Sentencia de Tribunal Apelativo de 20 de Diciembre de 2011, número de resolución KLAN200901734
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN200901734 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 20 de Diciembre de 2011 |
LEXTA20111220-01 Amilco, Inc.
v. Supermercados Máximos, Inc.
| AMILCO, INC. Demandante-Apelante v. SUPERMERCADOS MÁXIMOS, INC. Demandados-Apelados | KLAN200901734 | APELACIÓN procedente del Tribunal de Primera Instancia Sala Superior de Bayamón CIVIL NÚM. D PE2007-1618 Sala 505 SOBRE: DESAHUCIO |
| SUMARIO, RESOLUCIÓN DE CONTRATO Y COBRO DE DINERO |
Panel Integrado por su Presidente el Juez Rivera Román, la Jueza Fraticelli Torres y el Juez Vizcarrondo Irizarry
Vizcarrondo Irizarry, Juez Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 20 de diciembre de 2011.
Comparece ante nos la parte apelante AMILCO, Inc. (AMILCO) y nos solicita la revocación de una sentencia emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Bayamón (T.P.I.). En la referida sentencia el T.P.I. declaró no ha lugar a la demanda de desahucio presentada por AMILCO contra Supermercados Máximo, Inc. (SuperMax).
Con el beneficio de la comparecencia de las partes y luego de un detenido examen de los autos que obran en el expediente de este caso, así como el Derecho aplicable, resolvemos CONFIRMAR la determinación del Tribunal de Primera Instancia. Exponemos.
AMILCO presentó el 10 de diciembre de 2007 una demanda de desahucio sumario, resolución de contrato y cobro de dinero contra SuperMax.
En ella alegó: que era dueño del centro comercial Santa Juanita
Shopping Center en Bayamón; que en virtud de unos acuerdos de cesión de arrendamiento existentes entre AMILCO y Supermercados Amigo Inc. (Amigo) y de una enmienda al contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, AMILCO le arrendó a SuperMax un local comercial de 25,000 pies cuadrados; y que SuperMax había incurrido en mora en el pago de cánones de arrendamiento al omitir el pago de las mensualidades o al sólo hacer pagos parciales e incumplió con su obligación de proceder con la reparación o impermeabilización del techo del local arrendado. AMILCO alegó además que el pago de los cánones de arrendamiento habían sido requeridos a SuperMax y que éste incumplió con ellos.
SuperMax presentó la correspondiente contestación a la demanda y una reconvención, entre las defensas afirmativas sostenidas alegó que AMILCO no había cumplido con sus obligaciones contractuales por lo cual no podía exigir el cumplimiento de la obligación contraria. Posteriormente, el 15 de enero de 2008 SuperMax presentó una Moción de Consignación y Sobre Otros Extremos mediante la cual consignó a favor de AMILCO la cantidad de $28,263.62 que desglosó en dos partes iguales por dos conceptos diferentes. SuperMax adujo que el 1 de junio de 2007 aumentó el canon de arredamiento, y debido a que el referido aumento se firmó por un contrato en noviembre de 2006 con una efectividad en junio de 2007, continuó enviando el pago por $16,150.67 en vez de por $18,169.50 durante los meses de junio de 2007 a diciembre de 2007, por lo cual la diferencia de $2,018.83 por 7 meses totalizaba $14, 131.81. Alegó también SuperMax que tampoco se percató que a partir de 1 de junio de 2007 entró en vigor una renta adicional mensual de las áreas comunes (
Luego de varios trámites procesales que incluyeron: la contestación por parte de AMILCO de la reconvención; una moción de sentencia sumaria por parte de AMILCO y la oposición de esta por parte de SuperMax; una moción de sentencia sumaria en cuanto a la reconvención de AMILCO; una moción de desistimiento voluntario sin perjuicio sobre reclamación de cobro de dinero presentada por AMILCO; y una moción de desistimiento voluntario sin perjuicio de reconvención presentada por SuperMax, el T.P.I.
dictó Sentencia Parcial en cuanto a la moción sobre desistimiento voluntario sin perjuicio de la reclamación de cobro de dinero presentada por AMILCO.
Además, el T.P.I. emitió una orden el 7 de noviembre de 2008 en la cual declaró no ha lugar a la solicitud de sentencia sumaria presentada por AMILCO y dictó una Sentencia Parcial teniendo a SuperMax por desistida de su reconvención sin perjuicio.
Después de que las partes presentaran un extenso Informe Enmendado de Conferencia con Antelación a Juicio y luego de que se limitaran las controversias entre las partes, se celebró el juicio los días 14, 22 de mayo y 14 de agosto de 2009.
Las partes presentaron prueba documental y testifical.
Luego de un análisis objetivo, sereno y cuidadoso de la evidencia desfilada, así como la totalidad del expediente, el T.P.I. emitió la correspondiente sentencia en la cual realizó las siguientes determinaciones de hechos:
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El 24 de julio de 1992 Amilco, como arrendadora, y Supermercados Amilco, Inc. (Amigo), como arrendatario, suscribieron un Contrato de Arrendamiento mediante el cual Amigo recibió en arrendamiento un local de 24,226 pies cuadrados sito en el Centro Comercial Santa Juanita en Bayamón, Puerto Rico. (Exhibit 1 estipulado).
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El 28 de mayo de 2003 Super Max, como cesionario, Amigo, como cedente, y Amilco
como arrendador, suscribieron un contrato denominado en el idioma inglés Lease Assignment, Assumption and Release Agreement, mediante el cual Amilco recibió de Amigo un pago de $250,000 a manera de compensación para que liberara a Amigo y aceptara a SuperMax como arrendatario cesionario bajo el Contrato de Arrendamiento de 24 de julio de 1992. (Exhibit 2 estipulado).
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En noviembre de 2006 Amilco y SuperMax suscribieron una Enmienda a Contrato de Arrendamiento, mediante la cual modificaron el Contrato de Arrendamiento de fecha de 24 de julio de 1992 y así modificado lo renovaron. (Exhibit 3 estipulado).
a. La fecha de efectividad de la Enmienda al Contrato de Arrendamiento sería el 1 de junio de 2007.
b. La duración del arrendamiento sería de 5 años a partir del 1 de junio de 2007, y se le confirió a SuperMax, a su exclusiva discreción, el derecho de ejercer dos opciones adicionales de 5 años cada una.
c. El canon de arrendamiento del 1 de junio de 2007 al 31 de mayo de 2010, sería lo que resulte mayor de entre una renta fija anual de $218,034.00 sobre la base de $9.00 el pie cuadrado pagadera en doce mensualidades anticipadas de $18,169.50, o una renta porcentual equivalente al 1.50% de la venta bruta de SuperMax en la tienda de Santa Juanita
durante los referidos años.
d. Se acordó una renta adicional por concepto de gastos de mantenimiento de las áreas comunes y otros gastos relacionados, conocida en el idioma inglés como Common
Area Mantenance o
CAM , equivalente a la cantidad anual de $24,226, pagadera en mensualidades anticipadas de $2,018.83.e. En relación a una controversia que las partes mantenían sobre la cláusula 7 del Contrato de Arrendamiento de 24 de julio de 1992 en cuanto a las aportaciones de SuperMax a los costos de instalación del sistema de control de incendios en el centro comercial, se acordó que a manera de transacción SuperMax realizaría a su costo las labores de impermeabilización necesarias en el techo del local arrendado, mediante la contratación de expertos y procedimientos aceptables para Amilco, que provean una garantía mínima de 10 años a favor de Amilco
y SuperMax. SuperMax
obtendría una cotización que especifique el tipo de impermeabilización, cuya cotización sería sometida a Amilco para su evaluación y aprobación. Los trabajos de impermeabilización a ser contratados comenzarían dentro de 60 días a partir del 1 de junio de 2007, o sea, antes del 30 de julio de 2007 y concluirían dentro de un término de seis (6) meses a partir de su comienzo, es decir, antes del 30 de enero de 2008.
f. En consideración al pago del costo de los trabajos de impermeabilización del techo, Amilco se obligó a llevar a cabo a su costo fuera del local de SuperMax la instalación de una cisterna1, de una bomba de agua, y de otros equipos relacionados, de forma tal que SuperMax pudiese instalar un sistema de prevención de incendios - roceadores de agua - dentro del local arrendado. Amilco se comprometió además a notificarle a Supermax la fecha en que se completaron dichos trabajos.
g. Por último, Amilco
y Supermax transigieron todas sus reclamaciones, de todo y cualquier tipo relacionadas a las controversias bajo el Contrato de Arrendamiento de 24 de julio de 1992, hubiesen producido o estimado existente a la fecha de la Enmienda a Contrato de Arrendamiento; hubiesen o no sido planteadas o reclamadas previamente. Acordaron que todas y cada una de tales reclamaciones quedaron totalmente transigidas y renunciadas.
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Las negociaciones que culminaron en la firma de la Enmienda al Contrato de Arrendamiento fueron conducidas por Luis Raúl Colón Martínez, presidente de la junta de directores de Amilco, y por José Revuelta, presidente de SuperMax. Las negociaciones comenzaron en el mes de abril de 2006 y concluyeron en noviembre de ese año. El proceso de negociación fue cordial y amistoso. Colón Martínez y Revuelta se conocían y habían trabajado juntos durante el tiempo en que Revuelta fue presidente de Supermercados Amigos y Colón Martínez miembro de la junta de directores de Supermercados Amigos.
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Los acuerdos que quedaron plasmados en las cláusulas OCTAVA, NOVENA y D[É]
CIMA del contrato se pactaron rápidamente durante las resoluciones iniciales. Tomaron más tiempo los acuerdos relativos a los términos económicos, debido a que las partes intercambiaron varias ofertas, las cuales Colón Martínez y Revuelta analizaron y discutieron con sus respectivas juntas de directores. En cuanto al trabajo de impermeabilización del techo, el espíritu de la negociación fue que el trabajo se hiciera durante un término razonable de tiempo porque a quien único perjudicaba alguna filtración de agua era a SuperMax. -
A la fecha en que se firmó la Enmienda a Contrato de Arrendamiento (noviembre de 2006), SuperMax
pagaba en concepto de canon de arrendamiento una...
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