Sentencia de Tribunal Apelativo de 13 de Enero de 2012, número de resolución KLCE201100969
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLCE201100969 |
| Tipo de recurso | Recursos de certiorari |
| Fecha de Resolución | 13 de Enero de 2012 |
| CECY ALFONSO REAL ESTATE, INC. Demandante-Recurridos v. CHALETS GRAN VISTA, S.E., ET ALS. Demandados-Peticionarios | | CERTIORARI procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Ponce CASO NÚM. JAC2003-0307 (604) y JAC2004-0952 (604) Sobre: Incumplimiento de Contrato, Daños y Perjuicios |
| CECY ALFONSO REAL ESTATE, INC. Demandante-Recurridos v. CARIBE HOUSING, S.E. ET ALS. Demandados-Peticionarios |
Panel integrado por su presidente, el Juez López Feliciano, el Juez Hernández Serrano, la Jueza Birriel Cardona, y el Juez Rodríguez Casillas
López Feliciano, Juez Ponente
S E N T E N C I A
En San Juan, Puerto Rico, a 13 de enero de 2012.
Por tercera ocasión tenemos que entender este pleito, que fue iniciado por las partes hace unos siete años.
En esta ocasión las peticionarias, Chalets Gran Vista, S.E., en adelante CGVSE, y Caribe Housing, S.E., en adelante CHSE, comparecen ante este foro apelativo a solicitarnos que expidamos auto de certiorari, dirigido a revocar una resolución dictada el 7 de junio de 2011 por la Sala Superior de Ponce del Tribunal de Primera Instancia, en adelante TPI. En dicha resolución el foro recurrido se pronunció no ha lugar a una solicitud instada por las peticionarias para que se dictara sentencia sumaria a su favor, decretando en consecuencia la desestimación de la demanda enmendada presentada en su contra.
Con el beneficio de los alegatos de las peticionarias y de la recurrida, Cecy Alfonso Real Estate, Inc., en adelante CAREI, así como de dictámenes previos de este foro intermedio relacionados con el mismo pleito, procedemos a disponer del recuso.
Veamos los antecedentes facticos y procesales que originan este recurso.
En un recurso anterior instado por CAREI, el número KLCE200701481, en el que este foro emitió resolución el 30 de abril de 2008, se consignaron los elementos facticos y procesales que son también base para disponer del presente.1 Por tal razón, a continuación los citamos in extenso.
El presente caso trata de una reclamación de cobro de dinero presentada por una corredora de bienes raíces, Cesy Alfonso Real Estate, Inc. (CAREI) por comisiones adeudadas. La demanda se origina en un contrato de corretaje suscrito con Chalets Gran Vista, S.E. (CGVSE) para la venta de las unidades de vivienda de un proyecto residencial localizado en Gurabo, Puerto Rico.
En él se acordó la concesión a favor de CAREI del derecho exclusivo a gestionar la venta del proyecto residencial que sería desarrollado en una finca propiedad de CGVSE. A cambio de sus servicios, CGVSE convino en compensarle a CAREI las comisiones establecidas en la cláusula Sexta del contrato, el que más adelante comentaremos.
El 25 de octubre de 2001, la Administración de Reglamentos y Permisos (A.R.P.E.) emitió un Permiso de Urbanización para el proyecto Chalets Gran Vista. No obstante, en dicho permiso hizo una nota especial requiriendo el endoso del Departamento de Recursos Naturales (D.R.N.A.).
Tal requerimiento obedecía a que el diseño inicial del proyecto contemplaba la canalización de una quebrada. El 8 de marzo de 2002, el D.R.N.A. notificó su aprobación del proyecto, no obstante le ordenó a CGVSE obtener el endoso del Cuerpo de Ingenieros. Sin embargo, luego de asesorarse sobre el trámite ante este Organismo, el tiempo que tomaría obtener su endoso y las probabilidades de que se lo aprobaran, anticiparon que el Cuerpo de Ingenieros no le aprobaría el proyecto. En el transcurso de dichos trámites, el Departamento de Transportación y Obras Públicas (DTOP) les hizo un requerimiento adicional, a los efectos de que se le pagaran $1,000 por unidad por el acceso a la carretera 981, donde estaba ubicado el proyecto. Por las consideraciones anteriores, incluyendo la dilación de las agencias en emitir los permisos y endosos, unidos a la inflación, y a problemas de financiamiento, entendieron que el proyecto no era económicamente viable, según contemplado.
Una vez se torna evidente que el proyecto no se podía desarrollar, CGVSE le informó a CAREI de la no factibilidad del mismo. El contrato de corretaje contemplaba en su cláusula sexta que si por alguna razón CGVSE decide vender el proyecto, le pagaría al corredor el equivalente al uno y un cuarto por ciento del precio de venta sobre aquellas unidades vendidas u opcionadas con el depósito requerido. A su vez, añade dicha cláusula que el propietario (CGVSE) no vendrá obligado a pagar esta comisión si el nuevo comprador del proyecto contrata al corredor como su agente de ventas.
Dado los anteriores antecedentes y luego de las debidas consultas, CGVSE decidió que el desarrollo de la finca se realizaría por conducto de una nueva sociedad especial. Con ese fin, el 11 de julio de 2002, esencialmente los mismos socios de CGVSE, otorgaron la escritura número 26, ante el notario Efraín Díaz Carrasquillo, con el objetivo de constituir la sociedad especial Caribe Housing, S.E. (CHSE). El 18 de octubre de 2002, la Sección de Sociedades Especiales y Corporaciones de Individuos del Departamento de Hacienda emitió una certificación haciendo constar que CHSE había cumplido con los requisitos para convertirse en una sociedad especial.
Sus socios fundadores lo eran el Sr. Osvaldo José Ortiz Gordils, su esposa Rosa María Fernández del Valle, el Sr. José Osvaldo Ortiz Fernández, su esposa Julia Margarita Vivas González, y el Fideicomiso José Manuel Bonnin Loubriel (KEOGH) Profit Sharing Plan.
El 24 de junio de 2002, los recurridos retiraron del Registro de la Propiedad la escritura de compraventa en la que CGVSE había adquirido de Gran Vista, S. E., la otra dueña de los terrenos, la finca en la que se desarrollaría el proyecto. El Registro devolvió a los recurridos el comprobante de inscripción por la suma de $28,681.
Mediante la escritura 28 de 23 de julio de 2002, otorgada ante el notario Efraín Díaz Carrasquillo, se acordó la Resolución de la referida compraventa y en su lugar, mediante la escritura 29 de la misma fecha y ante el mismo notario, CHSE adquirió el inmueble de Gran Vista, S.E. (GVSE). Dicha escritura fue presentada en el Registro con el mismo comprobante previamente devuelto. Aduce CAREI que esta transacción fue efectuada en fraude de su alegada acreencia, dirigida a dejar insolvente a CGVSE.
Aunque la nueva sociedad CHSE ofreció a CAREI continuar en la gestión de venta de las unidades a ser desarrolladas, la entidad corredora reclamó que antes era necesario que se le pagarán las comisiones a las que tenía derecho por su gestión de venta previamente convenido. Dado el impasse surgido entre las partes con respecto al reclamo de CAREI, la parte recurrida dio por terminado el contrato de corretaje y posteriormente contrató los servicios de otro corredor.
Así las cosas, el 24 de marzo de 2003, la peticionaria presentó la demanda número JAC-2003-0307 en la que reclamaba el pago de las comisiones devengadas en la venta de 76 apartamentos. Luego de varios trámites procesales, que incluyó una nueva demanda, la JAC2004-0052 y su posterior consolidación a la demanda original, el pleito quedó trabado en contra de CGVSE, GVSE, CHSE y los socios de dichas entidades.
Posteriormente, los recurridos presentaron Moción de Sentencia Sumaria, la que luego de su oposición por la parte peticionaria y la celebración de una vista judicial, fue declarada ha lugar. En ella solicitaban esencialmente se desestimara la demanda en contra de los socios, sus respectivas sociedades de gananciales, CHSE y José
M. Bonnin KEOGH plan, fundándose esencialmente en la inaplicabilidad de la doctrina de descorrer el velo corporativo con respecto a las sociedades especiales, lo cual era necesario para poder imputar responsabilidad a esas partes.
El TPI acogió este planteamiento y desestimó la demanda, según solicitado. Sostuvo la inaplicabilidad de la doctrina de descorrer el velo corporativo, puesto que ella se refería únicamente a las corporaciones, no a las sociedades especiales.
En la sentencia dispositiva del citado recurso, este tribunal concluyó interlocutoriamente que había errado el TPI al desestimar la reclamación contra los codemandados CHSE y el Fideicomiso José M. Bonnin KEOGH Plan, amparándose en que a éstos no les aplicaba la doctrina de descorrer el velo corporativo. Resolvió este foro que aunque CHSE, como sociedad especial, no era propiamente una corporación, por no existir precedente judicial donde se hubiera resuelto que dicha doctrina sea absolutamente inaplicable a las sociedades especiales, ésta podría ser aplicada a dichas sociedades ante intereses superiores de justicia y de equidad.
En un posterior recurso, el número KLAN200801523, CAREI regresó a este tribunal cuestionando una sentencia parcial emitida el 18 de agosto de 2008, en la que el TPI se pronunció no ha lugar a su reclamación contra los demandados para el cobro de ciertas comisiones alegadamente adeudadas.
En sentencia del 17 de marzo de 2009, este tribunal confirmó la sentencia parcial apelada concluyendo, al igual que lo hizo el TPI, que CAREI no tenía derecho al cobro de comisiones bajo el Contrato de Corretaje suscrito entre las partes. Dictaminamos entonces, que un corredor de bienes raíces no tiene derecho a que se le paguen las comisiones pactadas por el mero hecho de que haya suscrito con compradores potenciales contratos de promesa de compraventa. Resolvimos entonces, que dichos contratos no habían generado suficiente vinculación para que CAREI tuviera derecho al pago de las comisiones reclamadas, ya que lo que se había formalizado eran meros contratos preparatorios de promesa de compraventa. Al presente esta sentencia es final y firme. 2
En dicha sentencia parcial, confirmada en su totalidad por este foro, el TPI concluyó que en cuanto a los...
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