una finca de 5.00 Cds.
propiedad de la sucn. Fernández.5
Consta en el expediente un documento intitulado Solicitando información adicional de fecha 16 de noviembre de 2000. En este documento, la Administración de Reglamentos y Permisos (ARPe) le requirió a la sucesión, por conducto del ingeniero Isaac
Valdés, los siguientes documentos: (1) certificación del Registro de la Propiedad en cuanto al número de lotes segregados de la finca original, creada antes del 29 de junio de 1964 y de las parcelas formadas de ésta después de la fecha indicada; (2) el Formulario ARPe-15.176 para solicitar la variación de cabida; (3) los comentarios y recomendaciones del municipio para la segregación propuesta; y, (4) la declaratoria de herederos actualizada.
Los trámites continuaron y de una comunicación fechada el 27 de enero de 2003 y dirigida a ARPe, el ingeniero Isaac
Valdés indicó que había presentado ante la agencia un plano para la segregación de un solar radicado en el Barrio Beatriz, sector Las Piñas, Caguas. A este documento el ingeniero unió varias copias en apoyo de su solicitud de variación para la segregación de dicho solar.6 El 18 de febrero de 2003 ARPe envió una misiva dirigida a la sucesión Víctor M. Fernández. En ésta la administración de permisos le solicitó a la sucesión que pasara por su oficina para aclarar aspectos relacionados con el caso en cuestión.7 Apercibió a la sucesión de que si no comparecía se entenderá que se ha desistido del caso quedando el mismo archivado para todos los efectos legales.8
El 19 de marzo de 2003, el Municipio de Caguas le remitió una carta al ingeniero Isaac Valdés, representante de la sucesión Fernández. En ésta, el municipio comunicó lo siguiente:
Según el Plano de Calificación de Suelo, del Reglamento de Ordenación de Caguas, vigente desde el 28 de julio de 1998, dicho terreno ubica dentro de un área clasificada como SRC, Suelo Rústico Común, y dentro de un Distrito de Calificación RA-2, Rústico Agropecuario. El propósito de este distrito es identificar áreas utilizadas o con potencial reconocido para ser utilizadas en actividades agropecuarias. Generalmente, en estas áreas predominan los suelos Clase V, VI y
VII , según clasificados por el Servicio de Conservación de Suelos Federales. Estas son áreas cuyo patrón general de desarrollo agropecuario se afecta adversamente con la introducción de usos residenciales en forma dispersa. Véase, apéndice de la apelación, a la pág. 252.A raíz de ello, el municipio de Caguas, luego de inspeccionar el lugar y de analizar el caso y los documentos que le fueron presentados, dispuso que el uso propuesto no está permitido ni amparado por la reglamentación vigente.9 Indicó que la cabida mínima requerida para todo terreno a lotificarse
en un distrito RA-2 es de 25 cuerdas, excepto cuando se autoricen cabidas menores conforme a las disposiciones de la Sección 10.01 o 10.02 del Reglamento de Ordenación. El municipio también indicó que el proponente no satisfizo los requisitos para solicitar variación en cabida porque no cumplía con criterios indispensables.
Así, el municipio recalcó:
Las políticas generales del Plan de Ordenación Territorial de Caguas
van dirigidas a contener el desarrollo urbano dentro del suelo urbano. El objetivo es detener el desparrame urbano, y salvaguardar las [sic] valores y funciones que brinda el entorno rural, entre los que están la conservación de espacios abiertos, el recurso de suelo, agua, flora y fauna. El endoso a esta segregación condona la lotificación
excesiva y la edificación descontrolada, y va en contra de los objetivos establecidos por nuestra política pública.
[ ]
Luego de evaluar el plano y los documentos presentados, inspeccionar el área y analizar la información disponible, el estudio de fotos áreas [sic] y otros materiales de referencia, encontramos que lo propuesto es contrario a las políticas públicas y al Reglamento de Ordenación de Caguas. Tampoco encontramos razonables los argumentos presentados para que se conceda una variación en cabida y se autorice la lotificación solicitada. Por lo tanto no endosamos el caso de referencia ni recomendamos la aprobación del mismo. Véase, apéndice de la apelación, a la pág. 253.
Presentada una solicitud de reconsideración, el 16 de mayo de 2003, el Municipio contestó lo siguiente: [l]uego
de evaluar los puntos expresados en la solicitud de reconsideración, el Municipio Autónomo de Caguas se reafirma en sus comentarios emitidos en dicha carta.10
Por otro lado, el 20 de mayo de 2001 la sucesión Fernández, Víctor Manuel, Víctor José, Víctor Roberto, y Carmen Áurea, suscribieron la Escritura Número 1 de adjudicación y partición de bienes. Mediante la referida escritura pública se le adjudicó al demandado-apelante, Víctor Manuel, la finca denominada como Número Tres, la cual es objeto de este pleito. Surge de la escritura lo siguiente en cuanto a esta finca: Finca radicada en el barrio Beatriz del término municipal de Caguas, Puerto Rico, compuesta de ciento ochenta y cinco cuerdas con punto siete mis [sic] setecientas veintidós diez milésimas de otra (185.7722) [ ]11
-
El contrato
Con fecha del 2 de abril de 2005, las partes suscribieron un contrato titulado Recibos de pagos y Conciliación de Hipoteca # de Cuenta 2005-2. Los compradores fueron el señor Báez Rivera y la señora Casanova
Vázquez. Los vendedores, el señor Fernández Ramos y la señora Guillén Lugo. El solar objeto de la compraventa contaba con aproximadamente 2,500 metros cuadrados. En el contrato se indicó que dicho solar sería segregado por los compradores de la finca matriz a la cual pertenece en estos momentos.12
La finca matriz consistía de un predio de 185.7722 cuerdas, inscrita al folio 29, Tomo 609, Finca 19.899 del Registro de la Propiedad de Caguas.
Se acordó como precio de compraventa la cantidad de $38,000. A ese precio se le hizo una rebaja de $4,000 para la segregación (consta que esta rebaja fue una aportación del vendedor). Adicionalmente se rebajó $2,000 como parte del pronto entregado a uno de los vendedores. Se acordó una hipoteca por el valor de $32,000. En el contrato se consignó la siguiente nota especial:
Esta finca esta sujeta a ser segregada por los Compradores, o sea los gastos de los Ingenieros y de los Abogados, (segregación y los documentos legales que sean necesarios serán por cuenta de los compradores hasta independizar estos 2,500 metros Cuadrados Aproximados (Ver Plano), de la finca principal de la cual será segregada). Esto constituye el acuerdo principal de esta compraventa.
La Escritura en común pro indiviso será otorgada cuando los compradores la requieran. Este es un negocio de buena fé. Si el comprador se arrepintiera o incumple con lo aquí acordado en este caso perderá lo que haya...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba